Prokuratura Krajowa

Zwrócił na to uwagę Zastępca Prokuratora Generalnego Robert Hernand w swojej skardze kasacyjnej wniesionej do Sądu Najwyższego od wyroku jednego z sądów okręgowych.

Sąd Najwyższy w pełni podzielił pogląd zaprezentowany przez Zastępcę Prokuratora Generalnego. Wyrokiem z dnia 30 czerwca 2016 roku (sygn. akt I CSK 770/15) uchylił on zaskarżony wyrok sądu okręgowego i przekazał mu sprawę do ponownego rozpoznania.

Bez rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

W swoim wyroku Sąd Najwyższy podkreślił, że osoba biorąca udział w licytacji działa w zaufaniu do organów reprezentujących autorytet państwa. Licytacja odbywa się publicznie i pod nadzorem sędziego (art. 972 kodeksu postępowania cywilnego). Przepisy kodeksu postępowania cywilnego przewidują uproszczony sposób zaskarżania czynności komornika podejmowanych w toku licytacji (art. 986 kpc). Skargę na czynności komornika mogą złożyć zarówno uczestnicy postępowania (art. 922 kpc), jak i inne osoby mające w tym interes prawny. Na postanowienie sądu co do przybicia przysługuje zażalenie. Podobnie jak w przypadku skargi na czynności komornika prowadzącego licytację, krąg podmiotów uprawnionych do złożenia zażalenia nie został wyraźnie określony. Legitymację taką mają uczestnicy postępowania, a także osoby mające interes prawny w uzyskaniu uchylenia lub zmiany wydanego postanowienia. Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków określonych w art. 998 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Na postanowienie to służy zażalenie, którego podstawą nie mogą być jednak uchybienia sprzed uprawomocnienia się przybicia (art. 998 par. 2 kpc).

Jak podkreślił Sąd Najwyższy na każdym etapie sprzedaży nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym istnieje możliwość skorzystania przez osoby mające interes prawny z przewidzianych ustawą środków zaskarżenia. Egzekucja z nieruchomości została bowiem uregulowana w sposób nie tylko zapewniający wierzycielom efektywne zaspokojenie z nieruchomości, przy zagwarantowaniu wysokich standardów ochrony dłużnika, ale również z uwzględnieniem potrzeby ochrony potencjalnych nabywców nieruchomości.

Sąd Okręgowy, który rozstrzygał w tej sprawie w sposób nieuprawniony dokonał oceny nabycia własności nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego z odwołaniem się do rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych oraz skuteczności zajęcia nieruchomości. Z tego też powodu wydany przez niego wyrok musiał zostać uchylony.

Jak doszło do powstania sporu

Sprawa, którą zajmował się Sąd Najwyższy, dotyczyła nabycia własności nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego.

Sąd Rejonowy odmówił ujawnienia w księdze wieczystej wzmianki o toczącej się egzekucji. W swojej odmowie wskazał, że do nieruchomości tej została już skierowana egzekucja prowadzona przez innego komornika sądowego. Już po tej odmowie sądu rejonowego właściciele nieruchomości sprzedali ją swojemu synowi. Ten z kolei ponownie sprzedał ją osobom trzecim.

W międzyczasie osoba fizyczna, która występowała w tej sprawie w charakterze powoda (A.W.), nabyła tę samą nieruchomość za niespełna 500 tysięcy złotych od egzekwowanych dłużników, którzy wcześniej sprzedali ją synowi. Do nabycia doszło w drodze licytacji publicznej. Nabywca złożył do sądu wniosek o ujawnienie go w księdze wieczystej jako właściciela nieruchomości. Ten oddalił jego wniosek. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia wskazał, że przed złożeniem tego wniosku nieruchomość została już sprzedana na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Nabywcy nieruchomości zostali już wpisani do księgi wieczystej jako właściciele. W chwili podpisywania aktu notarialnego brak było wpisów w dziale III i IV księgi wieczystej. Nabywcy nieruchomości nie wiedzieli, iż w chwili podpisywania aktu notarialnego z nieruchomości prowadzono egzekucję i została ona zajęta. Nabyli oni własność nieruchomości w dobrej wierze, na podstawie odpłatnej czynności prawnej od właściciela ujawnionego w dziale II księgi wieczystej. Chroni ich zatem rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Działania rękojmi nie wyłącza nabycie własności nieruchomości w wyniku licytacji przeprowadzonej w toku postępowania egzekucyjnego.

Sąd Okręgowy, który zajmował się sprawą na skutek apelacji wniesionej przez powoda A.W., podzielił stanowisko zaprezentowane przez sąd rejonowy. Jak wskazał w swojej skardze kasacyjnej Zastępca Prokuratora Generalnego, stanowisko to było błędne. Zgodził się z tym Sąd Najwyższy.

Dział Prasowy

Prokuratura Krajowa