Najem Społeczny

Podstawę prawną dla społecznych agencji najmu stanowi Ustawa z dnia 26 maja 1995r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2025 r. poz. 1273). Jej formuła została zmieniona pod kątem prowadzenia SAN w 2021 roku.   

Co zostało zmienione za sprawą Ustawy z dnia 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2021 poz. 1243)? Do podstawowego dokumentu dodano Artykuł 3a określający: 

• Definicję społecznej agencji najmu; 

• Formułę działania SAN (określenie podmiotu, który może ją prowadzić) 

• Formę umowy pomiędzy SAN a gminą oraz wymagane w niej regulacje (umowa o współpracy)  

• Formę umowy między SAN a osobą dzierżawiącą do niej mieszkanie  

• Formułę wyboru i katalog kryteriów z których może korzystać gmina przy naborze osób najmujących mieszkanie w SAN  

• Sposób sprawozdawczości związany z prowadzeniem SAN.  

Wprowadzenie wyżej wymienionych zmian w Ustawie wymagało również adaptacji powiązanych aktów prawnych, w tym Ustawy o Działalności Pożytku Publicznego i Wolontariacie oraz ustawy o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania. 

• W Ustawie z dnia 24 kwietnia 2003 r. o działalności pożytku publicznego i wolontariacie (Dz. U. z 2025 r. poz. 1338) poszerzono katalog zadań publicznych, możliwych do zlecenia organizacjom pozarządowym o “tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej (Art. 4 ust. 1 pkt 1a); 

• W Ustawie z dnia 14 października 2021 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania (Dz. U. z 2024 r. poz. 506) stworzono możliwość udzielania osobom lokatorskim w SAN dopłat do czynszu w ramach programu “Mieszkanie za Remont” (Art 7b. ust. 2) 

• W Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 611 oraz z 2021 r. poz. 11) dodano art. 4 ust. 1a o treści “Zadanie, o którym mowa w ust. 1 [Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy], gmina może realizować za pośrednictwem społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. 

Powyższe ustawy stanowią prawne umocowanie społecznej agencji najmu – konstytuują możliwość jej powołania. Samo prowadzenie SAN zależy natomiast od regulacji prawnych, porządkujących, między innymi, kwestie podatkowe (osoby dzierżawiące swoje mieszkania do SAN są zwolnione z podatku dochodowego od zysków z dzierżawy), katalog dodatkowych usług społecznych, które SAN może realizować, oraz umowy zarówno dzierżawy, jak i najmu.  

W kontekście uzyskiwania przychodu z dzierżawienia swojego mieszkania do SAN, w mocy pozostają: 

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368, 620, 680,1022, 1180, 1301,1302) - Art. 21 ust. 131a, tej regulacji gwarantuje, że przychody z dzierżawy lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych społecznym agencjom najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa są zwolnione z podatku dochodowego; 

• Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 278, 340, 620, 680, 1022, 1074, 1218, 1301) - Art. 17 ust. 1 pkt. 44 pozwala na wolnienie przedmiotowe z podatku dot. spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, społecznych inicjatyw mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego, samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej oraz społecznych agencji najmu; 

• Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2025 r. poz. 843) - Art. 10 gwarantuje zwolnienie od podatku dochodowego; 

• Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775, 894, 896, 1203) - art. 43 w ust. 1 pkt 36 gwarantuje zwolnienie usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu; 

Jakie inne, poza usługą mieszkaniową, usługi społeczne może świadczyć SAN? Wszystkie te, które znajdują się w art. 2 ustawy z dnia 19 lipca 2019 r. o realizowaniu usług społecznych przez centrum usług społecznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1818, z 2025 r. poz. 620) tj.: 

• polityki prorodzinnej; 

• wspierania rodziny; 

• systemu pieczy zastępczej;  

• pomocy społecznej; 

• promocji i ochrony zdrowia;  

• wspierania osób niepełnosprawnych;  

• edukacji publicznej; 

• przeciwdziałania bezrobociu;  

• Kultury; 

• kultury fizycznej i turystyki;  

• pobudzania aktywności obywatelskiej;  

• ochrony środowiska; 

• reintegracji zawodowej i społecznej; 

 

Umowy w społecznych agencjach najmu zawierane są dwukierunkowo: 

• Z jednej strony, SAN wydzierżawia mieszkania od osób będących ich właścicielami - umowa dzierżawy jest regulowana jest w dziale II Kodeksu Cywilnego;  

• Z drugiej strony, SAN wynajmuje mieszkania osobom spełniającym kryteria zawarte w uchwale rady gminy na podstawie działu I Kodeksu cywilnego oraz wspomnianej już ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. 

 

Wspomniane powyżej akty prawne stanowią podstawę dla powoływania i funkcjonowania społecznej agencji najmu. Należy przy tym zaznaczyć, że SAN, w swoim charakterze jest, po pierwsze, narzędziem stale rozwijającym się, po drugie, zależnym w dużym stopniu także lokalnych aktów prawnych. Tym samym, otoczenie prawne wymaga dodatkowej analizy przed podjęciem działań na rzecz rozwoju SAN w gminie.