Główny Urząd Nadzoru Budowlanego

Kontrole okresowe są ważne nie tylko w przypadku dużych obiektów budowlanych. Dotyczą również budynków mieszkalnych jednorodzinnych tzn. domów, w których na co dzień mieszkamy i dbamy o bezpieczeństwo swoje oraz bliskich. Chociaż właściciele domów jednorodzinnych są zwolnieni z obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego, nie oznacza to zwolnienia z pozostałych obowiązków związanych z utrzymaniem budynku w odpowiednim stanie technicznym.

Dlatego Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego przypomina właścicielom i zarządcom budynków mieszkalnych jednorodzinnych o obowiązku przeprowadzania wymaganych kontroli, reagowania na uszkodzenia oraz usuwania nieprawidłowości, które mogą zagrażać bezpieczeństwu. Należy również pamiętać o innych obowiązkach, takich jak zgłoszenie źródła ciepła do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB).

Obowiązki właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego

Zgodnie z art. 61 ustawy – Prawo budowlane, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek:

1. utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej (art. 5 ust. 2),
2. zapewnić, z zachowaniem należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Czynniki te to np.: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie.

Jakie kontrole należy przeprowadzać w domu jednorodzinnym?

W przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego właściciel lub zarządca jest obowiązany zapewnić przeprowadzanie kilku rodzajów kontroli przewidzianych w ustawie - Prawo budowlane.

1. Kontrola okresowa co najmniej raz w roku

Właściciel lub zarządca budynku mieszkalnego jednorodzinnego ma obowiązek zapewnić coroczną kontrolę, która polega na sprawdzeniu stanu technicznego (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b i c):

• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
• instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

Od 18 września 2023 roku protokół z okresowej kontroli przewodów kominowych, musi być sporządzony w formie dokumentu elektronicznego z wykorzystaniem systemu Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB). Protokół sporządza w systemie CEEB osoba uprawniona, która przeprowadziła kontrolę - mistrz kominiarski lub osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane.

Właściciel i zarządca budynku mieszkalnego jednorodzinnego są zwolnieni z obowiązku przeprowadzania kontroli elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników, które występują podczas użytkowania obiektu (art. 62 ust. 2 pkt 1).

2. Kontrola okresowa co najmniej raz na 5 lat

Co najmniej raz na pięć lat należy przeprowadzić kontrolę, która polega na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, jego estetyki oraz estetyki jego otoczenia (art. 62 ust. 1 pkt 2).

Kontrola obejmuje również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej
w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

3. Kontrola bezpiecznego użytkowania po wystąpieniu czynników zewnętrznych

Kontrolę bezpiecznego użytkowania obiektu (art. 62 ust. 1 pkt 4) należy przeprowadzić każdorazowo w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury (art. 61 pkt 2).

Dotyczy to w szczególności sytuacji, w których w następstwie m.in.:

• wyładowań atmosferycznych,
• silnych wiatrów,
• intensywnych opadów atmosferycznych,
• osuwisk ziemi,
• pożarów,
• powodzi

nastąpiło uszkodzenie obiektu budowlanego albo powstało bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

4. Kontrola nakazana przez organ nadzoru budowlanego

Organ nadzoru budowlanego nakazuje przeprowadzenie kontroli (art. 62 ust. 1) w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, które może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części (art. 62 ust. 3).

Termin przeprowadzania kontroli okresowej

Kontrolę okresową coroczną można przeprowadzić w dowolnym terminie danego roku kalendarzowego. Nie musi ona być przeprowadzona po upływie 12 miesięcy od poprzedniej kontroli. Ważne, aby właściciel lub zarządca zapewnił przeprowadzenie kontroli w każdym roku kalendarzowym.

Kontrolę pięcioletnią należy przeprowadzać co najmniej raz na pięć lat. Termin jej wykonania należy ustalić tak, aby zachować wymaganą częstotliwość kontroli.

Osoby uprawnione do przeprowadzania kontroli

Kontrole stanu technicznego obiektów budowlanych przeprowadzają osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności (art. 62 ust. 4).

Kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych (art. 62 ust. 5).

Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych przeprowadzają:

1. osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych,
2. osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności –
   w odniesieniu do ww. przewodów kominowych oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych (art. 62 ust. 6).

Przed zleceniem kontroli warto upewnić się, że wybrana osoba ma kwalifikacje odpowiednie do jej zakresu. Jak to zrobić? Najlepiej sprawdzić w systemie e-CRUB.

Zweryfikuj uprawnienia w e-CRUB

Przed zleceniem kontroli poproś o dokument potwierdzający uprawnienia lub kwalifikacje wymagane do jej przeprowadzenia.

W przypadku osób posiadających uprawnienia budowlane – specjalność i zakres można sprawdzić korzystając z publicznej wyszukiwarki e-CRUB – elektronicznego centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane. Trzeba jednak pamiętać, że rejestr obowiązkowo dotyczy uprawnień nadawanych od 1 stycznia 1995 r. W przypadku starszych uprawnień - wpis nie jest obowiązkowy i jeśli danej osoby albo jej uprawnień nie ma w rejestrze to powinna okazać dokument potwierdzający uprawnienia (i aktualne zaświadczenie o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego).

Pamiętaj: kwalifikacje osoby przeprowadzającej kontrolę muszą odpowiadać jej zakresowi. Samo prowadzenie działalności gospodarczej w danej branży nie potwierdza posiadania wymaganych uprawnień.

Co zrobić, gdy kontrola wykaże nieprawidłowości?

Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na którym spoczywa obowiązek wykonania napraw, musi usunąć stwierdzone uszkodzenia i uzupełnić braki, które mogłyby zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowisku. Dotyczy to w szczególności nieprawidłowości, które mogą doprowadzić do katastrofy budowlanej, pożaru, wybuchu, porażenia prądem elektrycznym albo zatrucia gazem (art. 70 ust. 1).

Naprawy należy wykonać w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli.

Zgłoszenia źródła ciepła w CEEB to obowiązek właściciela domu jednorodzinnego

Właściciel lub zarządca budynku mieszkalnego jednorodzinnego ma również obowiązek złożenia deklaracji do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB). Deklaracja zawiera informacje o liczbie i rodzaju wszystkich źródeł ciepła i spalania paliw zainstalowanych w budynku o nominalnej mocy cieplnej do 1 MW.

Jednorazowe wypełnienie deklaracji nie sprawia, że obowiązek ten zanika. Każde nowe zainstalowane źródło ciepła wymaga złożenia nowej deklaracji. Powinniśmy ją zatem powtarzać za każdym razem gdy następuje zmiana źródła ciepła.

Kiedy należy złożyć deklarację?

• W przypadku uruchomienia nowego źródła ciepła lub spalania paliw – w terminie 14 dni od dnia jego uruchomienia.
• W przypadku zmiany źródła ciepła – należy złożyć nową deklarację, uwzględniając nowe źródło 14 dni od jego wymiany.

Deklarację można złożyć elektronicznie na ceeb.gov.pl w części „Dla obywatela” lub w formie papierowej we właściwym urzędzie gminy lub miasta, zgodnie z lokalizacją budynku.

Podstawa prawna

Ustawa – Prawo budowlane: art. 5 ust. 2, art. 61, art. 62 i art. 70

Ustawa o wspieraniu termomodernizacji i remontów