Sejm RP 7 lipca 2023 r. przyjął największą do tej pory zmianę ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Większość przepisów nowelizacji weszła w życie 24 września 2023 r. i stanowi pierwszy etap długo wyczekiwanej reformy systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Celem nowelizacji jest zapewnienie zrównoważonego rozwoju kraju przy zachowaniu ładu przestrzennego i uwzględnieniu interesu publicznego. Istotne jest uproszczenie procesu inwestycyjnego i zwiększenie skuteczności planowania przestrzennego. Przyjęte przepisy zapobiegną postępującej - chaotycznej suburbanizacji i dewastacji przestrzeni, przywrócą racjonalność procesów gospodarowania przestrzenią. Jednocześnie ustanowią silne podstawy dla sprawnej realizacji procesów inwestycyjno-budowlanych i zapewnią inwestorom stabilność warunków inwestowania. Uchwalone regulacje mają na celu poprawę funkcjonowania planowania przestrzennego, by w efekcie możliwa była racjonalizacja wydatków publicznych na rozwój i późniejszą eksploatację infrastruktury.

Najważniejszymi nowymi rozwiązaniami, które zawarto w ustawie są:

• Zwiększenie wpływu społeczeństwa na decyzje podejmowane w planowaniu przestrzennym – w przepisach określono podstawowe zasady prowadzenia czynności planistycznych uwzględniając głos społeczeństwa. Wprowadzono szereg usprawnień do poszczególnych czynności. Konsultacje społeczne będą odbywały się po godzinach pracy, w miejscach łatwo dostępnych, a udział w nich będą mogli wziąć wszyscy, w tym osoby nieletnie. Doprecyzowany i rozbudowany został katalog form konsultacji społecznych, który rozszerzono o formy bardziej angażujące mieszkańców. Zapewniono także możliwość zdalnego udziału w poszczególnych formach. Osoby zainteresowane będą miały możliwość zapisania się do newslettera, w ramach którego uzyskiwać będą informacje mailowe o trwających procedurach planistycznych i ich kolejnych etapach.

• Wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego – planu ogólnego gminy, który będzie uchwalany obligatoryjnie dla całej gminy (z wyłączeniem terenów zamkniętych), w randze aktu prawa miejscowego. Ustalenia zawarte w planie ogólnym będą wiążące zarówno dla planów miejscowych jak i dla decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 

• Uchylenie przepisów dotyczących studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Zagadnienia strategiczne i kierunkowe, w tym kreowanie polityki przestrzennej gminy, będą przedmiotem strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego. Natomiast zasady realizacji polityki przestrzennej będą ustalane w planie ogólnym gminy – w zwięzłym dokumencie o krótkiej liście ustaleń.

• Wprowadzenie nowej formy planu miejscowego – zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI), który docelowo zastąpi i znacznie zmodyfikuje rozwiązania tzw. specustawy mieszkaniowej. To rozwiązanie dotyczy dowolnych inwestycji, nie tylko mieszkaniowych. ZPI będzie narzędziem, które daje gminom większe możliwości w lokalizowaniu inwestycji z uwzględnieniem partycypacji społecznej i zasad ładu przestrzennego. Wzajemne zobowiązania gminy i inwestora będą zapisane w umowie urbanistycznej, zapewniając tym samym pełną transparentność. ZPI jest oczekiwane przez inwestorów, w tym przez deweloperów, a jego pozytywne skutki będą odczuwać np. przyszli nabywcy mieszkań poprzez zakładaną zwiększoną dostępność lokali. Z drugiej strony rozwiązania te wychodzą naprzeciw oczekiwaniom dużych przedsiębiorstw, które poszukują terenów na rozbudowę istniejących lub budowę nowych inwestycji. 

• Zmiany w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy (decyzja WZ). Dotychczasowy sposób wydawania warunków zabudowy powodował niekontrolowane rozlewanie się zabudowy. Powiązanie decyzji WZ z planem ogólnym gminy będzie przeciwdziałać lokalizowaniu zabudowy „w szczerym polu”, co często wymusza na gminach dodatkowe inwestycje związane z komunikacją czy infrastrukturą społeczną i techniczną. Zgodnie z intencją ustawodawcy z 2003 roku decyzje WZ miały być wykorzystywane sporadycznie, a stały się zjawiskiem powszechnym, powodując chaos przestrzenny. Stąd proponowany przepis o powiązaniu wydawania decyzji WZ z położeniem na obszarze uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy oraz wymogiem zgodności z planem ogólnym w zakresie funkcji zabudowy oraz parametrów i wskaźników urbanistycznych. Nowe decyzje WZ będą ważne przez 5 lat od dnia, w którym staną się prawomocne. Tyle czasu inwestor będzie miał na uzyskanie np. pozwolenia na budowę czy też rozpoczęcie realizacji inwestycji.

• Zmiany w przepisach dotyczących procedury, które mają na celu uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procesu sporządzania aktów planowania przestrzennego. Z danych MRiT wynika, że prawie 1/3 planów miejscowych jest procedowana ponad 3 lata. Chcemy to zmienić poprzez wprowadzenie trybu uproszczonej procedury planistycznej w konkretnych przypadkach, umożliwienie równoczesnego prowadzenia procedur dla różnych aktów oraz ograniczenie konieczności powtarzania konsultacji społecznych.

• Wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego jako systemu teleinformatycznego. System ten ma być źródłem informacji i danych (m.in. dotyczących dokumentów powstających w trakcie sporządzania aktów planistycznych, raportów z konsultacji społecznych, decyzji administracyjnych związanych z planowaniem przestrzennym, rozstrzygnięć organów nadzoru). Rejestr będzie bazował na danych przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Będzie to nieodpłatny, dostępny dla wszystkich zainteresowanych, zintegrowany system. Przepisy dotyczące rejestru zaczną obowiązywać od 2026 r.

Szeroki zakres wprowadzanych zmian wymaga czasu na dostosowanie się do nowego środowiska prawnego przez samorządy, inwestorów, urbanistów i środowiska branżowe. Z tego względu wiele z nowych regulacji opatrzone zostało przepisami przejściowymi, które określają zasady prowadzenia inwestycji w stopniowo zmieniającym się stanie prawnym. Większość zmian już weszła w życie, jednak całość systemu zadziała, gdy gmina uchwali plan ogólny.

Plan ogólny gminy jako element zmieniający filozofię podejścia do planowania przestrzennego w gminie jest kluczową zmianą wprowadzaną niniejszą reformą. Zgodnie z ustawą, uchwalenie planu ogólnego gminy wymagane jest do końca 2025 r. Po tym terminie zakończy się okres przejściowy pomiędzy obowiązującym systemem, a nowym ładem prawnym w zakresie planowania przestrzennego.

Okres przejściowy chcemy wykorzystać do zapewnienia kursów doszkalających dla specjalistów z branży planowania przestrzennego poświęconych nowym regulacjom, dzięki czemu zmiany wynikające z reformy systemowej zostaną sprawnie wdrożone.