Mieszkanie dla ciebie

Rodzinny kredyt mieszkaniowy może zostać udzielony, jeżeli osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie posiadają (obecnie) prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego (również nie przysługuje im spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego) oraz w okresie pięciu lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie tego kredytu nie dokonały zbycia takiego prawa w drodze darowizny na rzecz osoby zaliczanej do I albo II grupy podatkowej. Podkreślenia wymaga przy tym fakt, że poprzez posiadanie prawa własności rozumiane jest również posiadanie współwłasności.

Powyższy warunek uznaje się za spełniony, gdy darowizna na rzecz osoby zaliczanej do I albo II grupy podatkowej dotyczyła udziału we współwłasności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nie większego niż 50 %, a osoba obdarowana posiadała wcześniej udział w tej współwłasności (art. 5 ust. 2a).

Wyjątek od zasady nieposiadania mieszkania stanowią rodziny z co najmniej dwojgiem dzieci, które mogą posiadać mieszkanie o metrażu nieprzekraczającym:

• 50 m2 w przypadku rodzin z dwojgiem dzieci,
• 75 m2 w przypadku rodzin z trojgiem dzieci,
• 90 m2 w przypadku rodzin z czworgiem dzieci.

Rodziny posiadające pięcioro lub więcej dzieci limit metrażowy nie obowiązuje.
Jako wyjątek należy traktować także osoby, które nabyły w drodze dziedziczenia (wyłącznie w tej formie) udział nie większy niż 50% w jednej nieruchomości mieszkalnej i nie zamieszkują w tej nieruchomości od co najmniej 12 miesięcy.

Opisane wyżej wyjątki nie mogą występować jednocześnie.

Biorąc pod uwagę mechanizm przeniesienia kredytu mieszkaniowego poprzez jego refinansowanie polegające na zamknięciu i spłaceniu w całości zobowiązania i zaciągnięciu nowego kredytu, nie istnieje możliwość refinansowania rodzinnego kredytu mieszkaniowego do innego banku kredytującego. Przeniesienie zobowiązania do innego banku kredytującego spowoduje zamknięcie rodzinnego kredytu mieszkaniowego i zaciągnięcie zobowiązania na standardowych warunkach, bez możliwości skorzystania ze spłat rodzinnych. 

W przypadku, gdy kredytobiorca w okresie 5 lat od dnia dokonania spłaty rodzinnej dokona zbycia prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabytego albo wybudowanego z wykorzystaniem środków z rodzinnego kredytu mieszkaniowego, część spłaty rodzinnej dokonanej na rzecz kredytobiorcy podlega zwrotowi do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego w kwocie odpowiadającej iloczynowi kwoty dokonanej na rzecz tego kredytobiorcy spłaty rodzinnej oraz wskaźnika równego ilorazowi liczby pełnych miesięcy pozostających do zakończenia okresu 5 lat i liczby 60. Wyjątek stanowi rozszerzenie wspólności ustawowej na podstawie art. 47 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2023 r. poz. 2809). 

Przedterminowa spłata części rodzinnego kredytu mieszkaniowego objętego gwarancją nie rodzi negatywnych skutków prawnych po stronie kredytobiorcy (w tym także konieczności zwrotu dokonanych już spłat rodzinnych), może jednak skutkować brakiem możliwości uzyskania spłat rodzinnych w przyszłości. 
Jednym z warunków dokonania spłaty rodzinnej jest niedokonanie przedterminowej spłaty części rodzinnego kredytu mieszkaniowego, chyba że 

• spłaty takiej dokonano po upływie 3 lat od dnia udzielenia tego kredytu;
• spłata ta dotyczyła części objętej gwarancją;
• spłata ta stanowiła spłatę rodzinną lub zmniejszenie kwoty kredytu dokonane po jego udzieleniu, a przed uruchomieniem pełnej kwoty, z wyłączeniem przypadków, w których zmniejszenie kwoty kredytu jest decyzją kredytobiorcy i powoduje naruszenie ustawowych warunków. 

Zgodnie z definicją zawartą w ustawie pod pojęciem gospodarstwo domowe należy rozumieć gospodarstwo domowe prowadzone samodzielnie przez pełnoletnią osobę fizyczną albo wspólnie przez małżonków lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską albo opieką prawną. Natomiast przez osobę wchodzącą w skład gospodarstwa domowego należy rozumieć osobę lub osoby prowadzące gospodarstwo domowe oraz dzieci pozostające pod władzą rodzicielską albo opieką prawną co najmniej jednej z tych osób i stale z nią zamieszkujące.

W świetle tejże definicji gospodarstwa domowego kredytobiorcą będą zawsze małżonkowie wspólnie prowadzący takie gospodarstwo. Jednakże w przypadku małżeństw posiadających rozdzielność majątkową istnieje możliwość samodzielnego przystąpienia do rodzinnego kredytu mieszkaniowego przez jednego z małżonków pod warunkiem, że kredytobiorca spełnia ustawowe warunki, a jego współmałżonek nie posiada nieruchomości w trakcie trwania związku małżeńskiego oraz jako osoba wchodząca w skład gospodarstwa domowego w okresie pięciu lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie kredytu nie dokonała zbycia takiego prawa w drodze darowizny na rzecz osoby zaliczanej do I albo II grupy podatkowej, o której mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 albo 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn; Dz. U. z 2024 r. poz. 596 i 1473 (zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1). Posiadanie prawa własności (także współwłasności) nieruchomości mieszkalnej przez osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego wyklucza z możliwości udziału w programie. Informujemy przy tym, że pozostawanie w związku małżeńskim zawiera się w ustawowej definicji gospodarstwa domowego. Nie ma przy tym znaczenia pozostawanie w separacji faktycznej ani ustanowienie ustroju rozdzielności majątkowej.

Przepisy ustawy nie zakazują, aby w nieruchomości zakupionej ze środków z rodzinnego kredytu mieszkaniowego, zamieszkała lub została zameldowana osoba trzecia np. będąca partnerem, znajomym, czy członkiem rodziny kredytobiorcy. 

Rodzinnym kredytem mieszkaniowym z gwarancją wkładu własnego może zostać sfinansowany zakup lokalu mieszkalnego do którego przynależy inne pomieszczenie przynależne jak np. piwnica, strych, komórka czy garaż. Limit ceny nabycia lokalu mieszkalnego będzie nadal obowiązywał - pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego będzie ujęte w cenie nabycia, jako część składowa lokalu.

W przypadku, gdy garaż czy komórka lokatorska będą stanowiły odrębny przedmiot własności od nabywanego lokalu, a nie pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego, ich nabycie przez kredytobiorcę będzie przedmiotem odrębnej transakcji (odrębnie ustalona cena), wówczas możliwość sfinansowania garażu czy komórki lokatorskiej rodzinnym kredytem mieszkaniowym jest zgodnie z ustawą wykluczona. Kredytobiorca może natomiast nabyć garaż czy komórkę z własnych środków finansowych jako odrębny lokal.

Z kolei zakup lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym jako prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej na zasadzie quoad usum (podział do korzystania) jest możliwy do sfinansowania rodzinnym kredytem mieszkaniowym z gwarancją wkładu własnego (także maksymalną), jeśli miejsce postojowe będzie ujęte w cenie nabycia, jako „część składowa” lokalu mieszkalnego (w mocy pozostają ustawowe zapisy co do maksymalnej ceny m2 nabywanego mieszkania oraz wkładu własnego). W przypadku rozbicia ceny na cenę mieszkania i cenę miejsca postojowego, kredytobiorca może ubiegać się o rodzinny kredyt mieszkaniowy na sfinansowanie mieszkania, a miejsce postojowe nabyć z własnych środków finansowych (wówczas cena nabycia miejsca postojowego nie stanowi składowej ceny nabycia lokalu mieszkalnego).

Rodzinnym kredytem mieszkaniowym z gwarancją wkładu własnego można sfinansować wykończenie lokalu, jeżeli koszt wykończenia będzie elementem ceny mieszkania, tj. wykończenie będzie dokonane przez dewelopera i zwiększa cenę nabycia, koszt jest uwzględniany w limicie ceny za m2. Koszt wykończenia we własnym zakresie zakupionego lokalu mieszkalnego nie jest ujmowany jako „część składowa” powiększająca cenę nabycia lokalu mieszkalnego (w ramach weryfikacji limitu maksymalnej ceny lokalu mieszkalnego).

Okoliczności powodujące konieczność zwrotu spłat rodzinnych zostały określone w art. 8 ust. 7 ustawy z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%.
W przypadku gdy kredytobiorca:

1. został prawomocnie skazany za przestępstwo określone w art. 297 § 1 lub 2 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny popełnione w związku z: 

• udzieleniem rodzinnego kredytu mieszkaniowego, w ramach którego dokonano na rzecz kredytobiorcy spłaty rodzinnej,
• dokonaniem na rzecz kredytobiorcy spłaty rodzinnej 

– spłata rodzinna podlega zwrotowi do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego w pełnej kwocie;

2. w okresie 5 lat od dnia dokonania spłaty rodzinnej:

• dokonał zbycia prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabytego albo wybudowanego z wykorzystaniem środków z rodzinnego kredytu mieszkaniowego, z wyłączeniem rozszerzenia wspólności ustawowej na podstawie art. 47 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy,
• dokonał zbycia spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabytego z wykorzystaniem środków z rodzinnego kredytu mieszkaniowego, z wyłączeniem zbycia części tego prawa na rzecz drugiego z kredytobiorców,
• wynajął lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, lub jego część innej osobie lub użyczył ten lokal albo dom innej osobie,
• dokonał zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, lub jego części w sposób uniemożliwiający zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych

– część spłaty rodzinnej dokonanej na rzecz kredytobiorcy podlega zwrotowi do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego w kwocie odpowiadającej iloczynowi kwoty dokonanej na rzecz tego kredytobiorcy spłaty rodzinnej oraz wskaźnika równego ilorazowi liczby pełnych miesięcy pozostających do zakończenia okresu 5 lat i liczby 60. Kwotę zwrotu określa się na dzień wystąpienia zdarzenia.

Łączna wysokość objętej gwarancją części rodzinnego kredytu mieszkaniowego oraz wkładu własnego kredytobiorcy wyniesie nie więcej niż 200 tys. zł oraz nie może przekroczyć kwoty, która stanowi 20% całkowitej kwoty wydatków, na które zaciągany jest kredyt.

Kwota gwarantowanej części kredytu nie może być wyższa niż 100 tys. zł, a minimalny okres, na jaki będzie udzielany rodzinny kredyt mieszkaniowy, wynosi 15 lat. Rodzinny kredyt mieszkaniowy jest udzielany do wysokości 100% ceny zakupu mieszkania lub kosztów budowy domu jednorodzinnego, w tym z wykończeniem nieruchomości.

Warunkiem otrzymania wsparcia jest:

• brak prawa własności mieszkania lub domu jednorodzinnego przez osoby wchodzące w skład danego gospodarstwa domowego.

Wyjątek stanowią rodziny z co najmniej dwojgiem dzieci*.

• niedokonanie darowizny mieszkania lub domu jednorodzinnego na rzecz członka rodziny w okresie 5 lat poprzedzających złożenie wniosku o rodzinny kredyt mieszkaniowy (wyjątek stanowi dokonanie darowizny na rzecz osoby, która posiadała już udziały w danej nieruchomości). 
• nieprzekroczenie ustawowego limitu ceny mieszkania kupowanego na rynku pierwotnym lub wtórnym – aktualne limity znajdują na stronie internetowej BGK.

* W czasie zaciągnięcia kredytu mogą mieć inne mieszkanie, przy czym w przypadku:

• rodzin z dwojgiem dzieci mieszkanie nie większe niż 50 m2,
• rodzin z trojgiem dzieci mieszkanie nie większe niż 75 m2,
• rodzin z czworgiem dzieci mieszkanie nie większe niż 90 m2,
• rodziny posiadające pięcioro lub więcej dzieci limit metrażowy nie obowiązuje.

Zestawienie limitów ceny lokalu mieszkalnego i wkładu budowlanego w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej, do wysokości których może zostać udzielony rodzinny kredyt mieszkaniowy (według danych za dany okres), opublikowane są na stronie internetowej BGK. 
Limit ten jest zróżnicowany w zależności od rynku, na którym kupuje się nieruchomość (pierwotny lub wtórny) oraz położenia nieruchomości (3 typy lokalizacji uwzględniającej województwa, miasta wojewódzkie i gminy przylegające do tych miast).

Rodzinny kredyt mieszkaniowy może zostać udzielony na:

1. budowę domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem, oraz nabyciem prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części, w celu budowy na niej tego domu;
2. nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem;
3. realizację inwestycji mieszkaniowej kooperatywy mieszkaniowej przez członka tej kooperatywy;
4. nabycie spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. 

Osoby będące w związku nieformalnym mogą ubiegać się o rodzinny kredyt mieszkaniowy wyłącznie, gdy wychowują wspólne dziecko/dzieci. Osoby będące w związku nieformalnym niewychowujące wspólnego dziecka nie mogą wspólnie ubiegać się o rodzinny kredyt mieszkaniowy. Takie osoby mają możliwość ubiegania się o przyznanie rodzinnego kredytu mieszkaniowego jako jednoosobowe gospodarstwa domowe na odrębne nieruchomości mieszkalne. Ustawa nie przewiduje możliwości zaciągnięcia kredytu na jedną nieruchomość przez dwa jednoosobowe gospodarstwa domowe. 

Ustawa nie określa limitu wieku beneficjenta.

Ustawa nie określa powierzchni użytkowej kupowanego mieszkania.

Warunkiem otrzymania wsparcia jest brak prawa własności innego mieszkania lub domu jednorodzinnego. 
Wyjątek stanowią rodziny z co najmniej dwojgiem dzieci, które mogą posiadać mieszkanie o metrażu nieprzekraczającym ustawowy limit:

• 50 m2 w przypadku rodzin z dwojgiem dzieci,
• 75 m2 w przypadku rodzin z trojgiem dzieci,
• 90 m2 w przypadku rodzin z czworgiem dzieci.

Rodziny posiadające pięcioro lub więcej dzieci limit metrażowy nie obowiązuje.

Ustawa nie przewiduje obejmowania gwarancją innych kredytów niż rodzinne kredyty mieszkaniowe.

Tak. Rodzinny kredyt mieszkaniowy może zostać udzielony m.in. na pokrycie wydatków związanych z budową domu jednorodzinnego oraz zakupu nieruchomości gruntowej w celu budowy na niej domu.

Tak, w przypadku spełnienia pozostałych warunków. Warunkiem udziału w programie jest brak własności mieszkania lub domu jednorodzinnego przez osoby wchodzące w skład danego gospodarstwa domowego. Wyjątek stanowią rodziny z co najmniej dwojgiem dzieci.
Wówczas osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego mogą posiadać łącznie prawo własności do jednego mieszkania albo domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 50 m2.
Dodatkowo jeżeli urodzi się trzecie dziecko w trakcie spłaty rodzinnego kredytu mieszkaniowego zaciągniętego np. na budowę domu jednorodzinnego, przysługiwać będzie jednorazowa spłata części tego kredytu (tzw. spłata rodzinna) w wysokości 60 tys. zł.

Spłata rodzinna to jednorazowa spłata części kapitału rodzinnego kredytu mieszkaniowego za kredytobiorcę w przypadku, gdy w czasie spłaty tego kredytu dojdzie do powiększenia rodziny o drugie albo kolejne dziecko.

Wysokość spłaty wyniesie 20 tys. zł w przypadku urodzenia się drugiego dziecka oraz 60 tys. zł w przypadku urodzenia się trzeciego albo kolejnego dziecka. Spłata rodzinna zostanie przyznana każdorazowo, gdy w rodzinie kredytobiorcy w trakcie okresu spłaty kredytu, urodzi się dziecko. Wysokość spłaty rodzinnej nie może być jednak wyższa niż wysokość pozostałej do spłaty części kapitałowej rodzinnego kredytu mieszkaniowego. 

Przystępujący do rodzinnego kredytu mieszkaniowego musi spełnić warunek braku prawa własności mieszkania lub domu jednorodzinnego przez osoby wchodzące w skład danego gospodarstwa domowego. W przypadku rodzin z co najmniej dwojgiem dzieci konieczny do spełnienia jest warunek posiadania prawa własności nie więcej niż jednego mieszkania/domu o powierzchni użytkowej nie przekraczającej limitu określonego w art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym. 

Tak, o rodzinny kredyt mieszkaniowy mogą ubiegać się również obcokrajowcy, jeżeli spełnione zostaną warunki określone w ustawie.
Jeżeli obcokrajowiec prowadzi gospodarstwo domowe poza terytorium RP wspólnie z osobą posiadającą polskie obywatelstwo, to razem mogą ubiegać się o udzielenie kredytu. W przypadku prowadzenia gospodarstwa domowego na terytorium RP nie ma takiego wymogu, tj. kredyt może zostać udzielony także singlowi nieposiadającemu obywatelstwa polskiego. Natomiast skorzystanie ze spłat rodzinnych możliwe jest wyłącznie w sytuacji prowadzenia gospodarstwa domowego na terytorium RP oraz nieposiadania lokalu mieszkalnego innego niż nabyty lub wybudowany z wykorzystaniem rodzinnego kredytu mieszkaniowego.