Najem Społeczny

1. Geneza rozwiązania 

Społeczna agencja najmu (SAN) jest instrumentem polityki mieszkaniowej rozwijanym w Polsce od 2017 r., początkowo bez jednoznacznego nazwania tej formuły w przepisach. Mimo relatywnie krótkiej historii legislacyjnej, założenia SAN wpisują się w wcześniej istniejące tendencje w mieszkalnictwie, które po 1989 r. ewoluowały w kierunku modeli społecznych i dostępnych cenowo. W ujęciu systemowym nie jest to koncepcja całkowicie nowa: polega na pośredniczeniu w wynajmie lokali między sektorem prywatnym a osobami potrzebującymi mieszkań, przy odpowiedniej regulacji czynszu oraz zabezpieczeniach dla właścicieli i najemców. SAN stanowi zatem kolejny etap odpowiedzi na zmienne potrzeby mieszkaniowe, których dynamika wzrostu w ostatnich latach uległa przyspieszeniu. 

2. Miejsce SAN w systemie mieszkalnictwa 

SAN realizuje cele segmentu „mieszkalnictwa społecznego”, obok mieszkalnictwa publicznego i prywatnego. Segment społeczny odpowiada na potrzeby osób, które nie kwalifikują się do zasobu komunalnego, a jednocześnie nie dysponują wystarczającymi środkami, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe na rynku komercyjnym (tzw. „luka czynszowa”), jak również innych grup doświadczających kryzysu mieszkaniowego. Podmioty społeczne, dysponując kompetencjami w zakresie usług społecznych i koordynacji, mogą pośredniczyć między instytucją finansującą a właścicielami lokali oczekującymi stabilnego, przewidywalnego czynszu. W tym znaczeniu SAN jest narzędziem dedykowanym właśnie sektorowi społecznemu. 

3. Pilotaże i pierwsze wdrożenia (2017–2019) 

Za pierwsze wdrożenia praktyczne SAN w Polsce należy uznać: 

• Fundację Habitat for Humanity Poland, która uruchomiła agencję w 2017 r. (projekt o charakterze badawczo‑wdrożeniowym), 

• Miejskie Biuro Najmu w Poznaniu, spółkę zainicjowaną w 2018 r., najmującą lokale z sektora prywatnego i wynajmującą je osobom potrzebującym. 

Wczesny etap charakteryzował się wyzwaniami wynikającymi z braku precyzyjnych ram prawnych oraz podatności rozwiązań na zmiany legislacyjne (m.in. nowelizacje przepisów dotyczących ochrony praw lokatorów w 2019 r.). Dodatkowym czynnikiem utrudniającym rozwój była pandemia COVID‑19 (SARS‑CoV‑2), wpływająca na rynek najmu i możliwości operacyjne podmiotów wdrażających. 

4. Prace badawcze i upowszechnianie wiedzy (2012–2019) 

Koncepcja SAN była rozwijana w środowisku eksperckim i organizacji działających na rzecz przeciwdziałania bezdomności i wykluczeniu mieszkaniowemu, m.in. w ramach europejskiej sieci FEANTSA. W 2015 r. opublikowano pierwszy polski artykuł naukowy poświęcony SAN („Społeczne Agencje Najmu jako instrument polityki mieszkaniowej — przykłady europejskie i implementacja w Polsce”, pod red. C. Żołędowskiego, M. Ołdak i R. Szarfenberga), powstały w projekcie finansowanym ze środków Narodowego Centrum Badań i Rozwoju w programie „Innowacje Społeczne”. 
Projekt Fundacji Habitat for Humanity Poland zakończył się w 2019 r. (przy kontynuacji działań agencji), przynosząc m.in.: 

• 28 publikacji eksperckich, 

• porównanie modeli SAN w czterech krajach europejskich (Wielka Brytania, Belgia, Francja, Węgry), 

• studia wykonalności dla czterech polskich miast, 

• dwie konferencje oraz opracowanie dokumentu strategicznego stanowiącego punkt odniesienia dla dalszych wdrożeń. 

5. Wpływ na legislację (2021) 

Doświadczenia z pilotaży oraz dorobek analityczny zostały przywołane w uzasadnieniu nowelizacji ustawy z 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, która w 2021 r. wprowadziła do polskiego porządku prawnego definicję i ramy organizacyjne SAN (rozdział/artykuł 3a). W uzasadnieniu wskazano m.in. problemy adresowane przez SAN: kryzys w dostępie do mieszkań (w tym skutki pandemii COVID‑19) oraz niewykorzystany potencjał części zasobu prywatnego. 

6. Implementacja i wsparcie (od 2023 r.) 

Po ustawowym zdefiniowaniu SAN rozpoczął się etap „oswajania” narzędzia przez gminy: tworzenia procedur, wzorów dokumentów i praktyk operacyjnych. W 2023 r. uruchomiono projekt „Wzajemnie Potrzebni” finansowany przez KPRM, którego operatorem jest Stowarzyszenie Bona Fides. W ramach projektu powstało 8 SAN: w Będzinie, Bielawie, Dąbrowie Górniczej, Goniądzu, Jasionówce, Jaświłach, Mońkach i Żyrardowie. 

7. Perspektywa rozwoju do 2030 r. 

Zgodnie z treścią Oceny Skutków Regulacji (OSR) sporządzonej przy okazji zmian legislacyjnych, do 2030 r. w Polsce powinno funkcjonować co najmniej 45 społecznych agencji najmu. Na tle 2479 gmin stanowi to punkt wyjścia, typowy dla cyklu życia innowacji społecznych: od pilotaży i wdrożeń, przez korekty i dostosowania otoczenia, po upowszechnienie rozwiązań. Docelowo SAN ma szansę stać się powszechnym, społecznie oczekiwanym elementem lokalnej polityki mieszkaniowej.