Główny Urząd Nadzoru Budowlanego

Opis sprawy

Sprawa dotyczyła pozwolenia na budowę budynku mieszkalno-agroturystycznego na działce położonej na terenie oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jako teren rolny, gdzie dopuszczalna jest wyłącznie zabudowa zagrodowa w ramach gospodarstwa rolnego.

Prezydent Miasta odmówił zatwierdzenia projektu i wydania pozwolenia. Następnie Wojewoda uchylił tę decyzję i udzielił pozwolenia na budowę.

Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził nieważność decyzji Wojewody.

GINB uznał, że inwestycja jest niezgodna z planem miejscowym. Nie stanowi bowiem zabudowy zagrodowej, a zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z elementem agroturystyki. Dodatkowo wskazano brak funkcjonalnego związku z gospodarstwem rolnym i próbę obejścia przepisów planu miejscowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, wyrokiem z 15 lutego 2023 r., sygn. akt VII SA/Wa 2112/22, oddalił skargę i podzielił stanowisko GINB.

Wyrok WSA w Warszawie

Sąd w wyroku wyjaśnił czym jest zabudowa zagrodowa, i jakie ma znaczenie dla praktyki stosowania MPZP. Zaznaczył, że zabudowa zagrodowa nie może być utożsamiana z dowolną zabudową mieszkaniową realizowaną na gruncie rolnym. Jest to szczególny typ zabudowy, który musi tworzyć funkcjonalnie powiązany zespół budynków – który obejmuje co najmniej budynek mieszkalny i obiekty gospodarcze lub inwentarskie – skoncentrowany w obrębie jednego siedliska i przeznaczony do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Kluczowe jest przy tym równoczesne występowanie funkcji mieszkaniowej i produkcyjnej, przy czym funkcja rolnicza ma charakter dominujący.

O kwalifikacji inwestycji nie decyduje jej nazwa przyjęta przez inwestora, lecz jej rzeczywiste przeznaczenie i sposób użytkowania, który wynika z projektu budowlanego. Organ administracji architektoniczno-budowlanej musi samodzielnie i wnikliwie ocenić funkcje obiektu, poprzez analizę m.in. jego układu funkcjonalnego, programu użytkowego i powiązania z innymi elementami zagospodarowania terenu.

Sąd uznał, że projektowane budynki są pozbawione cech zabudowy zagrodowej. Nie wykazano ich funkcjonalnego związku z prowadzeniem gospodarstwa rolnego ani ich roli jako elementu jednego, spójnego siedliska. Z projektu budowlanego wynikało, że obiekty mają charakter typowo mieszkaniowy. Natomiast przewidziana funkcja agroturystyczna – która ogranicza się do pojedynczych pomieszczeń przeznaczonych na wynajem – ma znaczenie jedynie uboczne i nie zmienia zasadniczego przeznaczenia budynków.

Zabudowa zagrodowa powinna być skoncentrowana przestrzennie i organizacyjnie, podczas gdy planowane zamierzenie inwestycyjne miało charakter rozproszony i było realizowane niezależnie od istniejącej zabudowy siedliskowej. Nie można także uznać, że wystarczy powiązanie inwestycji z gospodarstwem rolnym jedynie poprzez osobę inwestora lub fakt, że nieruchomość ma charakter rolny. Decyduje tu rzeczywista funkcja obiektu i jego rola w strukturze gospodarstwa.

Z orzeczenia wynika także istotna teza, że niedopuszczalne jest wykorzystywanie instytucji zabudowy zagrodowej do realizacji zabudowy jednorodzinnej na terenach, na których plan miejscowy jej nie przewiduje. Dodanie elementów agroturystyki nie  zmienia kwalifikacji inwestycji, jeżeli nie towarzyszy temu rzeczywiste powiązanie z działalnością rolniczą. Tego rodzaju działania należy traktować jako próbę obejścia ustaleń planu miejscowego.

NSA, wyrokiem z 17 grudnia 2025 r., sygn. akt II OSK  1459/23, oddalił skargę kasacyjną od ww. wyroku WSA w Warszawie z dnia 15 lutego 2023 r. sygn. akt VII SA/Wa 2112/22.

Podstawa prawna

Ustawa - Prawo budowlane: art. 35 ust. 1 pkt 1

O cyklu

W cyklu edukacyjnym: Ciekawe interpretacje GUNB wyjaśniamy wybrane przepisy prawa, które mogą budzić wątpliwości lub rozbieżne interpretacje. Znajdują się tu interpretacje przepisów ustawy – Prawo budowlane i ustawy o wyrobach budowlanych, jak również wyroki sądów, orzeczenia, odpowiedzi na pytania, wyjaśnienia.

Więcej interpretacji znajdziesz tu: Ciekawe interpretacje GUNB

Zapraszamy także do śledzenia nas na LinkedIn: profil GUNB