Zapewnienie tytułu prawnego do nieruchomości
Kluczowym etapem poprzedzającym rozpoczęcie procedur administracyjnych jest zapewnienie prawa do nieruchomości, na której ma zostać zlokalizowana instalacja OZE. Posiadanie tytułu prawnego to legitymowanie się prawem umożliwiającym dysponowanie nieruchomością. W związku z tym w pierwszej kolejności inwestor planujący inwestycję powinien wykonać audyt stanu prawnego nieruchomości gruntowej, w szczególności zapoznając się z treścią księgi wieczystej właściwej dla danej nieruchomości.
Tytułem prawnym najpełniej zabezpieczającym interes inwestora jest własność nieruchomości gruntowej.
W przypadku instalacji OZE częstą praktyką jest jednak realizacja inwestycji na podstawie umowy dzierżawy pomiędzy inwestorem a właścicielem nieruchomości. Jej istotnym elementem jest zobowiązanie się wydzierżawiającego do oddania nieruchomości do użytkowania i pobierania pożytków, a dzierżawcy do zapłaty umówionego czynszu dzierżawnego. Korzystanie z tego rodzaju umowy wynika z faktu, że ustawodawstwo polskie nie przewiduje innego rodzaju umowy nazwanej, której zawarcie w skuteczny sposób zabezpieczałoby tytuł prawny do nieruchomości. Umowa ta powinna mieć również adekwatny czas obowiązywania, umożliwiający na budowę, eksploatację i przede wszystkim przywrócenie do stanu pierwotnego terenu.
Umowa dzierżawy w świetle przepisów kodeksu cywilnego może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Z punktu widzenia inwestora zawarcie umowy na czas nieoznaczony jest bardzo ryzykowne, ponieważ taki stosunek prawny mógłby zostać wypowiedziany w każdym momencie z zachowaniem odpowiednio umownych lub ustawowych terminów wypowiedzenia. Zdecydowanie bardziej korzystnym rozwiązaniem jest zawarcie umowy na czas oznaczony, nieprzekraczający trzydziestu lat.
Przepisy nie przewidują obowiązku zachowania szczególnej formy, aby umowa dzierżawy mogła zostać uznana za ważną. Wobec tego zwykła forma pisemna umowy może zostać uznana za wystarczającą do zapewnienia tytułu prawnego do nieruchomości. Inwestor może jednak znaleźć się w bardzo niekorzystnej sytuacji w przypadku zbycia nieruchomości przez właściciela na osobę trzecią, ponieważ nabywca nieruchomości uzyskuje prawo do wypowiedzenia stosunku dzierżawy. Ochronę przed tym ryzykiem można uzyskać poprzez zachowanie wymogów formy szczególnej, tj. pisemnej i z datą pewną. Ponadto, aby skorzystanie z ochrony było możliwe, umowa musi zostać zawarta na czas oznaczony, a nieruchomość musi zostać dzierżawcy wydana. Innym rozwiązaniem redukującym to ryzyko jest ujawnienie uprawnień dzierżawy w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, wówczas konieczne będzie zawarcie umowy w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.
Ważnym aspektem, o który powinien zadbać inwestor w umowie dzierżawy jest kwestia własności instalacji fotowoltaicznej wzniesionej na dzierżawionej nieruchomości. Zgodnie z kodeksem cywilnym budowle wzniesione na nieruchomości dzielą jej byt prawny, co wiąże się z ryzykiem, że własność instalacji po jej posadowieniu na nieruchomości przejdzie na właściciela gruntu. Aby zminimalizować powyższe ryzyko umowa dzierżawy powinna zawierać jasne, bezwarunkowe postanowienie, że wniesione przez dzierżawcę elementy farmy fotowoltaicznej nie stanowią części składowej nieruchomości oraz że zostały posadowione dla przemijającego użytku i stanowią wyłączną własność dzierżawcy.