Najem Społeczny

Koszty operacyjne prowadzenia SAN mogą się różnić w zależności od gminy oraz wielkości zasobu lokali w dyspozycji SAN. Eksperci szacują średni koszt utrzymania SAN, w zasobie którego jest ok. 30 lokali, zarządzanego przez organizację pozarządową lub podmiot ekonomii społecznej na ok.  350 000 złotych rocznie. 

Przede wszystkim są to koszty związane z administrowaniem mieszkaniami (podpisywaniem umów najmu i dzierżawy, a także bieżącą obsługą najemców i zarządzaniem lokalami), obsługą prawną, bieżącymi pracami konserwacyjnymi i remontowymi. Jeżeli SAN świadczy dodatkowe usługi społeczne – ich koszt także należy wliczyć w ogólny budżet zadania, które powierza gmina. Warto także uwzględnić koszty pracy osób zajmujących się komunikacją, księgowością oraz ogólnymi kosztami zarządu i ewaluacji efektywności usług.   

Zasady finansowania (w tym, współfinansowania SAN i podziału odpowiedzialności w zakresie remontów pomiędzy gminą a operatorem SAN), ustala się indywidualnie w każdej gminie i są one częścią zapisów umowy o współpracy. Warto zadbać o czytelną informację dla najemców – w jakim zakresie ponosić będą koszty bieżących drobnych napraw wynikających ze zwykłej eksploatacji lokalu oraz precyzyjnie sformułować zapisy w tym zakresie z właścicielami lokali, aby SAN nie ponosił nadmiarowo kosztów bieżących napraw. 

Podstawowym źródłem finansowania SAN w gminie jest wycena kosztu tej usługi, uzgodniona w umowie o współpracy pomiędzy gminą a operatorem SAN. SAN może także częściowo uzupełniać budżet na działalność dzięki różnicom w czynszu proponowanym najemcom i opłacie za dzierżawę. Ze względu na zwolnienie z podatku dochodowego od przychodu z tytułu dzierżawy oraz zarządzania lokalem, proponowanej właścicielom mieszkań, SAN może negocjować opłaty niższe niż rynkowe. Dodatkowym źródłem finansowania mogą być środki zewnętrzne, na przykład fundusze unijne. Niezależnie od formuły finansowej, warto przy tym zwrócić uwagę na zyski pozaekonomiczne:   

• bardziej efektywną politykę mieszkaniową, przeciwdziałającą depopulacji,  

• zintegrowane usługi mieszkaniowe i społeczne skuteczniej wspierające osoby w różnych sytuacjach  kryzysowych 

• usamodzielnianie młodych na progu wejścia w samodzielne życie,  

• ofertę umożliwiającą wyprowadzkę z instytucji: absolwentów pieczy zastępczej, samotnych rodziców z dziećmi, osób przebywających w zakwaterowaniu tymczasowym czy osób wychodzących z bezdomności 

• wzmocnienie procesów integracji społecznej osób z doświadczeniem migranckim, a przez to zwiększenie ogólnej odporności społecznej w gminie; 

• zyskanie oferty dla grup zawodów kluczowych dla realizacji polityki społecznej w gminie, uzyskujących niższe i umiarkowane dochody. 

Koszty prowadzenia SAN w pierwszym etapie jej działania pokrywa gmina lub operator SAN albo ponoszą je wspólnie - zapisy związane z poziomem finansowania zapisane są w umowie o współpracy pomiędzy operatorem SAN a gminą. 

Ze względu na kompleksowe podejście do najemców oraz elastyczność SAN w oferowaniu usług społecznych, sytuacja rosnącego zadłużenia może zostać rozwiązana, zanim wpłynie na płynność finansową agencji oraz samego najemcy. Jeżeli jednak taka sytuacja będzie miała miejsce, o sposobie jej rozwiązywania decyduje umowa o współpracy pomiędzy operatorem a gminą. Istnieje także możliwość komercyjnego ubezpieczenia mieszkań od niezapłaconego czynszu i oraz wykupienia ubezpieczenia OC najemcy. 

Środki można pozyskiwać z Funduszu Dopłat BGK, który zapewnia corocznie alokację 5% środków (w roku 2026: 200 mln złotych) na potrzeby SAN. W pierwszych 6 miesiącach każdego roku. wnioski składane przez SAN są rozpatrywane osobno od pozostałych wniosków gmin o środki z Programu BSK. Środki na remonty mogą również pochodzić z innej działalności operatora SAN lub być pozyskiwane ze źródeł zewnętrznych, także tych, które dedykowane są potrzebom konkretnych grup społecznych (jak na przykład miało to miejsce w przypadku projektów realizowanych w związku z sytuacją osób z Ukrainy, które przybyły do Polski po wybuchu pełnoskalowej wojny w 2022 roku). 

Należy przy tym pamiętać, że SAN dzierżawiąc mieszkanie wymagające remontu, może negocjować niższą opłatę dla jego właściciela, co tym samym pozwala na rozliczenie kosztów dostosowania i/lub remontu mieszkania w koszcie dalszego najmu.   

O formie zabezpieczenia mieszkań przed taką sytuacją i odpowiedzialnością za remont, gdy ta już wystąpi, decydują przede wszystkim zapisy umowy o współpracy pomiędzy operatorem a gminą. Można również wnioskować o dofinansowanie z Funduszu Dopłat BGK, ubezpieczyć mieszkanie czy zobowiązać najemcę do wykupienia polisy OC. 

Tak. Można uzyskać środki na całkowity remont, zmianę źródła ogrzewania lokalu lub nawet adaptację pomieszczeń na cele mieszkalne i wyodrębnienie lokalu mieszkalnego. Warto jednak pamiętać, że w zależności od tego, w którym momencie obowiązywania umowy o współpracy pomiędzy gminą a operatorem SAN wnioskuje się o dofinansowanie różna będzie wysokość wkładu własnego (20%, 40% lub 60%). Warto się wtedy zastanowić, jakie mogą być źródła jego pokrycia. 

Tak. Jest to możliwe. O środki z Funduszu Dopłat można ubiegać się także w celu remontu budynków mieszkalnych. 

Gwarancja ze strony gminy jest w dużej mierze symboliczna – fakt, że SAN działa na podstawie uchwały rady gminy oraz umowy o współpracy z gminą, sprawia, że jest to podmiot wiarygodny, a gmina może pełnić rolę arbitra w sytuacjach, gdy operator SAN będzie potrzebował wsparcia. Jednak fakt, że mieszkanie wróci do właściciela w stanie niepogorszonym przede wszystkim jest związane z obowiązkami dzierżawcy (SAN) wobec właściciela wynikającymi z umowy dzierżawy. Kluczowe znaczenie ma tutaj regularne utrzymywanie kontaktu z najemcą, ustanowenie adekwatnych zabezpieczeń (kaucja, wspomniane ubezpieczenie OC) i monitoring stanu lokalu. 

W najmie społecznym rekomendujemy bieżący kontakt z najemcą tak, aby wyeliminować na wczesnym etapie ryzyko powstania większego zadłużenia. Bardzo ważne jest poinformowanie najemcy o warunkach umownych, w tym, iż w razie niewywiązywania się z obowiązku wnoszenia regularnych płatności – umowa najmu może być wypowiedziana, a najemca będzie musiał opuścić lokal. 

Społeczne agencje najmu nie posiadają osobnej ścieżki egzekwowania zadłużenia – następuje ono na zasadach ogólnych. Należy przy tym zaznaczyć, że SAN działa w oparciu o Ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego oraz wiążące są także przepisy najmu zwykłego. To, co może stanowić formę zarządzania tym ryzykiem, to regularny kontakt z najemcą lokalu z zasobu SAN, zwłaszcza w przypadku objęcia najemcy dodatkowym wsparciem w postaci usług społecznych z uwagi na szczególną / trudną sytuację życiową. W przypadku społecznych agencji najmu z dodatkowymi usługami społecznymi – SAN może reagować zdecydowanie bardziej efektywnie na sytuację zagrożenia zadłużeniem, wspierać osoby w sytuacji kryzysowej lub – w przypadku konieczności dostosowania kosztów mieszkania do możliwości finansowych – oferować zamianę lokalu na bardziej ekonomiczny lub włączenie okresowych dodatków do czynszu. 

Tak. Taka sytuacja może wystąpić, na przykład, przy poszukiwaniu określonego zasobu dla konkretnej grupy społecznej, czy zawodowej. Zwiększenie kosztów dzierżawy celem zagwarantowania odpowiedniego standardu oraz obniżenie czynszu tak, by określona grupa była zainteresowana korzystaniem z SAN, może stanowić rozwiązanie dla gmin poszukujących pracowników tymczasowych lub określonej grupy zawodowej. Wówczas źródła finansowania różnic w cenie dzierżawy i najmu należy ustalić w umowie o współpracy pomiędzy gminą o a operatorem SAN. 

Na remont mieszkań dzierżawionych od właścicieli prywatnych (podobnie jak lokali własnych operatora SAN i tych dzierżawionych od gminy) SAN może pozyskiwać dofinansowanie ze środków Funduszu Dopłat BGK. 

Rozliczenie wkładu własnego, którego koszt powinien ponieść właściciel lokalu, może stanowić element umowy dzierżawy.