Pierwokup i nabycie nieruchomości rolnych

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego reguluje m.in. obrót określonymi ustawą nieruchomościami rolnymi na rynku prywatnym, tj. jeśli nabycie takich nieruchomości rolnych następuje między osobami fizycznymi oraz osobami prawnymi.

Do nabycia nieruchomości rolnej może dochodzić m.in. w wyniku: sprzedaży, zamiany, darowizny, zniesienia współwłasności, stwierdzenia nabycia spadku, działu spadku, podziału majątku wspólnego, przysądzenia własności, wniesienia nieruchomości jako aport do spółki handlowej, podziału spółki, przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową, łączenia spółek handlowych.

W określonych ustawą sytuacjach, w wypadku sprzedaży nieruchomości rolnej Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu tej nieruchomości. Natomiast Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo nabycia nieruchomości rolnej w wypadku, jeżeli nabycie danej nieruchomości rolnej następuje w wyniku:

zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub
jednostronnej czynności prawnej lub
orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, lub
innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego w szczególności:

zasiedzenia, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, którego przedmiotem jest nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne,
podziału bądź łączenia spółek handlowych,
przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową.

Powyższe uprawnienia (tj. prawo pierwokupu i prawo nabycia) polegają na tym, iż w wypadkach określonych w ustawie, KOWR przysługuje prawo „wejścia” w miejsce nabywcy i nabycia nieruchomości na warunkach określonych (m.in. przez strony umowy) oraz za zapłatą ceny danej nieruchomości rolnej.

Jeżeli cena nieruchomości nie wynika z treści czynności prawnej (np. z orzeczenia sądu, orzeczenia organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym) KOWR ustala cenę odpowiadającą wartości rynkowej tej nieruchomości rolnej określonej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami (tj. na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego), z uwzględnieniem jej obciążeń.

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może skorzystać z prawa pierwokupu i prawa nabycia (tj. złożyć oświadczenie o nabyciu danej nieruchomości rolnej) w terminie miesiąca od otrzymania warunkowej umowy sprzedaży lub stosownego zawiadomienia.

PRAWO PIERWOKUPU NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ

Jeżeli KOWR przysługuje prawo pierwokupu określonej nieruchomości rolnej – strony transakcji (tj. sprzedający i kupujący) zawierają najpierw warunkową umowę sprzedaży. O treści tej umowy notariusz powinien niezwłocznie zawiadomić KOWR (najlepiej od razu oddział terenowy KOWR, właściwy ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości). Dane teleadresowe Oddziałów Terenowych KOWR można znaleźć w zakładce: KONTAKT.

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej KOWR może wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o treści zawartej warunkowej umowy sprzedaży. Przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące pierwokupu nieruchomości stosuje się w takim wypadku odpowiednio. Oświadczenie KOWR o nabyciu danej nieruchomości rolnej na podstawie przysługującego prawa pierwokupu, składane jest w formie aktu notarialnego. KOWR wysyła zobowiązanemu z prawa pierwokupu ww. oświadczenie przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej operatora pocztowego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe, a następnie publikuje je na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR. Uważa się, że zobowiązany z prawa pierwokupu zapoznał się z treścią oświadczenia KOWR o wykonaniu prawa pierwokupu z chwilą jego publikacji na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR.

Jeżeli cena sprzedaży nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, KOWR może w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.

Niezłożenie w powyższym terminie przez KOWR ww. oświadczenia o nabyciu danej nieruchomości, pisemne poinformowanie zobowiązanego o niekorzystaniu przez KOWR z prawa pierwokupu lub upływ zakreślonego terminu bez reakcji ze strony KOWR - oznacza możliwość zawarcia przez strony docelowej umowy przenoszącej własność tej nieruchomości.

Prawo pierwokupu nie przysługuje KOWR m.in. jeżeli:

nabywcą nieruchomości rolnej jest:
- rolnik indywidualny i w wyniku nabycia następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych, a nabywana nieruchomość rolna położona jest w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą,
- osoba bliska zbywcy,
- jednostka samorządu terytorialnego,
- Skarb Państwa,
- Spółka Celowa, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym,
- spółdzielnia produkcji rolnej, nabywająca wkład gruntowy od członka tej spółdzielni lub nabywająca nieruchomość rolną w wykonaniu prawa pierwokupu, o którym mowa w art. 147 § 2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze,
- członek spółdzielni produkcji rolnej - nabywający wkład gruntowy od innego członka tej samej spółdzielni,
- park narodowy nabywający nieruchomość rolną na cele związane z ochroną przyrody,
nabycie następuje za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, o której mowa w art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, albo za zgodą, o której mowa w art. 29 a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (dotyczy nieruchomości rolnych nabytych po 30.04.2016 r. z Zasobu WRSP),
sprzedaż następuje między osobami prawnymi, działającymi na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania – tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

PRAWO NABYCIA NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ

Jeżeli następuje nabycie nieruchomości rolnej, w stosunku do której KOWR przysługuje prawo nabycia, niezwłocznie zawiadamia się o tym KOWR. Zawiadomienia dokonuje notariusz, nabywca nieruchomości rolnej albo sąd, organ administracji publicznej lub organ egzekucyjny. Do zawiadomienia, obok dokumentu potwierdzającego nabycie nieruchomości rolnej, dołącza się wypisy z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości rolnej stanowiącej przedmiot nabycia.

Zawiadomienie o nabyciu nieruchomości rolnej wraz z ww. wypisami z ewidencji gruntów należy przesłać do KOWR (najlepiej od razu do oddziału terenowego KOWR, właściwego ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości). Dane teleadresowe Oddziałów Terenowych KOWR można znaleźć w zakładce: KONTAKT.

Prawo nabycia nieruchomości rolnej KOWR może wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania skutecznego zawiadomienia. Przepisy dotyczące pierwokupu nieruchomości stosuje się w takim wypadku odpowiednio. Oświadczenie KOWR o nabyciu danej nieruchomości rolnej na podstawie przysługującego prawa nabycia, składane jest w formie aktu notarialnego. KOWR wysyła właścicielowi nieruchomości ww. oświadczenie przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej operatora pocztowego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe, a następnie publikuje na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR. Uważa się, że właściciel nieruchomości zapoznał się z treścią oświadczenia KOWR o wykonaniu prawa nabycia z chwilą jego publikacji na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR.

Jeżeli cena nieruchomości rolnej, wynikająca z treści czynności prawnej, rażąco odbiega od wartości rynkowej tej nieruchomości, KOWR może w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa nabycia, wystąpić do sądu o ustalenie ceny dla tej nieruchomości.

Niezłożenie w powyższym terminie przez KOWR ww. oświadczenia o nabyciu danej nieruchomości lub pisemne poinformowanie właściciela nieruchomości o niekorzystaniu przez KOWR z prawa nabycia lub upływ zakreślonego terminu bez reakcji ze strony KOWR – oznacza, że KOWR nie skorzystał z możliwości nabycia tej nieruchomości.

Prawo nabycia nie przysługuje KOWR m.in. jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje:

przez rolnika indywidualnego w wyniku czego powiększa on gospodarstwo rodzinne, a nabywana nieruchomość jest położona w gminie, w której ma on miejsce zamieszkania, lub w gminie graniczącej z tą gminą,
przez rolnika indywidualnego w wyniku zapisu windykacyjnego,
w wyniku dziedziczenia ustawowego oraz działu spadku po dziedziczeniu ustawowym albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego,
przez osobę bliską zbywcy,
za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, o której mowa w art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, albo za zgodą, o której mowa w art. 29 a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (dotyczy nieruchomości rolnych nabytych po 30.04.2016 r. z Zasobu WRSP),
przez Spółkę Celową, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym,
przez członka spółdzielni produkcji rolnej - nabywającego wkład gruntowy od innego członka tej samej spółdzielni,
przez jednostkę samorządu terytorialnego,
przez Skarb Państwa,
przez zasiedzenie,
w wyniku wykonania umowy z następcą, o której mowa w art. 84 z dnia 20 grudnia 1990 r. ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników,
pomiędzy osobami prawnymi działającymi na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania – tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

SKUTKI NIEZAWIADOMIENIA KOWR O PRAWIE PIERWOKUPU I PRAWIE NABYCIA

Zgodnie z art. 599 Kodeksu cywilnego jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.

Powyższe stosuje się odpowiednio do prawa nabycia.

Ponadto zgodnie z art. 9 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego m.in. nabycie własności nieruchomości rolnej, udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, użytkowania wieczystego, udziału we współużytkowaniu wieczystym takiej nieruchomości dokonane na podstawie czynności prawnej niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne. W szczególności nieważne jest:

dokonanie czynności prawnej bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub bez powiadomienia KOWR – w przypadkach określonych w art. 3b, art. 3c i art. 4 ust. 1;
zbycie albo oddanie w posiadanie nieruchomości bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR, o której mowa w art. 2b ust. 3;
nabycie nieruchomości rolnej w oparciu o nieprawdziwe oświadczenia albo fałszywe lub potwierdzające nieprawdę dokumenty. Z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności prawnej, z przyczyn o których mowa powyżej, oprócz osób mających interes prawny może wystąpić KOWR.