Główny Urząd Nadzoru Budowlanego

Drogi stanowią obiekt liniowy (zob. art. 3 pkt 3a ustawy – Prawo budowlane). Drogą jest natomiast budowla wraz z drogowymi obiektami inżynierskimi, urządzeniami oraz instalacjami, stanowiąca całość techniczno-użytkową, przeznaczona do prowadzenia ruchu drogowego, zlokalizowana w pasie drogowym (art. 4 pkt 2 ustawy o drogach publicznych).

Ponadto drogi, tak jak wszystkie obiekty budowlane, powstają w wyniku prowadzenia robót budowlanych z zastosowaniem wyrobów budowlanych (zob. art. 3 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane). Budowlą będzie również droga w lesie, jeżeli będzie spełniać powyższe cechy. Z punktu widzenia ustawy – Prawo budowlane nie ma bowiem znaczenia, czy droga jest budowana w lasach, czy poza ich terenem. Budowa takiej drogi wymaga uzyskania pozwolenia na budowę (zob. art. 28 ustawy – Prawo budowlane), natomiast jej remont dokonania zgłoszenia (zob. art. 29 ust. 3 pkt 2 lit. a ustawy – Prawo budowlane).

Inny charakter ma jednak droga leśna, która powstała jedynie w wyniku poruszania się ludzi lub pojazdów po gruncie. Nie należy jej kwalifikować jako obiektu budowlanego i tym samym nie podlega przepisom ustawy – Prawo budowlane. Natomiast wykonanie – przy użyciu wyrobów budowlanych – nowej nawierzchni tej drogi o większej twardości, mającej charakter niepodzielny i trwały (np. wylanie warstwy kamienno-żużlowej związanej betonem lub ułożenie kostki brukowej) należy traktować jako budowę nowego obiektu budowlanego (drogi – w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane) wymagającą pozwolenia na budowę.

Jeśli prace polegające na wymianie stolarki okiennej lub drzwiowej nie powodują zmiany kształtu lub wielkości otworów okiennych lub drzwiowych to nie stanowią wykonywania robót budowlanych objętych zakresem ustawy – Prawo budowlane. Oznacza to, że takie czynności należy uznać za związane ze zwykłym użytkowaniem rzeczy, wynikającym z prawa własności. Wykonywanie ich nie wymaga ani decyzji o pozwoleniu na budowę, ani dokonania zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Jeśli jednak wymiana stolarki okiennej lub drzwiowej będzie wiązała się z ingerencją w obiekt budowlany, (np. w związku z powiększeniem otworów lub ich zabudowaniem), wówczas może mieć znamiona remontu lub przebudowy. W takim przypadku roboty budowlane – takie jak remont lub przebudowa – będą wiązały się odpowiednio z dokonaniem zgłoszenia albo wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.

Przepisy ustawy - Prawo budowlane wyróżniają dwa tryby oddawania obiektów budowlanych do użytkowania:

• zawiadomienie o zakończeniu budowy (art. 54 ustawy - Prawo budowlane)
• pozwolenie na użytkowanie (art. 55 ustawy - Prawo budowlane).

Informację o obowiązkach i warunkach, wynikających z art. 54 lub art. 55 ustawy – Prawo budowlane, organ administracji architektoniczno-budowlanej zamieszcza w razie potrzeby w decyzji o pozwoleniu na budowę (zob. art. 36 ust. 1 pkt 5 ustawy - Prawo budowlane). Niemniej jednak obowiązki inwestora związane z przystąpieniem do użytkowania należy wywodzić wprost z przepisów prawa tj. art. 54 lub art. 55 ustawy – Prawo budowlane. Elementy decyzji o pozwoleniu na budowę odnoszące się do tych obowiązków mają jedynie charakter informacyjny i w żadnym wypadku nie mogą mieć pierwszeństwa przed ustawą.

Zatem, jeśli z przepisów ustawy – Prawo budowlane wynika obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie (nawet jeśli w decyzji o pozwoleniu na budowę znajduje się informacja o zawiadomieniu o zakończeniu budowy bądź brak jest jakiejkolwiek informacji o obowiązkach związanych z przystąpieniem do użytkowania), inwestor ma obowiązek złożyć wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Dokonanie w tym przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy powinno skutkować wniesieniem sprzeciwu przez organ nadzoru budowlanego. Jednocześnie organ powinien pouczyć inwestora o konieczności uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Niedopuszczalne jest również przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego bez zachowania wynikającej z przepisów prawa procedury.

Przepis art. 54 (regulujący obowiązek zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy) i art. 55 (regulujący obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie) ustawy – Prawo budowlane odnoszą się wyłącznie do zamierzeń polegających na budowie obiektu budowlanego. Przy czym, przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę i nadbudowę obiektu budowlanego (zob. art. 3 pkt 6 ustawy - Prawo budowlane). Przebudowa i remont nie mieszczą się w pojęciu „budowa”.

W konsekwencji przepisy art. 54-55 ww. ustawy nie dotyczą przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego, który został wyremontowany lub przebudowany, nawet wówczas, gdy przedsięwzięcie wymagało pozwolenia na budowę. Wynika to z faktu, że przebudowa lub remont może mieć miejsce jedynie w istniejącym i oddanym do użytkowania obiekcie (a zatem wówczas, gdy już formalnie zakończono proces inwestycyjno-budowlany, co nastąpiło w dacie oddania obiektu budowlanego do użytkowania) i nie istnieje potrzeba ponownego dokonywania tych czynności.

Przepisy ustawy – Prawo budowlane wiążą zawiadomienie o zakończeniu budowy lub złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie z zakończeniem inwestycji w całości, tzn. wykonaniem w całości decyzji o pozwoleniu na budowę, na podstawie której dana inwestycja była prowadzona. Ustawodawca przewidział jednak w ustawie – Prawo budowlane pewne wyjątki od powyższej zasady.

W myśl art. 55 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane, przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli przystąpienie do użytkowania ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych. Przy czym oddawana do użytkowania, na podstawie art. 59 ust. 1 w zw. z art. 55 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane, część zamierzenia powinna samodzielnie funkcjonować.

Jednocześnie podkreślenia wymaga fakt, że powyższy przepis może dotyczyć dwóch różnych sytuacji. Jedna z możliwości jego zastosowania zachodzi w przypadku inwestycji wieloobiektowych, kiedy inwestor zamierza oddać do użytkowania tylko niektóre z planowanych obiektów. Natomiast druga dotyczy inwestycji jednoobiektowych i umożliwia udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu, mimo że pozostały do wykonania jeszcze pewne roboty budowlane lub roboty wykończeniowe.

Oddawanie do użytkowania inwestycji wielobiektowych

W przypadku, gdy pozwolenie na budowę obejmuje jednocześnie budowę kilku obiektów, inwestorowi nie można odmówić prawa do realizacji tylko budowy jednego obiektu. Jednakże oddawane do użytkowania zrealizowane obiekty budowlane powinny spełniać warunki określone w art. 59 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane. Dlatego też, właściwy organ nadzoru budowlanego przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego przeprowadza obowiązkową kontrolę, o której mowa w art. 59a ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, tylko w zakresie dotyczącym zakończonej części inwestycji. Pozytywne wyniki takiej kontroli pozwalają na wydanie pozwolenia na użytkowanie określonej części inwestycji. Natomiast na pozostałą do wykonania część robót budowlanych, inwestor będzie zobowiązany uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie lub dokonać zawiadomienia, w zależności od tego, czy zostaną spełnione przesłanki z art. 55, czy z art. 54 ustawy – Prawo budowlane.

Należy jednak pamiętać, że rozpoczęcie budowy niezrealizowanych obiektów powinno nastąpić w ciągu 3 lat od ostatnio wykonanych robót budowlanych. W przeciwnym razie pozwolenie na budowę wygaśnie, a nowy obiekt będzie mógł być zrealizowany dopiero na podstawie nowej decyzji o pozwoleniu na budowę. Powyższe wynika z art. 37 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, zgodnie z którym decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

Oddawanie do użytkowania inwestycji jednoobiektowych

Możliwość wcześniejszego oddawania do użytkowania obiektów budowlanych, na podstawie art. 55 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane, dotyczy również inwestycji jednoobiektowych, co umożliwia udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu, mimo, że pozostały do wykonania jeszcze pewne roboty budowlane. W takiej sytuacji zastosowanie mają przepisy art. 59 ust. 3 oraz art. 59 ust. 4 ustawy – Prawo budowlane, które pozwalają na wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie tej części obiektu, która samodzielnie funkcjonuje oraz została zrealizowana w stanie umożliwiającym właściwe z niej korzystanie (np. decyzji o pozwoleniu na użytkowanie segmentu budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej). Zakres niewykonanych robót może obejmować takie roboty budowlane, objęte daną decyzją o pozwoleniu na budowę, bez zrealizowania których obiekt może funkcjonować zgodnie z określonym w tej decyzji przeznaczeniem – a co za tym idzie spełnione są przesłanki do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie.

Inwestycja, dla której zgodnie z prawem istnieje konieczność zawiadomienia o zakończeniu budowy, w przypadku częściowego oddawania do użytkowania w myśl art. 55 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane, wymaga w pierwszej kolejności uzyskania decyzji o możliwości przystąpienia do użytkowania na zrealizowaną część inwestycji. Następnie po spełnieniu wszystkich przesłanek faktycznych i prawnych umożliwiających zakończenie budowy, inwestor składa zawiadomienie o zakończeniu budowy pozostałej części inwestycji zgodnie z art. 54 ustawy – Prawo budowlane.

Natomiast w sytuacji, gdy mamy do czynienia z inwestycją, która zgodnie z prawem wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, inwestor w myśl art. 55 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane składa wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie na zrealizowaną część inwestycji. Następnie po spełnieniu wszystkich przesłanek faktycznych i prawnych umożliwiających uzyskanie pozwolenia na użytkowanie na pozostałą cześć inwestycji, zobowiązany jest do złożenia odpowiedniego wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie zgodnie z art. 55 ustawy – Prawo budowlane.

Ponadto w powyższych przypadkach decyzja o pozwoleniu na użytkowanie również jest wydawana po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli, o której mowa w art. 59a (zob. art. 59 ust. 1 ww. ustawy). Stosownie zaś do art. 59 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane, jeżeli właściwy organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że obiekt budowlany spełnia warunki, określone w art. 59 ust. 1 ww. ustawy, pomimo niewykonania części robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych związanych z obiektem, w wydanym pozwoleniu na użytkowanie, może określić termin wykonania tych robót. Przy tym, nie dotyczy to realizacji instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, których wykonanie jest niezbędne przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego lub wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie (art. 59 ust. 4 ustawy – Prawo budowlane).

Zgodnie z treścią art. 59 ust. 4a ustawy – Prawo budowlane, inwestor jest obowiązany zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego o zakończeniu robót budowlanych prowadzonych po przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego, na podstawie pozwolenia na użytkowanie. Tym samym w powyższym przypadku na inwestorze ciąży jedynie obowiązek zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu robót budowlanych. Natomiast zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych z art. 59 ust. 4a ustawy – Prawo budowlane nie należy utożsamiać z zawiadomieniem o zakończeniu budowy, o którym mowa w art. 54 ww. ustawy. Dlatego też, nie mają zastosowania do przedmiotowego zawiadomienia regulacje prawne dotyczące zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Katalog spraw podlegających sprawdzeniu w trakcie obowiązkowej kontroli został zawarty w art. 59a ust. 2 ustawy - Prawo budowlane. Fakt, że ustawodawca zdecydował się na enumeratywne wyliczenie spraw podlegających sprawdzeniu, wiąże organ nadzoru budowlanego przeprowadzający kontrolę - tylko w tym zakresie. W razie stwierdzenia tylko tych nieprawidłowości mogą być nakładane kary, a w konsekwencji wydana odmowa pozwolenia na użytkowanie (art. 59f ust. 6 ww. ustawy).

Przedmiotowy katalog nie pokrywa się z katalogiem określonym w art. 36a ust. 5 ustawy - Prawo budowlane. W art. 36a ust. 5 ustawy - Prawo budowlane zamieszczony został katalog istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę. W katalogu tym wymieniono m.in. zmianę zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Ustawodawca wymienił ten punkt w powyższym katalogu, aby umożliwić inwestorowi jeszcze w trakcie realizacji robót zmianę zamierzonego sposobu użytkowania obiektu. Zmiana taka wymaga każdorazowo uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Natomiast art. 59a ust. 2 ustawy – Prawo budowlane nie przewiduje sprawdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, albowiem obiekt nie jest jeszcze użytkowany i sposób jego użytkowania nie może być jeszcze przesądzony.

W związku z tym, pozwolenie na użytkowanie jest wydawane na ten rodzaj i kategorie obiektu, które były określone w decyzji o pozwoleniu na budowę. Przykładowo, jeśli z dokumentacji wynika, że inwestor miał pozwolenie na realizację obiektu magazynowego, organ nadzoru budowlanego wydaje pozwolenie na użytkowanie obiektu magazynowego, a nie na obiekt o funkcji mieszkalnej.

Jeśli zaś po uzyskaniu przez inwestora ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że nastąpiła zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, będzie zobowiązany wstrzymać użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części i postępować dalej zgodnie z art. 71a ustawy - Prawo budowlane.

Zakres kontroli rocznej określony został w art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane, natomiast zakres kontroli pięcioletniej w art. 62 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy.

Wykonując obowiązki, o których mowa w art. 62 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, może zdarzyć się sytuacja, w której w danym roku kalendarzowym zachodzi konieczność przeprowadzenia kontroli, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy – Prawo budowlane. Przeprowadzając kontrolę roczną, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1, oraz kontrolę pięcioletnią, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 2, należy jednak pamiętać, że ich zakres jest różny (z wyjątkiem części budowlanej kontroli rocznej, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy – Prawo budowlane).

Niemniej jednak właściciel lub zarządca, w roku kalendarzowym, w którym przypada kontrola pięcioletnia może przeprowadzić jedną kontrolę, która obejmowałaby zakres kontroli rocznej i pięcioletniej. Właściciel lub zarządca w ramach tej kontroli powinien przeprowadzić także kontrolę roczną w zakresie, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b i c ustawy – Prawo budowlane. Tym samym może on przeprowadzić jedną kontrolę i spełnić w ten sposób obowiązek przeprowadzenia kontroli rocznej i pięcioletniej. Sporządzany z takiej kontroli protokół powinien jednak zawierać informacje świadczące o spełnieniu obowiązków wynikających z art. 62 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy – Prawo budowlane.

Przeprowadzenie ww. kontroli nie zwalnia właściciela bądź zarządcy z obowiązku przeprowadzenia dodatkowej kontroli w terminie do dnia 31 maja albo do 30 listopada, w przypadkach, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane.

Kontrola roczna

Art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane, dotyczący obowiązku i terminu przeprowadzenia kontroli okresowej „rocznej”, posługuje się terminem „co najmniej raz w roku”. Pojęcie to należy rozumieć w ten sposób, że właściciele lub zarządcy obiektów budowlanych mają cały rok kalendarzowy na to, aby zapewnić realizację tej kontroli.

Przeprowadzając okresowe kontrole należy mieć na uwadze również racjonalność ustawodawcy i uznać, że między datą kontroli w danym roku a datą kontroli w roku poprzednim nie musi upłynąć równo 365 dni. Może więc się zdarzyć, że przerwa między kontrolami będzie wynosiła więcej niż 12 miesięcy (jeżeli kontrola była przeprowadzona np. w lipcu 2024 r. to następna może być przeprowadzona np. w grudniu 2025 r.).

Kontrola pięcioletnia

Zakres kontroli pięcioletniej został określony w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane. Przepis ten, dotyczący obowiązku i terminu przeprowadzenia kontroli „pięcioletniej”, posługuje się terminem „co najmniej raz na 5 lat”. Pojęcie to należy rozumieć w ten sposób, że między datami kontroli prowadzonych na podstawie tego przepisu nie musi upłynąć równo 5 lat. Zatem kontrola „pięcioletnia” może być przeprowadzona w dowolnym miesiącu (jeżeli kontrola była przeprowadzona np. w 2020 r. to następna może być przeprowadzona np. w 2025 r. w dowolnym miesiącu). Przy czym, pojęcie „co najmniej” oznacza, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może przeprowadzać takie kontrole kilkukrotnie, kilka razy w ciągu 5 lat. Prawo mu tego nie zabrania. Ustawa – Prawo budowlane wymaga jednak, aby przeprowadził kontrolę co najmniej raz na 5 lat.

Kontrola obiektów wielkopowierzchniowych

W przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1 000 m² istnieje obowiązek przeprowadzenia kontroli okresowej w zakresie, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada (art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane).

Kontrola roczna

W odniesieniu do nowo oddanych do użytkowania obiektów budowlanych, które na postawie art. 62 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane zostały objęte obowiązkiem okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane, nie przeprowadza się najbliżej przypadającej kontroli rocznej. Obowiązek ten powstaje dopiero w roku następnym. Tym samym, jeżeli obiekt budowlany został oddany do użytkowania np. w sierpniu 2024 r. to pierwsza kontrola roczna powinna zostać przeprowadzona w 2025 r. w dowolnym miesiącu kalendarzowym.

Kontrola obiektów wielkopowierzchniowych

W przypadku obiektów budowlanych, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane, nie przeprowadza się jedynie najbliżej przypadającej okresowej kontroli (jednej z dwukrotnych). Oznacza to, że np.: dla obiektu wybudowanego w okresie między 30 listopada a 31 maja, nie przeprowadza się kontroli, którą na podstawie ww. przepisu należy dokonać do 31 maja. Konieczne jest natomiast przeprowadzenie kontroli w następnym okresie, czyli do 30 listopada. Tym samym w przypadku obiektu, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane, oddanego do użytkowania np. w lipcu 2025 r., najbliższą kontrolę należy przeprowadzić w okresie od 30 listopada 2025 r. do 31 maja 2026 r.

Kontrola pięcioletnia

W przypadku obiektów budowlanych użytkowanych nie dłużej niż 5 lat, dla których przedmiotowa kontrola będzie przeprowadzana po raz pierwszy, powinna być ona wykonana po upływie 5 lat, np. jeżeli budynek został oddany do użytkowania np. w sierpniu 2022 r., kontrola 5-letnia powinna być przeprowadzona w 2027 r. w dowolnym miesiącu.

Protokoły z kontroli obiektu budowlanego, w tym protokoły z kontroli systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji, o których mowa w art. 29 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego, świadectwo charakterystyki energetycznej oraz dokumenty, o których mowa w art. 60, są dołączone do książki obiektu budowlanego – zob. art. 64 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane.

Kwestie związane z przechowywaniem dokumentacji budynku zawarte zostały również w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Zgodnie z § 9 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych dokumentacja użytkowania budynku, obejmująca m.in. obowiązek przechowywania protokołów okresowych kontroli, powinna być systematycznie gromadzona i przechowywana przez okres istnienia budynku. Przepisy prawa nie przewidują wyłączenia w zakresie obowiązku przechowywania przez okres istnienia budynków protokołów z okresowych kontroli.

Tym samym, dokumenty dotyczące obiektu budowlanego, w tym protokoły okresowych kontroli, należy przechowywać przez cały okres istnienia obiektu. Ani ustawa – Prawo budowlane, ani rozporządzenia wydane na jej podstawie nie zawierają przepisów, które przewidywałyby możliwość brakowania dokumentacji po upływie określonego czasu. np. z uwagi na dezaktualizację zawartych w niej zaleceń i rozwiązań. Oznacza to, że dokumentacja dotycząca obiektu budowlanego nie powinna być niszczona i brakowana.

W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku - zob.  art. 66 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane.

Nie każde zachowanie i nie każda podjęta przez właściciela lub zarządcę w obiekcie budowlanym czynność będzie się znajdowała w zakresie kompetencji organów nadzoru budowlanego określonych w tym przepisie. Sformułowanie „użytkowanie obiektu” zastosowane w tym przepisie należy interpretować jako podjęcie działalności, która polega na bezpośrednim korzystaniu z substancji budowlanej obiektu, i tylko takie korzystanie z obiektu może zagrażać określonym w art. 66 ust. 1 pkt 2 wartościom. Tym samym przedmiotowy przepis ma zastosowanie do takiego sposobu użytkowania obiektu budowlanego, w wyniku którego obiekt ten zagraża życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku.

Przepisy ustawy – Prawo budowlane wiążą zmianę sposobu użytkowania ze spełnieniem okoliczności wskazanych w art. 71 ust. 1 pkt 2 i pkt 3 ustawy – Prawo budowlane. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń, bądź podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Powyższe oznacza, że zmiana sposobu użytkowania w obiekcie budowlanym lub jego części może wystąpić w dwóch sytuacjach tj. w razie:

• podjęcia bądź zaniechania działalności połączonej ze zmianą warunków bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń, bądź
• podjęcia działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Taka zmiana – co do zasady – wymaga dokonania zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej, o którym mowa w art. 71 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane, a w przypadku działań inwestora z pominięciem wymaganego zgłoszenia - wymaga wdrożenia postępowania nadzorczego na podstawie art. 71a ustawy – Prawo budowlane ze strony organu nadzoru budowlanego.

Do właściwości wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, jako organu pierwszej instancji, należą zadania i kompetencje nie tylko w sprawach obiektów i robót budowlanych określonych w art. 82 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane, ale również obiektów i robót budowlanych wskazanych w rozporządzeniu w sprawie obiektów i robót budowlanych, w sprawach których organem pierwszej instancji jest wojewoda.

W związku z powyższym, ilekroć na podstawie przepisów ustawy – Prawo budowlane oraz rozporządzenia w sprawie obiektów i robót budowlanych, w sprawach których organem pierwszej instancji jest wojewoda właściwym w sprawie organem administracji architektoniczno-budowlanej jest wojewoda, wówczas odpowiednio właściwym organem nadzoru budowlanego jest wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego.