Projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami

Informacje o publikacji dokumentu

Pierwsza publikacja:: 23.06.2026 14:58 Edyta Kurkiewicz
Wytwarzający/ Odpowiadający:: Minister Finansów i Gospodarki

Tytuł	Wersja	Dane zmiany / publikacji
Projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami	1.0	23.06.2026 14:58 Edyta Kurkiewicz

Aby uzyskać archiwalną wersję należy skontaktować się z Redakcją BIP

{"register":{"columns":[{"header":"Numer projektu","value":"UD424","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"sequence":{"regex":"UD{#UD_1}"},"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Rodzaj dokumentu","registerId":20874195,"dictionaryValues":[{"id":"Projekty ustaw","value":"Projekty ustaw"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Typ dokumentu","registerId":20874195,"dictionaryValues":[{"id":"D – pozostałe projekty","value":"D – pozostałe projekty"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Informacja dodatkowa","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Cele projektu oraz informacja o przyczynach i potrzebie rozwiązań planowanych w projekcie","value":"Celem projektu jest wprowadzenie rozwiązań zmierzających do poprawy jakości usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wzmocnienia ochrony osób korzystających z tych usług oraz zwiększenia transparentności na rynku nieruchomości.\nObowiązujące przepisy regulujące działalność pośredników w obrocie nieruchomościami nie zapewniają wystarczających mechanizmów gwarantujących odpowiedni standard świadczonych usług. Ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera jedynie definicję pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz definiuje pośrednika w obrocie nieruchomościami jako przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą w tym zakresie. Poza obowiązkiem zarejestrowania działalności gospodarczej, do wykonywania czynności z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami niezbędne jest jedynie zawarcie umowy pośrednictwa określającej zakres czynności oraz posiadanie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem tych czynności.\nDotychczasowa praktyka funkcjonowania rynku nieruchomości wskazuje jednak na występowanie licznych niepożądanych praktyk w zakresie świadczenia usług pośrednictwa, które prowadzą do obniżenia standardów tych usług oraz ograniczenia przejrzystości rynku. \nW praktyce często spotykane są umowy pośrednictwa, w których zakres czynności pośrednika nie jest określony w sposób jednoznaczny lub został sformułowany bardzo ogólnie poprzez powielenie definicji ustawowej. Może to prowadzić do sytuacji, w których pośrednik w obrocie nieruchomościami pobiera wynagrodzenie pomimo niewykonywania faktycznych czynności w interesie klienta.\nNegatywny odbiór społeczny oraz wątpliwości co do bezstronności pośrednika budzi również praktyka pobierania wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji. Niejednokrotnie prowadzi to do sytuacji, w której pośrednik formalnie pozostaje w relacji umownej z obiema stronami, podczas gdy faktycznie wykonuje czynności w interesie jednej z nich, co rodzi ryzyko konfliktu interesów oraz naruszenia zasady lojalności wobec klienta. Taka konstrukcja dopuszczalnej relacji prawnej osłabia zaufanie do instytucji pośrednictwa oraz podważa transparentność obrotu nieruchomościami. \nW tym kontekście należy również zwrócić uwagę na często obserwowane działania polegające na uzależnianiu zaprezentowania nieruchomości od zawarcia umowy pośrednictwa. Dotyczy to przede wszystkim sytuacji, w których potencjalny nabywca lub najemca znajduje ofertę nieruchomości samodzielnie (np. za pośrednictwem ogłoszeń internetowych) jednak nie jest zainteresowany skorzystaniem z usług pośrednictwa. W takich przypadkach dochodzi czasem do nieakceptowalnych praktyk „wymuszania” zawarcia umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, co w konsekwencji skutkuje obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia przez obie strony transakcji. \nKolejnym istotnym problemem jest bezprawne wykorzystywanie przez pośredników w obrocie nieruchomościami ogłoszeń publikowanych przez właścicieli nieruchomości. W efekcie następuje powielanie ofert bez zgody właściciela, a także do modyfikowania ich treści, w szczególności poprzez doliczanie wynagrodzenia pośrednika do ceny ofertowej. Tym samym pośrednik w obrocie nieruchomościami oferuje nieruchomość, co do której nie ma pełnej wiedzy o jej stanie faktycznym i prawnym. Skutkuje to wprowadzaniem potencjalnych nabywców w błąd oraz przekazywaniem sprzecznych informacji na temat tej samej nieruchomości, co podważa wiarygodność faktycznego oferenta. Dodatkowo w publikowanych ogłoszeniach bardzo często brakuje jednoznacznej informacji o tym, że pochodzą one od pośrednika w obrocie nieruchomościami, co wprowadza w błąd osoby potencjalnie zainteresowane co do rzeczywistej roli podmiotu publikującego ogłoszenie.\n","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Istota rozwiązań planowanych w projekcie, w tym proponowane środki realizacji","value":"Najistotniejsze rozwiązania przewidziane w projekcie:\n1) doprecyzowanie obowiązków pośrednika w obrocie nieruchomościami\nProponuje się określenie na poziomie ustawowym katalogu czynności, za których wykonanie obligatoryjnie pośrednik w obrocie nieruchomościami ponosi odpowiedzialność i które powinien zrealizować w każdym przypadku, niezależnie od postanowień umowy pośrednictwa. Powyższe rozwiązanie ma na celu zapewnienie osobom korzystającym z usług pośrednictwa minimalnego standardu świadczonych usług oraz zwiększenie przejrzystości relacji pomiędzy pośrednikiem a klientem. W konsekwencji klient uzyska przejrzystą i precyzyjną informację co do zakresu działań, których może oczekiwać od pośrednika, a także realną możliwość weryfikacji prawidłowości wykonania umowy.\n2) wprowadzenie zakazu pobierania wynagrodzenia od obu stron transakcji\nPrzewiduje się wprowadzenie zasady, zgodnie z którą pośrednik w obrocie nieruchomościami nie może pobierać wynagrodzenia jednocześnie od obu stron tej samej transakcji. Celem tego rozwiązania jest ograniczenie ryzyka potencjalnego konfliktu interesów oraz wzmocnienie roli pośrednika jako podmiotu działającego w interesie strony, z którą zawarł umowę, co w konsekwencji powinno również przyczynić się do podniesienia standardów świadczonych usług. Proponowane rozwiązanie może poskutkować także zwiększeniem przejrzystości relacji pomiędzy pośrednikiem a klientem, jak również ograniczyć niepożądane praktyki polegające na „wymuszaniu” zawierania umów pośrednictwa z osobami, które nie są zainteresowane korzystaniem z usług pośrednictwa. Przewiduje się, że w konsekwencji wprowadzenia proponowanego rozwiązania może wzrosnąć liczba osób poszukujących nieruchomości do zakupu/najmu, zgłaszających się do pośrednika.\n3) uregulowanie zasad publikacji ofert nieruchomości przez pośrednika\nProponuje się wprowadzenie zakazu publikowania ogłoszeń przez pośrednika w obrocie nieruchomościami bez uprzedniego zawarcia umowy pośrednictwa z właścicielem nieruchomości, a także obowiązku jednoznacznego oznaczania, że ogłoszenie pochodzi od pośrednika. Rozwiązania te mają na celu zwiększenie transparentności ofert na rynku nieruchomości oraz zapewnienie rzetelności informacji prezentowanych w ofertach. Powyższe ograniczy w konsekwencji ryzyko wprowadzania w błąd potencjalnych nabywców lub najemców nieruchomości co do statusu podmiotu publikującego ogłoszenie oraz stanu prawnego i faktycznego nieruchomości (zwiększenie poczucia bezpieczeństwa uczestników rynku).\n4) wzmocnienie uprawnień kontrolnych Inspekcji Handlowej względem pośredników w obrocie nieruchomościami \nProjekt zakłada ponadto wyposażenie Inspekcji Handlowej w odpowiednie narzędzia umożliwiające skuteczne monitorowanie i kontrolę działalności pośredników w obrocie nieruchomościami, a także egzekwowanie przestrzegania przepisów. Celem proponowanej zmiany jest wzmocnienie nadzoru nad rynkiem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zwiększenie ochrony klientów oraz podniesienie standardów świadczonych usług, przy jednoczesnym ograniczeniu nieuczciwych praktyk pośredników.\nZgodnie z obowiązującymi przepisami pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Natomiast nadzór nad przedsiębiorcami w zakresie legalności i rzetelności ich działań należy do Inspekcji Handlowej. Tym samym Inspekcja Handlowa jest organem, któremu można powierzyć kontrolowanie działalności pośredników w obrocie nieruchomościami w szerszym niż obecnie zakresie. W związku z powyższym proponuje się rozszerzenie kompetencji tego organu w odniesieniu do działalności pośredników.\nInspekcja Handlowa będzie uprawniona w szczególności do oceny, czy pośrednik w obrocie nieruchomościami (przedsiębiorca), w toku prowadzonej działalności, działa zgodne z prawem, a w szczególności czy:\n- rzetelnie informuje klientów o zakresie świadczonych usług oraz warunkach zawieranej umowy pośrednictwa,\n- zapewnia przejrzystość i kompletność treści umów pośrednictwa,\n- realizuje minimalny zakres czynności określony w ustawie,\n- nie pobiera wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji,\n- nie uzależnia prezentacji nieruchomości od wcześniejszego podpisania umowy pośrednictwa,\n- przy publikacji oferty nieruchomości wyraźnie oznacza, że ogłoszenie pochodzi od pośrednika,\n- nie publikuje ogłoszeń bez uprzedniego zawarcia umowy pośrednictwa z właścicielem nieruchomości. \nW celu zapewnienia skuteczności projektowanych regulacji przewiduje się wprowadzenie adekwatnych środków sankcyjnych, obejmujących w szczególności możliwość nakładania adekwatnych kar pieniężnych za nieprzestrzeganie obowiązków wynikających z umów pośrednictwa lub przepisów prawa oraz nakaz zaprzestania praktyk naruszających przepisy ustawy po rygorem zakazu wykonywania działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.\n\n","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Oddziaływanie na życie społeczne nowych regulacji prawnych","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Spodziewane skutki i następstwa projektowanych regulacji prawnych","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Sposoby mierzenia efektów nowych regulacji prawnych","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Organ odpowiedzialny za opracowanie projektu","registerId":20874195,"dictionaryValues":[{"id":"MFiG","value":"MFiG"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Organ współpracujący przy opracowaniu projektu","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Osoba odpowiedzialna za opracowanie projektu","value":"Tomasz Lewandowski Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Organ odpowiedzialny za przedłożenie projektu RM","registerId":20874195,"dictionaryValues":[{"id":"MFiG","value":"MFiG"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Planowany termin przyjęcia projektu przez RM","value":"III kwartał 2026.r. ","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Informacja o rezygnacji z prac nad projektem","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Status realizacji","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"}]}}

UD424

Projekty ustaw

D – pozostałe projekty

Celem projektu jest wprowadzenie rozwiązań zmierzających do poprawy jakości usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wzmocnienia ochrony osób korzystających z tych usług oraz zwiększenia transparentności na rynku nieruchomości.
Obowiązujące przepisy regulujące działalność pośredników w obrocie nieruchomościami nie zapewniają wystarczających mechanizmów gwarantujących odpowiedni standard świadczonych usług. Ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera jedynie definicję pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz definiuje pośrednika w obrocie nieruchomościami jako przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą w tym zakresie. Poza obowiązkiem zarejestrowania działalności gospodarczej, do wykonywania czynności z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami niezbędne jest jedynie zawarcie umowy pośrednictwa określającej zakres czynności oraz posiadanie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem tych czynności.
Dotychczasowa praktyka funkcjonowania rynku nieruchomości wskazuje jednak na występowanie licznych niepożądanych praktyk w zakresie świadczenia usług pośrednictwa, które prowadzą do obniżenia standardów tych usług oraz ograniczenia przejrzystości rynku.
W praktyce często spotykane są umowy pośrednictwa, w których zakres czynności pośrednika nie jest określony w sposób jednoznaczny lub został sformułowany bardzo ogólnie poprzez powielenie definicji ustawowej. Może to prowadzić do sytuacji, w których pośrednik w obrocie nieruchomościami pobiera wynagrodzenie pomimo niewykonywania faktycznych czynności w interesie klienta.
Negatywny odbiór społeczny oraz wątpliwości co do bezstronności pośrednika budzi również praktyka pobierania wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji. Niejednokrotnie prowadzi to do sytuacji, w której pośrednik formalnie pozostaje w relacji umownej z obiema stronami, podczas gdy faktycznie wykonuje czynności w interesie jednej z nich, co rodzi ryzyko konfliktu interesów oraz naruszenia zasady lojalności wobec klienta. Taka konstrukcja dopuszczalnej relacji prawnej osłabia zaufanie do instytucji pośrednictwa oraz podważa transparentność obrotu nieruchomościami.
W tym kontekście należy również zwrócić uwagę na często obserwowane działania polegające na uzależnianiu zaprezentowania nieruchomości od zawarcia umowy pośrednictwa. Dotyczy to przede wszystkim sytuacji, w których potencjalny nabywca lub najemca znajduje ofertę nieruchomości samodzielnie (np. za pośrednictwem ogłoszeń internetowych) jednak nie jest zainteresowany skorzystaniem z usług pośrednictwa. W takich przypadkach dochodzi czasem do nieakceptowalnych praktyk „wymuszania” zawarcia umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, co w konsekwencji skutkuje obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia przez obie strony transakcji.
Kolejnym istotnym problemem jest bezprawne wykorzystywanie przez pośredników w obrocie nieruchomościami ogłoszeń publikowanych przez właścicieli nieruchomości. W efekcie następuje powielanie ofert bez zgody właściciela, a także do modyfikowania ich treści, w szczególności poprzez doliczanie wynagrodzenia pośrednika do ceny ofertowej. Tym samym pośrednik w obrocie nieruchomościami oferuje nieruchomość, co do której nie ma pełnej wiedzy o jej stanie faktycznym i prawnym. Skutkuje to wprowadzaniem potencjalnych nabywców w błąd oraz przekazywaniem sprzecznych informacji na temat tej samej nieruchomości, co podważa wiarygodność faktycznego oferenta. Dodatkowo w publikowanych ogłoszeniach bardzo często brakuje jednoznacznej informacji o tym, że pochodzą one od pośrednika w obrocie nieruchomościami, co wprowadza w błąd osoby potencjalnie zainteresowane co do rzeczywistej roli podmiotu publikującego ogłoszenie.

Najistotniejsze rozwiązania przewidziane w projekcie:
1) doprecyzowanie obowiązków pośrednika w obrocie nieruchomościami
Proponuje się określenie na poziomie ustawowym katalogu czynności, za których wykonanie obligatoryjnie pośrednik w obrocie nieruchomościami ponosi odpowiedzialność i które powinien zrealizować w każdym przypadku, niezależnie od postanowień umowy pośrednictwa. Powyższe rozwiązanie ma na celu zapewnienie osobom korzystającym z usług pośrednictwa minimalnego standardu świadczonych usług oraz zwiększenie przejrzystości relacji pomiędzy pośrednikiem a klientem. W konsekwencji klient uzyska przejrzystą i precyzyjną informację co do zakresu działań, których może oczekiwać od pośrednika, a także realną możliwość weryfikacji prawidłowości wykonania umowy.
2) wprowadzenie zakazu pobierania wynagrodzenia od obu stron transakcji
Przewiduje się wprowadzenie zasady, zgodnie z którą pośrednik w obrocie nieruchomościami nie może pobierać wynagrodzenia jednocześnie od obu stron tej samej transakcji. Celem tego rozwiązania jest ograniczenie ryzyka potencjalnego konfliktu interesów oraz wzmocnienie roli pośrednika jako podmiotu działającego w interesie strony, z którą zawarł umowę, co w konsekwencji powinno również przyczynić się do podniesienia standardów świadczonych usług. Proponowane rozwiązanie może poskutkować także zwiększeniem przejrzystości relacji pomiędzy pośrednikiem a klientem, jak również ograniczyć niepożądane praktyki polegające na „wymuszaniu” zawierania umów pośrednictwa z osobami, które nie są zainteresowane korzystaniem z usług pośrednictwa. Przewiduje się, że w konsekwencji wprowadzenia proponowanego rozwiązania może wzrosnąć liczba osób poszukujących nieruchomości do zakupu/najmu, zgłaszających się do pośrednika.
3) uregulowanie zasad publikacji ofert nieruchomości przez pośrednika
Proponuje się wprowadzenie zakazu publikowania ogłoszeń przez pośrednika w obrocie nieruchomościami bez uprzedniego zawarcia umowy pośrednictwa z właścicielem nieruchomości, a także obowiązku jednoznacznego oznaczania, że ogłoszenie pochodzi od pośrednika. Rozwiązania te mają na celu zwiększenie transparentności ofert na rynku nieruchomości oraz zapewnienie rzetelności informacji prezentowanych w ofertach. Powyższe ograniczy w konsekwencji ryzyko wprowadzania w błąd potencjalnych nabywców lub najemców nieruchomości co do statusu podmiotu publikującego ogłoszenie oraz stanu prawnego i faktycznego nieruchomości (zwiększenie poczucia bezpieczeństwa uczestników rynku).
4) wzmocnienie uprawnień kontrolnych Inspekcji Handlowej względem pośredników w obrocie nieruchomościami
Projekt zakłada ponadto wyposażenie Inspekcji Handlowej w odpowiednie narzędzia umożliwiające skuteczne monitorowanie i kontrolę działalności pośredników w obrocie nieruchomościami, a także egzekwowanie przestrzegania przepisów. Celem proponowanej zmiany jest wzmocnienie nadzoru nad rynkiem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zwiększenie ochrony klientów oraz podniesienie standardów świadczonych usług, przy jednoczesnym ograniczeniu nieuczciwych praktyk pośredników.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Natomiast nadzór nad przedsiębiorcami w zakresie legalności i rzetelności ich działań należy do Inspekcji Handlowej. Tym samym Inspekcja Handlowa jest organem, któremu można powierzyć kontrolowanie działalności pośredników w obrocie nieruchomościami w szerszym niż obecnie zakresie. W związku z powyższym proponuje się rozszerzenie kompetencji tego organu w odniesieniu do działalności pośredników.
Inspekcja Handlowa będzie uprawniona w szczególności do oceny, czy pośrednik w obrocie nieruchomościami (przedsiębiorca), w toku prowadzonej działalności, działa zgodne z prawem, a w szczególności czy:
- rzetelnie informuje klientów o zakresie świadczonych usług oraz warunkach zawieranej umowy pośrednictwa,
- zapewnia przejrzystość i kompletność treści umów pośrednictwa,
- realizuje minimalny zakres czynności określony w ustawie,
- nie pobiera wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji,
- nie uzależnia prezentacji nieruchomości od wcześniejszego podpisania umowy pośrednictwa,
- przy publikacji oferty nieruchomości wyraźnie oznacza, że ogłoszenie pochodzi od pośrednika,
- nie publikuje ogłoszeń bez uprzedniego zawarcia umowy pośrednictwa z właścicielem nieruchomości.
W celu zapewnienia skuteczności projektowanych regulacji przewiduje się wprowadzenie adekwatnych środków sankcyjnych, obejmujących w szczególności możliwość nakładania adekwatnych kar pieniężnych za nieprzestrzeganie obowiązków wynikających z umów pośrednictwa lub przepisów prawa oraz nakaz zaprzestania praktyk naruszających przepisy ustawy po rygorem zakazu wykonywania działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

MFiG

Tomasz Lewandowski Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii

MFiG

III kwartał 2026.r.