Projekt ustawy o społecznych zasobach mieszkaniowych oraz o wsparciu inwestycji mieszkaniowych

Informacje o publikacji dokumentu

Pierwsza publikacja:: 19.05.2026 15:02 Monika Majewska
Wytwarzający/ Odpowiadający:: Minister Finansów i Gospodarki

Tytuł	Wersja	Dane zmiany / publikacji
Projekt ustawy o społecznych zasobach mieszkaniowych oraz o wsparciu inwestycji mieszkaniowych	1.0	19.05.2026 15:02 Monika Majewska

Aby uzyskać archiwalną wersję należy skontaktować się z Redakcją BIP

{"register":{"columns":[{"header":"Numer projektu","value":"UA13","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"sequence":{"regex":"UA{#UA_1}"},"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Rodzaj dokumentu","registerId":20874195,"dictionaryValues":[{"id":"Projekty ustaw","value":"Projekty ustaw"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Typ dokumentu","registerId":20874195,"dictionaryValues":[{"id":"A - projekty wynikające z expose","value":"A - projekty wynikające z expose"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Informacja dodatkowa","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Cele projektu oraz informacja o przyczynach i potrzebie rozwiązań planowanych w projekcie","value":"Nadrzędnym celem projektowanej ustawy jest usprawnienie systemu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich i umiarkowanych dochodach poprzez zwiększenie spójności i efektywności instrumentów prawnych oraz finansowych służących tworzeniu i udostępnianiu mieszkań poza rynkiem komercyjnym. Interwencja legislacyjna wynika z utrzymującego się deficytu mieszkań dostępnych cenowo oraz ze stwierdzonych niedoskonałości obecnych mechanizmów wsparcia.\nPodstawę dla projektowanych działań stanowią akty prawne przyjęte w ciągu ostatnich trzech dekad, w tym w szczególności ustawa z dnia 25 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1077), przewidująca przeznaczenie ok. 45 mld zł w perspektywie lat 2025–2030 na rozwój zasobów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych o ograniczonych dochodach. Obowiązujące regulacje przesądziły, że zasoby te powstają w formule inwestycji jednostek samorządu terytorialnego, spółdzielni mieszkaniowych i społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM), finansowanych ze środków budżetowych, a następnie udostępnianych na zasadach najmu lub spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, przy zachowaniu ustawowych limitów dochodowych i maksymalnych stawek czynszu.\nPraktyka stosowania tych przepisów ujawniła jednak istotne problemy systemowe, w tym brak jasnego rozgraniczenia między spółdzielczym a społecznym budownictwem czynszowym, ograniczone uprawnienia gmin w zakresie kontroli i kształtowania lokalnej polityki mieszkaniowej, a także niedostosowanie programów wsparcia (społecznego budownictwa czynszowego SBC i budownictwa socjalnego i komunalnego BSK) do specyfiki poszczególnych form budownictwa. Dodatkowo, rozproszone procedury ubiegania się o wsparcie, wysokie koszty wkładów i partycypacji, ryzyka związane z kredytami preferencyjnymi oraz jednolite – niezależne od dochodów gmin – poziomy dofinansowania ograniczają skuteczność obecnych rozwiązań.\nProjekt ustawy ma zatem na celu:\n- uporządkowanie i systematyzację poszczególnych zasobów mieszkaniowych przeznaczonych dla gospodarstw domowych o niskich i umiarkowanych dochodach,\n- wzmocnienie roli gmin oraz najemców w procesach decyzyjnych i kontrolnych,\n- dostosowanie instrumentów wsparcia do specyfiki spółdzielni mieszkaniowych i SIM,\n- uproszczenie i powiązanie procedur pozyskiwania finansowania,\n- ograniczenie barier finansowych dla gospodarstw domowych oraz zwiększenie efektywności wydatkowania środków publicznych.\nDzięki tym rozwiązaniom system wsparcia mieszkalnictwa społecznego stanie się bardziej spójny, sprawiedliwy i skuteczny w realizacji konstytucyjnej zasady prowadzenia przez państwo polityki sprzyjającej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli.","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Istota rozwiązań planowanych w projekcie, w tym proponowane środki realizacji","value":"Projekt przewiduje konsolidację obowiązujących regulacji prawnych w obszarze wsparcia budownictwa mieszkaniowego poprzez uchylenie trzech ustaw i zastąpienie ich jednolitym aktem prawnym: ustawy z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych, ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania.\nCelem projektowanych rozwiązań jest uporządkowanie, uproszczenie i zwiększenie efektywności mechanizmów wsparcia inwestycji mieszkaniowych, w szczególności adresowanych do gospodarstw domowych o niskich i umiarkowanych dochodach.\nW ramach projektu przewiduje się:\n- Wyodrębnienie i zdefiniowanie dwóch kategorii zasobów – społecznego zasobu czynszowego oraz społecznego zasobu lokatorskiego – wraz z przypisaniem do nich odrębnych kryteriów dochodowych i zasad partycypacji w kosztach budowy. Rozwiązanie to zapewni lepsze dopasowanie oferty mieszkaniowej do sytuacji materialnej gospodarstw domowych oraz uporządkuje system wsparcia.\n- Wzmocnienie roli gmin w kształtowaniu lokalnej polityki mieszkaniowej poprzez obowiązek zawierania umów z inwestorami oraz przypisanie gminom kompetencji kontrolnych, obejmujących prawo do weryfikacji realizacji umów i stosowania środków nadzorczych w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości.\n- W celu zwiększenia udziału czynnika społecznego w zarządzaniu społecznym zasobem czynszowym zasobem proponuje się wprowadzenie możliwości utworzenia tzw. rady najemców, która będzie miała możliwość opiniowania istotnych dla mieszkańców działań spółki, w tym zmiany czynszu regulowanego w zasobie, bądź plany inwestycyjne czy remontowe spółki. \n- Zmianę modelu finansowania inwestycji poprzez kierowanie bezzwrotnego wsparcia budżetowego bezpośrednio do inwestora, w powiązaniu z instrumentami zwrotnymi w postaci preferencyjnych kredytów. Rozwiązanie to usprawni proces aplikacyjny, zwiększy przejrzystość i ograniczy bariery związane z pośrednictwem gmin.\n- Parametryzację i zróżnicowanie instrumentów wsparcia z uwzględnieniem specyfiki poszczególnych zasobów – wyższy poziom wsparcia dla społecznego zasobu czynszowego oraz niższy dla zasobu lokatorskiego, przy jednoczesnym obniżeniu kosztów kredytowych i zapewnieniu stabilności spłat.\n- Zróżnicowanie wysokości wsparcia dla gmin w zależności od ich zamożności oraz aktywności w tworzeniu mieszkań dostępnych bez udziału środków publicznych. Rozwiązanie to pozwoli na bardziej sprawiedliwą dystrybucję środków budżetowych.\n- Wprowadzenie całkowitego zakazu zbywania na rzecz najemców mieszkań wybudowanych z bezzwrotnym finansowym wsparciem. Zakaz dotyczyć będzie zarówno społecznego zasobu czynszowego i społecznego zasobu lokatorskiego, jak i mieszkaniowego zasobu gminy. Jednocześnie, w przypadku gdy mieszkanie wchodzące w skład społecznego zasobu czynszowego utworzone zostanie wyłącznie z wykorzystaniem wsparcia zwrotnego, proponuje się, aby jego własność mogła zostać przeniesiona na najemcę.\nRealizacja projektowanych rozwiązań pozwoli na usprawnienie systemu wspierania budownictwa mieszkaniowego, zapewni spójność i przejrzystość mechanizmów finansowych, a także przyczyni się do zwiększenia dostępności mieszkań dla osób o niskich i umiarkowanych dochodach oraz poprawy warunków mieszkaniowych studentów.","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Oddziaływanie na życie społeczne nowych regulacji prawnych","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Spodziewane skutki i następstwa projektowanych regulacji prawnych","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Sposoby mierzenia efektów nowych regulacji prawnych","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Organ odpowiedzialny za opracowanie projektu","registerId":20874195,"dictionaryValues":[{"id":"MFiG","value":"MFiG"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Organ współpracujący przy opracowaniu projektu","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Osoba odpowiedzialna za opracowanie projektu","value":"Tomasz Lewandowski Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Organ odpowiedzialny za przedłożenie projektu RM","registerId":20874195,"dictionaryValues":[{"id":"MFiG","value":"MFiG"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Planowany termin przyjęcia projektu przez RM","value":"III kwartał 2026 r.","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Informacja o rezygnacji z prac nad projektem","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Status realizacji","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"}]}}

UA13

Projekty ustaw

A - projekty wynikające z expose

Nadrzędnym celem projektowanej ustawy jest usprawnienie systemu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich i umiarkowanych dochodach poprzez zwiększenie spójności i efektywności instrumentów prawnych oraz finansowych służących tworzeniu i udostępnianiu mieszkań poza rynkiem komercyjnym. Interwencja legislacyjna wynika z utrzymującego się deficytu mieszkań dostępnych cenowo oraz ze stwierdzonych niedoskonałości obecnych mechanizmów wsparcia.
Podstawę dla projektowanych działań stanowią akty prawne przyjęte w ciągu ostatnich trzech dekad, w tym w szczególności ustawa z dnia 25 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1077), przewidująca przeznaczenie ok. 45 mld zł w perspektywie lat 2025–2030 na rozwój zasobów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych o ograniczonych dochodach. Obowiązujące regulacje przesądziły, że zasoby te powstają w formule inwestycji jednostek samorządu terytorialnego, spółdzielni mieszkaniowych i społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM), finansowanych ze środków budżetowych, a następnie udostępnianych na zasadach najmu lub spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, przy zachowaniu ustawowych limitów dochodowych i maksymalnych stawek czynszu.
Praktyka stosowania tych przepisów ujawniła jednak istotne problemy systemowe, w tym brak jasnego rozgraniczenia między spółdzielczym a społecznym budownictwem czynszowym, ograniczone uprawnienia gmin w zakresie kontroli i kształtowania lokalnej polityki mieszkaniowej, a także niedostosowanie programów wsparcia (społecznego budownictwa czynszowego SBC i budownictwa socjalnego i komunalnego BSK) do specyfiki poszczególnych form budownictwa. Dodatkowo, rozproszone procedury ubiegania się o wsparcie, wysokie koszty wkładów i partycypacji, ryzyka związane z kredytami preferencyjnymi oraz jednolite – niezależne od dochodów gmin – poziomy dofinansowania ograniczają skuteczność obecnych rozwiązań.
Projekt ustawy ma zatem na celu:
- uporządkowanie i systematyzację poszczególnych zasobów mieszkaniowych przeznaczonych dla gospodarstw domowych o niskich i umiarkowanych dochodach,
- wzmocnienie roli gmin oraz najemców w procesach decyzyjnych i kontrolnych,
- dostosowanie instrumentów wsparcia do specyfiki spółdzielni mieszkaniowych i SIM,
- uproszczenie i powiązanie procedur pozyskiwania finansowania,
- ograniczenie barier finansowych dla gospodarstw domowych oraz zwiększenie efektywności wydatkowania środków publicznych.
Dzięki tym rozwiązaniom system wsparcia mieszkalnictwa społecznego stanie się bardziej spójny, sprawiedliwy i skuteczny w realizacji konstytucyjnej zasady prowadzenia przez państwo polityki sprzyjającej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli.

Projekt przewiduje konsolidację obowiązujących regulacji prawnych w obszarze wsparcia budownictwa mieszkaniowego poprzez uchylenie trzech ustaw i zastąpienie ich jednolitym aktem prawnym: ustawy z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych, ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania.
Celem projektowanych rozwiązań jest uporządkowanie, uproszczenie i zwiększenie efektywności mechanizmów wsparcia inwestycji mieszkaniowych, w szczególności adresowanych do gospodarstw domowych o niskich i umiarkowanych dochodach.
W ramach projektu przewiduje się:
- Wyodrębnienie i zdefiniowanie dwóch kategorii zasobów – społecznego zasobu czynszowego oraz społecznego zasobu lokatorskiego – wraz z przypisaniem do nich odrębnych kryteriów dochodowych i zasad partycypacji w kosztach budowy. Rozwiązanie to zapewni lepsze dopasowanie oferty mieszkaniowej do sytuacji materialnej gospodarstw domowych oraz uporządkuje system wsparcia.
- Wzmocnienie roli gmin w kształtowaniu lokalnej polityki mieszkaniowej poprzez obowiązek zawierania umów z inwestorami oraz przypisanie gminom kompetencji kontrolnych, obejmujących prawo do weryfikacji realizacji umów i stosowania środków nadzorczych w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości.
- W celu zwiększenia udziału czynnika społecznego w zarządzaniu społecznym zasobem czynszowym zasobem proponuje się wprowadzenie możliwości utworzenia tzw. rady najemców, która będzie miała możliwość opiniowania istotnych dla mieszkańców działań spółki, w tym zmiany czynszu regulowanego w zasobie, bądź plany inwestycyjne czy remontowe spółki.
- Zmianę modelu finansowania inwestycji poprzez kierowanie bezzwrotnego wsparcia budżetowego bezpośrednio do inwestora, w powiązaniu z instrumentami zwrotnymi w postaci preferencyjnych kredytów. Rozwiązanie to usprawni proces aplikacyjny, zwiększy przejrzystość i ograniczy bariery związane z pośrednictwem gmin.
- Parametryzację i zróżnicowanie instrumentów wsparcia z uwzględnieniem specyfiki poszczególnych zasobów – wyższy poziom wsparcia dla społecznego zasobu czynszowego oraz niższy dla zasobu lokatorskiego, przy jednoczesnym obniżeniu kosztów kredytowych i zapewnieniu stabilności spłat.
- Zróżnicowanie wysokości wsparcia dla gmin w zależności od ich zamożności oraz aktywności w tworzeniu mieszkań dostępnych bez udziału środków publicznych. Rozwiązanie to pozwoli na bardziej sprawiedliwą dystrybucję środków budżetowych.
- Wprowadzenie całkowitego zakazu zbywania na rzecz najemców mieszkań wybudowanych z bezzwrotnym finansowym wsparciem. Zakaz dotyczyć będzie zarówno społecznego zasobu czynszowego i społecznego zasobu lokatorskiego, jak i mieszkaniowego zasobu gminy. Jednocześnie, w przypadku gdy mieszkanie wchodzące w skład społecznego zasobu czynszowego utworzone zostanie wyłącznie z wykorzystaniem wsparcia zwrotnego, proponuje się, aby jego własność mogła zostać przeniesiona na najemcę.
Realizacja projektowanych rozwiązań pozwoli na usprawnienie systemu wspierania budownictwa mieszkaniowego, zapewni spójność i przejrzystość mechanizmów finansowych, a także przyczyni się do zwiększenia dostępności mieszkań dla osób o niskich i umiarkowanych dochodach oraz poprawy warunków mieszkaniowych studentów.

MFiG

Tomasz Lewandowski Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii

MFiG

III kwartał 2026 r.