Projekt ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych

Informacje o publikacji dokumentu

Pierwsza publikacja:: 01.09.2026 15:47 Magdalena Kucharska
Wytwarzający/ Odpowiadający:: Minister Finansów i Gospodarki

Tytuł	Wersja	Dane zmiany / publikacji
Projekt ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych	1.0	01.09.2026 15:47 Magdalena Kucharska

Aby uzyskać archiwalną wersję należy skontaktować się z Redakcją BIP

{"register":{"columns":[{"header":"Numer projektu","value":"UD465","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"sequence":{"regex":"UD{#UD_1}"},"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Rodzaj dokumentu","registerId":20874195,"dictionaryValues":[{"id":"Projekty ustaw","value":"Projekty ustaw"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Typ dokumentu","registerId":20874195,"dictionaryValues":[{"id":"D – pozostałe projekty","value":"D – pozostałe projekty"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Informacja dodatkowa","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Cele projektu oraz informacja o przyczynach i potrzebie rozwiązań planowanych w projekcie","value":"Celem regulacji jest wprowadzenie do polskiego porządku prawnego rozwiązań umożliwiających przyznanie inwestorom trwałego i stabilnego tytułu prawnego do obiektów budowlanych (odrębnej własności obiektów budowlanych – OWOB), posadowionych na, nad lub pod powierzchnią gruntu. Prawo to zagwarantuje inwestorowi swobodę dysponowania wzniesionym obiektem budowlanym, w tym także obciążania go ograniczonymi prawami rzeczowymi. Celem wprowadzenia do polskiego porządku prawnego instytucji odrębnej własności obiektów budowlanych jest uwolnienie potencjału gruntów niejednokrotnie położonych w korzystnych lokalizacjach poprzez zwiększenie możliwości inwestowania na nich bez konieczności uzyskiwania trwałego tytułu prawnego (własności, użytkowania wieczystego). W konsekwencji rozwiązanie to może przyczynić się do zwiększenia aktywności gospodarczej oraz poprawy uwarunkowań przestrzennych. OWOB jest dedykowany gęsto zurbanizowanym obszarom miejskim, w których dostrzec można szczególną potrzebę realizacji wielu funkcji. Obecne rozwiązania architektoniczne i techniczne pozwalają na umiejscowienie infrastruktury komunikacyjnej pod istniejącą bądź planowaną zabudową (np. Centrum Nauki Kopernik, teren nad tunelem kolei średnicowej w Warszawie). Projekt stanowi odpowiedź na dostrzeżone w praktyce trudności ze znalezieniem adekwatnej formy prawnej dla realizacji przedsięwzięć na, nad lub pod powierzchnią gruntu zwłaszcza w sytuacji, gdy inwestorowi nie przysługuje do niego trwały tytuł prawny (własność, użytkowanie wieczyste). Co prawda, funkcjonujące w systemie prawa rzeczowego użytkowanie wieczyste zakłada prawną odrębność wznoszonych przez jego dysponenta obiektów, ale podobnie jak własność, grunt obciążony tym prawem wykazuje niepodzielność w ujęciu horyzontalnym. Oznacza to, że co do zasady własność obiektu budowlanego przysługuje użytkownikowi wieczystemu. Ponadto własność budynków i urządzeń na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. W aktualnym stanie prawnym brak jest zatem jednolitej formy prawnej, gwarantującej poczucie pewności prawnej zarówno inwestorowi, jak i posiadaczowi prawa do gruntu. Stosowane w praktyce zróżnicowane instrumenty prawne, takie jak użytkowanie wieczyste, odrębna własność lokalu, ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości czy służebności stanowią jedynie surogat prawa umożliwiającego stabilne inwestowanie na cudzym gruncie. Wprowadzenie silnego prawa rzeczowego w postaci odrębnej własności obiektu budowlanego, który nie dzieli jednocześnie stanu prawnego gruntu jest rozwiązaniem w pełni realizującym tę potrzebę. W systemie anglosaskim, szczególnie w Stanach Zjednoczonych istnieją rozwiązania takie jak air rights i transfer of development rights, które pozwalają na obrót prawami do przestrzeni niezależnie od własności gruntu. W Europie, w krajach takich jak Niemcy, Austria, Szwajcaria czy Luksemburg system praw rzeczowych jest silnie rozwinięty i oparty na tradycji prawa rzymskiego. Inwestycje warstwowe realizowane są w oparciu o prawo zabudowy. W Europie dostrzega się jednak tendencję do wprowadzania lub modyfikowania regulacji prawnych, które umożliwiają realizację inwestycji na cudzym gruncie, choć bez przyjęcia rozwiązań tak szerokich jak w USA. Zmiany te, widoczne m.in. w Szwecji, Norwegii, Hiszpanii, Holandii czy na Węgrzech, polegają na oddzielaniu praw do obiektów budowlanych od praw do gruntu. Niezależnie od przyjętych rozwiązań, ich zasadniczy cel pozostaje wspólny i sprowadza się do nadania obiektom budowlanym samodzielnego bytu prawnego. Brak takiej regulacji w polskim porządku prawnym stanowi istotne ograniczenie dla racjonalnego zagospodarowania przestrzeni na obszarach zurbanizowanych w związku z realizacją inwestycji infrastrukturalnych, transportowych lub energetycznych. W obecnym stanie prawnym realizacja tych przedsięwzięć infrastrukturalnych odbywa się w oparciu o różne prawa i stosunki obligacyjne, których przedmiotem są nieruchomości.\nPrzykładem inwestycji, dla której OWOB byłby dedykowany jest planowany remont kolejowej trasy średnicowej w Warszawie wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą. Tereny zajęte pod infrastrukturę kolejową co do zasady znajdują się w użytkowaniu wieczystym operatora sieci kolejowej. Przestrzeń nad terenami kolei średnicowej, wykazująca wyjątkową atrakcyjność inwestycyjną z uwagi na jej położenie w centrum Warszawy, można efektywnie zagospodarować realizując ambitne projekty budowlane. Jednocześnie obiektom podziemnej infrastruktury kolejowej (tunelom, stacjom) możliwe jest nadanie przymiotu odrębnej własności, gwarantując operatorowi sieci możliwość ich remontu, konserwacji, przebudowy oraz modernizacji w najszerszym zakresie.","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Istota rozwiązań planowanych w projekcie, w tym proponowane środki realizacji","value":"Punktem wyjścia dla normatywnej koncepcji odrębnej własności obiektów budowlanych są m. in. konstrukcja odrębnej własności lokali oraz odrębnej własności budynków posadowionych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Są to ugruntowane w polskim systemie prawnym wyjątki od klasycznego rozumienia zasady superficies solo cedit. Własność lokalu oraz własność budynku pełnią w tym kontekście rolę modelu normatywnego, w którym dopuszczalna jest „segmentacja” klasycznego prawa własności w wymiarze przedmiotowym, przy jednoczesnym zachowaniu spójności systemowej. Analogicznie OWOB będzie powiązana z gruntem, przy czym relacja ta będzie wyrażać się przez ustanowienie adekwatnej służebności, która ureguluje wzajemne stosunki między właścicielem gruntu a właścicielem obiektu budowlanego stanowiącego przedmiot odrębnej własności. Takie rozwiązanie umożliwi elastyczne gospodarowanie przestrzenią w warunkach intensywnej urbanizacji, przy zapewnieniu niezakłóconego korzystania przez wszystkich właścicieli. Należy podkreślić, że ustanowienie odrębnej własności obiektów budowlanych nie może prowadzić do zakłócenia dotychczasowego sposobu użytkowania nieruchomości, na której ta własność jest ustanawiana. Konstrukcja prawna odrębnej własności obiektu budowlanego powinna zatem respektować inne istniejące prawa do rzeczy oraz obowiązujące regulacje planistyczne, zapewniając zgodność z funkcjami przypisanymi poszczególnym częściom nieruchomości.\nPodmiotami uprawnionymi do zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności obiektu budowlanego z inwestorami zainteresowanymi nadaniem prawnej odrębności wznoszonym przez siebie obiektom będą właściciele nieruchomości i użytkownicy wieczyści gruntów.\nUstanowienie odrębnej własności obiektu budowlanego będzie następować przede wszystkim dla nowo wznoszonych obiektów. W takim przypadku umowa o ustanowieniu odrębnej własności będzie poprzedzona wydaniem promesy w formie decyzji administracyjnej. Promesa będzie stanowiła gwarancję powstania prawa pod warunkiem spełnienia przesłanki samodzielności obiektu oraz uzyskania pozwolenia na użytkowanie lub równorzędnych aktów administracyjnych (uzyskania prawnej możliwości korzystania z obiektu). Przewiduje się, że właściwym do wydania promesy organem, a w dalszej kolejności – do wydania zaświadczenia o samodzielności obiektu będzie starosta. \nUstanowienie odrębnej własności obiektu budowlanego będzie mogło zostać poprzedzone zawarciem umowy zobowiązującej między właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym gruntu a inwestorem. Etap realizacji inwestycji będzie, co do zasady, przebiegał zgodnie z ogólnymi zasadami prawa budowlanego oraz z aktami określającymi zasady kształtowania ładu przestrzennego (konieczność uzyskania pozwolenia na budowę, zgodność z aktami regulującymi ład przestrzenny). Umowa taka będzie zawierana w przypadku, gdy pomiędzy właścicielem gruntu a inwestorem (beneficjentem OWOB) nie będzie zachodziła tożsamość podmiotowa.\nDla skutecznego ustanowienia odrębnej własności obiektu budowlanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste przewiduje się wprowadzenie warunku uzyskania przez użytkownika wieczystego zgody właściciela nieruchomości. W przypadku, gdy właściciel nieruchomości oddanej w wieczyste użytkowanie nie wyrazi zgody na ustanowienie odrębnej własności obiektu budowlanego w obrębie nieruchomości oddanej w wieczyste użytkowanie, użytkownik będzie mógł domagać się tego na drodze sądowej. Zakłada się, że powiązanie obiektu będącego przedmiotem odrębnej własności z gruntem będzie zapewnione przez ustanowienie służebności, umożliwiając współistnienie różnych podmiotów korzystających z tej samej nieruchomości w pionowej przestrzeni. Tego rodzaju prawo pozwoli właścicielowi obiektu na dostęp do niego w celu jego utrzymania, naprawy, eksploatacji lub rozbiórki. Przy tym korzystanie z odrębnej własności nie naruszy praw pozostałych użytkowników nieruchomości. Z chwilą oddania obiektu do użytkowania inwestor dysponujący promesą oraz zaświadczeniem o samodzielności obiektu będzie mógł wystąpić do sądu z wnioskiem o ujawnienie swojego prawa w księdze wieczystej. Prawo to powstanie zatem ze skutkiem od dnia oddania obiektu do użytkowania, a wpis w księdze wieczystej będzie miał charakter deklaratoryjny. Ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej nie będzie wymagało gruntownych zmian prawnych, a istniejące narzędzia pozwolą na jego wdrożenie bez konieczności modernizacji lub przebudowy istniejących systemów. Podstawą zmian w księdze wieczystej będzie dokumentacja niezbędna do ujawnienia OWOB w księdze wieczystej, tj. promesa, pozwolenie na użytkowanie, zaświadczenie o samodzielności. Proponowane rozwiązanie przyczyni się do poprawy warunków inwestowania na terenach wykorzystywanych aktualnie na cele infrastruktury, pozwalając na uwolnienie przestrzeni np. nad obiektami kolejowymi. Osiągnięcie celu projektu nie jest możliwe w drodze działań pozalegislacyjnych ani przez nowelizację aktów wykonawczych. Przyjęcie jednej odrębnej ustawy zapewnia spójność regulacji, przejrzystość systemową oraz pewność obrotu prawnego. Wymaga podkreślenia, że od początku transformacji dostrzegano celowość zmian prawno-rzeczowych, które uwzględniałyby nowe potrzeby gospodarcze, w tym m.in. rozważano możliwość modyfikacji użytkowania wieczystego, która to koncepcja miała wielu zwolenników. Wskazywano jednak równocześnie, że modyfikacja ta prowadziłaby w istocie do powstania nowego typu podmiotowego prawa rzeczowego, przy zachowaniu dotychczasowej nazwy. Alternatywą była koncepcja wprowadzenia nowego ograniczonego prawa rzeczowego, nad którym były w przeszłości prowadzone prace. Prace te nie doprowadziły jednak do modyfikacji systemu praw rzeczowych, m.in. dlatego, że proponowane prawo zabudowy, pomimo że usuwało pewne niedostatki użytkowania wieczystego, to z drugiej jednak strony jako ograniczone prawo rzeczowe nie byłoby korzystniejszą alternatywą dla użytkowników wieczystych. Tym samym problematyczna byłaby możliwość przekształcenia już istniejących praw użytkowania wieczystego w prawo zabudowy, które wprawdzie pozwalałoby realizować zabudowę nad i pod powierzchnią gruntu, to jednak co do zasady przyznawałoby uprawnionemu z zabudowy węższy zakres uprawnień. W tym kontekście instytucja odrębnej własności obiektów będzie formułą uniwersalną, wolną od opisanych obciążeń i będzie funkcjonowała równolegle z istniejącymi prawami rzeczowymi.","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Oddziaływanie na życie społeczne nowych regulacji prawnych","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Spodziewane skutki i następstwa projektowanych regulacji prawnych","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Sposoby mierzenia efektów nowych regulacji prawnych","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Organ odpowiedzialny za opracowanie projektu","registerId":20874195,"dictionaryValues":[{"id":"MFiG","value":"MFiG"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Organ współpracujący przy opracowaniu projektu","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Osoba odpowiedzialna za opracowanie projektu","value":"Tomasz Lewandowski Podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Organ odpowiedzialny za przedłożenie projektu RM","registerId":20874195,"dictionaryValues":[{"id":"MFiG","value":"MFiG"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Planowany termin przyjęcia projektu przez RM","value":"IV kwartał 2026 r.","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Informacja o rezygnacji z prac nad projektem","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Status realizacji","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"}]}}

UD465

Projekty ustaw

D – pozostałe projekty

Celem regulacji jest wprowadzenie do polskiego porządku prawnego rozwiązań umożliwiających przyznanie inwestorom trwałego i stabilnego tytułu prawnego do obiektów budowlanych (odrębnej własności obiektów budowlanych – OWOB), posadowionych na, nad lub pod powierzchnią gruntu. Prawo to zagwarantuje inwestorowi swobodę dysponowania wzniesionym obiektem budowlanym, w tym także obciążania go ograniczonymi prawami rzeczowymi. Celem wprowadzenia do polskiego porządku prawnego instytucji odrębnej własności obiektów budowlanych jest uwolnienie potencjału gruntów niejednokrotnie położonych w korzystnych lokalizacjach poprzez zwiększenie możliwości inwestowania na nich bez konieczności uzyskiwania trwałego tytułu prawnego (własności, użytkowania wieczystego). W konsekwencji rozwiązanie to może przyczynić się do zwiększenia aktywności gospodarczej oraz poprawy uwarunkowań przestrzennych. OWOB jest dedykowany gęsto zurbanizowanym obszarom miejskim, w których dostrzec można szczególną potrzebę realizacji wielu funkcji. Obecne rozwiązania architektoniczne i techniczne pozwalają na umiejscowienie infrastruktury komunikacyjnej pod istniejącą bądź planowaną zabudową (np. Centrum Nauki Kopernik, teren nad tunelem kolei średnicowej w Warszawie). Projekt stanowi odpowiedź na dostrzeżone w praktyce trudności ze znalezieniem adekwatnej formy prawnej dla realizacji przedsięwzięć na, nad lub pod powierzchnią gruntu zwłaszcza w sytuacji, gdy inwestorowi nie przysługuje do niego trwały tytuł prawny (własność, użytkowanie wieczyste). Co prawda, funkcjonujące w systemie prawa rzeczowego użytkowanie wieczyste zakłada prawną odrębność wznoszonych przez jego dysponenta obiektów, ale podobnie jak własność, grunt obciążony tym prawem wykazuje niepodzielność w ujęciu horyzontalnym. Oznacza to, że co do zasady własność obiektu budowlanego przysługuje użytkownikowi wieczystemu. Ponadto własność budynków i urządzeń na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. W aktualnym stanie prawnym brak jest zatem jednolitej formy prawnej, gwarantującej poczucie pewności prawnej zarówno inwestorowi, jak i posiadaczowi prawa do gruntu. Stosowane w praktyce zróżnicowane instrumenty prawne, takie jak użytkowanie wieczyste, odrębna własność lokalu, ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości czy służebności stanowią jedynie surogat prawa umożliwiającego stabilne inwestowanie na cudzym gruncie. Wprowadzenie silnego prawa rzeczowego w postaci odrębnej własności obiektu budowlanego, który nie dzieli jednocześnie stanu prawnego gruntu jest rozwiązaniem w pełni realizującym tę potrzebę. W systemie anglosaskim, szczególnie w Stanach Zjednoczonych istnieją rozwiązania takie jak air rights i transfer of development rights, które pozwalają na obrót prawami do przestrzeni niezależnie od własności gruntu. W Europie, w krajach takich jak Niemcy, Austria, Szwajcaria czy Luksemburg system praw rzeczowych jest silnie rozwinięty i oparty na tradycji prawa rzymskiego. Inwestycje warstwowe realizowane są w oparciu o prawo zabudowy. W Europie dostrzega się jednak tendencję do wprowadzania lub modyfikowania regulacji prawnych, które umożliwiają realizację inwestycji na cudzym gruncie, choć bez przyjęcia rozwiązań tak szerokich jak w USA. Zmiany te, widoczne m.in. w Szwecji, Norwegii, Hiszpanii, Holandii czy na Węgrzech, polegają na oddzielaniu praw do obiektów budowlanych od praw do gruntu. Niezależnie od przyjętych rozwiązań, ich zasadniczy cel pozostaje wspólny i sprowadza się do nadania obiektom budowlanym samodzielnego bytu prawnego. Brak takiej regulacji w polskim porządku prawnym stanowi istotne ograniczenie dla racjonalnego zagospodarowania przestrzeni na obszarach zurbanizowanych w związku z realizacją inwestycji infrastrukturalnych, transportowych lub energetycznych. W obecnym stanie prawnym realizacja tych przedsięwzięć infrastrukturalnych odbywa się w oparciu o różne prawa i stosunki obligacyjne, których przedmiotem są nieruchomości.
Przykładem inwestycji, dla której OWOB byłby dedykowany jest planowany remont kolejowej trasy średnicowej w Warszawie wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą. Tereny zajęte pod infrastrukturę kolejową co do zasady znajdują się w użytkowaniu wieczystym operatora sieci kolejowej. Przestrzeń nad terenami kolei średnicowej, wykazująca wyjątkową atrakcyjność inwestycyjną z uwagi na jej położenie w centrum Warszawy, można efektywnie zagospodarować realizując ambitne projekty budowlane. Jednocześnie obiektom podziemnej infrastruktury kolejowej (tunelom, stacjom) możliwe jest nadanie przymiotu odrębnej własności, gwarantując operatorowi sieci możliwość ich remontu, konserwacji, przebudowy oraz modernizacji w najszerszym zakresie.

Punktem wyjścia dla normatywnej koncepcji odrębnej własności obiektów budowlanych są m. in. konstrukcja odrębnej własności lokali oraz odrębnej własności budynków posadowionych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Są to ugruntowane w polskim systemie prawnym wyjątki od klasycznego rozumienia zasady superficies solo cedit. Własność lokalu oraz własność budynku pełnią w tym kontekście rolę modelu normatywnego, w którym dopuszczalna jest „segmentacja” klasycznego prawa własności w wymiarze przedmiotowym, przy jednoczesnym zachowaniu spójności systemowej. Analogicznie OWOB będzie powiązana z gruntem, przy czym relacja ta będzie wyrażać się przez ustanowienie adekwatnej służebności, która ureguluje wzajemne stosunki między właścicielem gruntu a właścicielem obiektu budowlanego stanowiącego przedmiot odrębnej własności. Takie rozwiązanie umożliwi elastyczne gospodarowanie przestrzenią w warunkach intensywnej urbanizacji, przy zapewnieniu niezakłóconego korzystania przez wszystkich właścicieli. Należy podkreślić, że ustanowienie odrębnej własności obiektów budowlanych nie może prowadzić do zakłócenia dotychczasowego sposobu użytkowania nieruchomości, na której ta własność jest ustanawiana. Konstrukcja prawna odrębnej własności obiektu budowlanego powinna zatem respektować inne istniejące prawa do rzeczy oraz obowiązujące regulacje planistyczne, zapewniając zgodność z funkcjami przypisanymi poszczególnym częściom nieruchomości.
Podmiotami uprawnionymi do zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności obiektu budowlanego z inwestorami zainteresowanymi nadaniem prawnej odrębności wznoszonym przez siebie obiektom będą właściciele nieruchomości i użytkownicy wieczyści gruntów.
Ustanowienie odrębnej własności obiektu budowlanego będzie następować przede wszystkim dla nowo wznoszonych obiektów. W takim przypadku umowa o ustanowieniu odrębnej własności będzie poprzedzona wydaniem promesy w formie decyzji administracyjnej. Promesa będzie stanowiła gwarancję powstania prawa pod warunkiem spełnienia przesłanki samodzielności obiektu oraz uzyskania pozwolenia na użytkowanie lub równorzędnych aktów administracyjnych (uzyskania prawnej możliwości korzystania z obiektu). Przewiduje się, że właściwym do wydania promesy organem, a w dalszej kolejności – do wydania zaświadczenia o samodzielności obiektu będzie starosta.
Ustanowienie odrębnej własności obiektu budowlanego będzie mogło zostać poprzedzone zawarciem umowy zobowiązującej między właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym gruntu a inwestorem. Etap realizacji inwestycji będzie, co do zasady, przebiegał zgodnie z ogólnymi zasadami prawa budowlanego oraz z aktami określającymi zasady kształtowania ładu przestrzennego (konieczność uzyskania pozwolenia na budowę, zgodność z aktami regulującymi ład przestrzenny). Umowa taka będzie zawierana w przypadku, gdy pomiędzy właścicielem gruntu a inwestorem (beneficjentem OWOB) nie będzie zachodziła tożsamość podmiotowa.
Dla skutecznego ustanowienia odrębnej własności obiektu budowlanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste przewiduje się wprowadzenie warunku uzyskania przez użytkownika wieczystego zgody właściciela nieruchomości. W przypadku, gdy właściciel nieruchomości oddanej w wieczyste użytkowanie nie wyrazi zgody na ustanowienie odrębnej własności obiektu budowlanego w obrębie nieruchomości oddanej w wieczyste użytkowanie, użytkownik będzie mógł domagać się tego na drodze sądowej. Zakłada się, że powiązanie obiektu będącego przedmiotem odrębnej własności z gruntem będzie zapewnione przez ustanowienie służebności, umożliwiając współistnienie różnych podmiotów korzystających z tej samej nieruchomości w pionowej przestrzeni. Tego rodzaju prawo pozwoli właścicielowi obiektu na dostęp do niego w celu jego utrzymania, naprawy, eksploatacji lub rozbiórki. Przy tym korzystanie z odrębnej własności nie naruszy praw pozostałych użytkowników nieruchomości. Z chwilą oddania obiektu do użytkowania inwestor dysponujący promesą oraz zaświadczeniem o samodzielności obiektu będzie mógł wystąpić do sądu z wnioskiem o ujawnienie swojego prawa w księdze wieczystej. Prawo to powstanie zatem ze skutkiem od dnia oddania obiektu do użytkowania, a wpis w księdze wieczystej będzie miał charakter deklaratoryjny. Ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej nie będzie wymagało gruntownych zmian prawnych, a istniejące narzędzia pozwolą na jego wdrożenie bez konieczności modernizacji lub przebudowy istniejących systemów. Podstawą zmian w księdze wieczystej będzie dokumentacja niezbędna do ujawnienia OWOB w księdze wieczystej, tj. promesa, pozwolenie na użytkowanie, zaświadczenie o samodzielności. Proponowane rozwiązanie przyczyni się do poprawy warunków inwestowania na terenach wykorzystywanych aktualnie na cele infrastruktury, pozwalając na uwolnienie przestrzeni np. nad obiektami kolejowymi. Osiągnięcie celu projektu nie jest możliwe w drodze działań pozalegislacyjnych ani przez nowelizację aktów wykonawczych. Przyjęcie jednej odrębnej ustawy zapewnia spójność regulacji, przejrzystość systemową oraz pewność obrotu prawnego. Wymaga podkreślenia, że od początku transformacji dostrzegano celowość zmian prawno-rzeczowych, które uwzględniałyby nowe potrzeby gospodarcze, w tym m.in. rozważano możliwość modyfikacji użytkowania wieczystego, która to koncepcja miała wielu zwolenników. Wskazywano jednak równocześnie, że modyfikacja ta prowadziłaby w istocie do powstania nowego typu podmiotowego prawa rzeczowego, przy zachowaniu dotychczasowej nazwy. Alternatywą była koncepcja wprowadzenia nowego ograniczonego prawa rzeczowego, nad którym były w przeszłości prowadzone prace. Prace te nie doprowadziły jednak do modyfikacji systemu praw rzeczowych, m.in. dlatego, że proponowane prawo zabudowy, pomimo że usuwało pewne niedostatki użytkowania wieczystego, to z drugiej jednak strony jako ograniczone prawo rzeczowe nie byłoby korzystniejszą alternatywą dla użytkowników wieczystych. Tym samym problematyczna byłaby możliwość przekształcenia już istniejących praw użytkowania wieczystego w prawo zabudowy, które wprawdzie pozwalałoby realizować zabudowę nad i pod powierzchnią gruntu, to jednak co do zasady przyznawałoby uprawnionemu z zabudowy węższy zakres uprawnień. W tym kontekście instytucja odrębnej własności obiektów będzie formułą uniwersalną, wolną od opisanych obciążeń i będzie funkcjonowała równolegle z istniejącymi prawami rzeczowymi.

MFiG

Tomasz Lewandowski Podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii

MFiG

IV kwartał 2026 r.