Najem Społeczny

Istnieją dwa sposoby. Pierwszym jest śledzenie ogłoszeń na platformach oferujących mieszkania do wynajęcia oraz kontakt z właścicielami w celu przekonania ich do wydzierżawienia mieszkania do SAN, zamiast wynajęcia indywidualnemu najemcy bezpośrednio. Drugim sposobem jest wyszukanie lokali, które są puste (nie stanowią przedmiotu ogłoszeń na wolnym rynku) i kontaktowanie się z ich właścicielami, również za pośrednictwem spółdzielni czy wspólnot mieszkaniowych. 

Istotnym zadaniem operatora SAN (a także gminy) w tym obszarze jest informowanie o działalności społecznej agencji najmu – jak działa, jakie może przynieść korzyści, jakie są zalety takiego rozwiązania. W przypadku kierowania komunikacji do osób lub podmiotów będących w posiadaniu lokali mieszkalnych, informacja powinna obejmować przede wszystkim sposób i warunki wydzierżawienia ich lokalu przez SAN. Kampanię promocyjną warto tworzyć  w oparciu o język korzyści oraz zapewnić drożne kanały komunikacji pomiędzy właścicielem prywatnym a zespołem SAN. W ten sposób społeczna agencja najmu jest w stanie zachęcić osoby posiadające swoje nieruchomości do wydzierżawienia ich do SAN na okres 5-ciu lat (z możliwością przedłużenia na kolejne okresy 5-letnie) by następnie, po podpisaniu dzierżawy, włączyć je do oferowanego przez SAN zasobu lokali.   

W ramach działań Ośrodka Rozwoju Najmu Społecznego, planujemy analizę dostępnych (i stale poszerzanych przez ustawodawcę) możliwości, a następnie wypracowywanie narzędzi i sposobów na nawiązanie kontaktu z właścicielami pustostanów lokalowych, a także wymianę dobrych praktyk i doświadczeń pomiędzy SAN o dłuższym stażu działania. 

Mieszkania z rynku prywatnego można wyremontować lub doposażyć w niezbędne instalacje przy pomocy środków z Funduszu Dopłat BGK. W sytuacji, gdy gmina zakładająca SAN ma z BGK podpisaną stosowną umowę, operator SAN, działając z upoważnienia gminy, może bezpośrednio składać wnioski o dofinansowanie remontów do FD BGK. W każdym roku przez 6 pierwszych miesięcy wnioski składane przez SAN są rozpatrywane oddzielnie od pozostałych, a remonty mogą być finansowane z puli 5% alokacji dedykowanej na remonty dla SAN. Ma to na celu przyspieszenie rozpatrywania wniosków pochodzących od SAN. W drugiej połowie roku, wnioski są rozpatrywane w kolejności zgłoszeń, razem z pozostałymi wnioskami gmin. 

W przypadku lokali dzierżawionych przez SAN od właścicieli prywatnych, czynsz może być obniżony poprzez skorzystanie z dopłaty do czynszu w ramach programu "Mieszkanie na Start" – średnia dopłata wynosi obecnie 400 zł, natomiast BGK informuje, że alokacja środków jest obecnie wystarczająca by dopłatę otrzymał każdy najemca spełniający kryteria programu. 

Można dokonać adaptacji lub remontu – także z wykorzystaniem środków z Funduszu Dopłat. Przed decyzją o dzierżawie takiego lokalu, SAN powinien ocenić, jaki będzie koszt oraz czas trwania remontu i odpowiednio do tej oceny, zadecydować o zawarciu umowy dzierżawy pamiętając, że czynsz dzierżawny będzie należny dla właściciela niezależnie od zasiedlenia. Odpowiednie kalkulacje dotyczące czasu przeznaczonego na remont powinny być odzwierciedlone w umowie dzierżawy (np. poprzez określenie niższej lub zerowej stawki czynszu dla właściciela na czas trwania remontu). 

Warto pamiętać, że SAN nie musi dzierżawić lokalu, którego stan nie spełnia warunków do świadczenia usługi mieszkaniowej, a koszt jego remontu przewyższa możliwości finansowe społecznej agencji najmu. 

Tak. Ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa nie zawiera przepisów, które wprost tego zakazują. Gmina może wydzierżawić SAN lokale ze swojego zasobu, o ile jest ich właścicielem. Natomiast warto pamiętać, że co do zasady, gmina nie powinna wydzierżawiać do SAN lokali, które może wynająć osobom uprawnionym do najmu z zasobów gminy. Do SAN powinny być dzierżawione wyłącznie lokale, których gmina nie może wynająć w ramach najmu komunalnego. 

SAN, w swoich założeniach ma powiększać zasób mieszkaniowy w dyspozycji gminy o lokale z rynku prywatnego pierwotnego. Oferta SAN nie powinna zatem być tworzona poprzez uszczuplenie zasobu komunalnego, przeznaczonego w uchwale gminy na określony cel i dla określonych grup najemców. Biorąc pod uwagę dotychczasowe doświadczenia społecznych agencji najmu, zasób gminny był wydzierżawiany w dwóch przypadkach - gdy jego stan nie pozwalał na wykorzystanie go w roli lokalu do najmu komunalnego lub socjalnego, a społeczna agencja najmu mogła go wyremontować i oddać po okresie dzierżawy w poprawionym stanie oraz w sytuacji, gdzie liczba mieszkań w SAN była wymogiem uzyskania środków europejskich (FERS).  Ponadto praktyką początkujących SAN, także w innych krajach jest to, że w pierwszym etapie działalności, zanim pozyskają lokale z rynku prywatnego, działają w oparciu o lokale wydzierżawione przez gminę (przy zachowaniu powyższych zasad). 

Tak. Ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa wprost wskazuje, że SAN może dzierżawić lokale mieszkalne oraz budynki mieszkalne jednorodzinne. Może również dzierżawić budynki inne niż mieszkalne lub części takich budynków i dokonywać ich remontu lub przebudowy, w wyniku których powstaną lokale mieszkalne lub budynki mieszkalne jednorodzinne.  

Ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa wprost określa, że SAN może dzierżawić lokale lub budynki wyłącznie od ich właścicieli (w przeciwieństwie do ogólnych zasad dzierżawy wynikających z przepisów Kodeksu cywilnego). Istnieją interpretacje tego przepisu mówiące o tym, że w sytuacji, gdy w danej gminie są pustostany zarządzane przez gminę, to może ona wydzierżawić je do SAN, aby przeprowadzony został remont, który sprawi, że dany lokal czy budynek będą mogły być zasiedlone.  

Ten aspekt funkcjonowania społecznej agencji najmu jest szeroko dyskutowany - istnieje szansa na zmianę zapisów ułatwiających dzierżawę lokali o nieregulowanej sytuacji prawnej.   

W SAN obowiązują umowy najmu tzw. zwykłego, co oznacza, że również ewentualna procedura eksmisyjna przebiega w trybie przewidzianym przez przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego na podstawie wyroku sądu. 

Dzięki temu, iż SAN jest tworzony przez gminę, w sytuacji eksmisji – gmina łatwiej przeprowadzi eksmisję do lokalu komunalnego aniżeli miałby to zrealizować prywatny wynajmujący. 

Niektóre SAN, prowadzone przez spółki gminne stosują jednak zabezpieczenia z modelu najmu instytucjonalnego – oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji opróżnienia lokalu w trybie art. 777 kpc.  

Ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa nie nakłada na gminę obowiązku tworzenia rezerwy budżetowej na poczet ewentualnych zadłużeń po ustaniu stosunku najmu pomiędzy SAN a najemcą. Jednak rekomenduje się, aby gmina taką rezerwę utworzyła i niektóre gminy, w których działają SAN, przyjmują to rozwiązanie. 

Wszystkie umowy, które podpisuje SAN (najmu i dzierżawy) nie mogą być zawierane na okres dłuższy niż umowa o współpracy, regulująca działalność społecznej agencji najmu. Tym samym, powstawanie ewentualnych zadłużeń powinno być monitorowane na bieżąco, przez cały okres funkcjonowania społecznej agencji najmu. Zasady mitygowania potencjalnych ryzyk zadłużenia, określa wspomniana już umowa o współpracy (w jakim zakresie odpowiedzialna jest gmina, w jakim operator SAN, czy istnieje obowiązek komercyjnego ubezpieczenia mieszkań od niezapłaconego czynszu, OC, etc.)   

Procedurę eksmisyjną może wszcząć operator SAN w czasie obowiązywania umowy dzierżawy. Po jej wygaśnięciu takie prawo ma właściciel danego lokalu. 

Po ustaniu umowy dzierżawy niezasiedlony lokal powinien zostać zwrócony właścicielowi - niezależnie od tego, czy najemca wywiązywał się z obowiązków wynikających z umowy najmu z SAN (w szczególności z obowiązku płacenia czynszu najmu). W sytuacji, gdy w czasie trwania umowy dzierżawy oraz najmu, najemca się z tego obowiązku nie wywiązuje, SAN może wypowiedzieć umowę najmu i wszcząć procedurę eksmisji tak, aby w momencie zakończenia umowy dzierżawy zwrócić właścicielowi niezasiedlony lokal. 

Podmiotem odpowiedzialnym za egzekwowanie warunków umowy najmu oraz trybu jej rozwiązania jest społeczna agencja najmu.   

Zgodnie z umową dzierżawy, właściciel mieszkania odbiera swoje mieszkanie w stanie niezmienionym (z uwzględnieniem skutków zwykłego użytkowania) lub lepszym po okresie określonym w umowie. Co za tym idzie, społeczna agencja najmu jest zobligowana do tworzenia umów najmu w taki sposób, by określona w pytaniu sytuacja nie wystąpiła. Oczywiście, osoba dzierżawiąca może wypowiedzieć wcześniej umowę dzierżawy - w tej sytuacji jednak ustawa przewiduje 12 miesięczny okres wypowiedzenia - na tyle długi, by SAN mogła znaleźć odpowiednie rozwiązanie.   

SAN może rozliczyć koszt wkładu własnego na remont w ramach dofinansowania z Funduszu Dopłat BGK (w zależności od tego, w którym roku obowiązywania umowy o współpracy remont jest dofinansowany– wynosi on 20%, 40% lub 60% kosztów remontu) na kilka sposobów: 

• jednorazowe pokrycie części kosztów remontu,  

• rozliczenie tych kosztów w czynszu dzierżawy, 

• ustalenie poniesienia kosztów przez właściciela, którego nieruchomość jest remontowana.  

Można to zrobić pod warunkiem, że przykładowe piętro stanowi osobny funkcjonalnie lokal mieszkalny. Budynek jednorodzinny może zawierać maksymalnie dwa wyodrębnione lokale. 

W tej chwili nie ma deklaracji po stronie ustawodawcy, co do zmiany zapisów prawnych w obrębie umów najmu w SAN.