Projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami

Informacje o publikacji dokumentu

Pierwsza publikacja:: 21.07.2026 14:05 Agnieszka Kowalska
Wytwarzający/ Odpowiadający:: Minister Finansów i Gospodarki

Tytuł	Wersja	Dane zmiany / publikacji
Projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami	1.0	21.07.2026 14:05 Agnieszka Kowalska

Aby uzyskać archiwalną wersję należy skontaktować się z Redakcją BIP

{"register":{"columns":[{"header":"Numer projektu","value":"UD438","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"sequence":{"regex":"UD{#UD_1}"},"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Rodzaj dokumentu","registerId":20874195,"dictionaryValues":[{"id":"Projekty ustaw","value":"Projekty ustaw"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Typ dokumentu","registerId":20874195,"dictionaryValues":[{"id":"D – pozostałe projekty","value":"D – pozostałe projekty"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Informacja dodatkowa","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Cele projektu oraz informacja o przyczynach i potrzebie rozwiązań planowanych w projekcie","value":"Celem projektowanych rozwiązań jest wprowadzenie jednolitych, przejrzystych i powszechnie obowiązujących zasad wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości oraz zapewnienie osobom korzystającym z usług tych podmiotów gwarancji należytej ochrony prawnej poprzez wdrożenie instrumentów w realny sposób dyscyplinujących przedstawicieli tej profesji.\nZgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zarządcą nieruchomości jest obecnie przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w tym zakresie. Do świadczenia usług z zakresu zarządzania nieruchomościami poza obowiązkiem zarejestrowania działalności gospodarczej niezbędne jest jedynie zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością oraz posiadanie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem tych czynności.\nAnaliza funkcjonujących obecnie przepisów w obszarze zarządzania nieruchomości pozwala dostrzec istotne niedostatki, w szczególności w zakresie braku spójnego mechanizmu uzyskiwania prawa do wykonywania zawodu zarządcy nieruchomościami. Skutkuje to niską przejrzystością rynku oraz ograniczoną możliwością weryfikacji kompetencji zarządców nieruchomości przez uczestników rynku nieruchomości, co istotnie zwiększa ryzyko nieprawidłowego zarządzania nieruchomościami. Dodatkowym czynnikiem destabilizującym rynek zarządzania nieruchomościami jest funkcjonowanie wielu „rejestrów zarządców nieruchomości”, prowadzonych przez różne organizacje branżowe. Wiele osób posługuje się także licencjami państwowymi nadawanymi przed deregulacją zawodu w 2014 roku. Ta sytuacja powoduje chaos informacyjny oraz znaczne trudności w weryfikacji wiarygodności zarządców nieruchomości przez klientów. Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że organizacje zawodowe prowadząc systemy certyfikacji stosują własne, a przy tym niejednolite wymogi oraz programy szkoleniowe.\nIstotnym problemem pozostaje również brak wyspecjalizowanej instytucji, do której mogłyby zwrócić się osoby poszkodowane przez nierzetelnego lub nieuczciwego zarządcę nieruchomości. W aktualnym stanie prawnym spory oraz zastrzeżenia wobec działań zarządców nieruchomości rozstrzygane są wyłącznie przez sądy powszechne, co wiąże się z długotrwałością postępowań i wysokimi kosztami. Niektóre kwestie mogą być również zgłaszane Inspekcji Handlowej, która sprawuje kontrolę nad legalnością i rzetelnością działalności przedsiębiorców, jednak zakres jej kompetencji nie odpowiada specyfice wykonywanych przez zarządców czynności i nie obejmuje merytorycznej oceny jakości świadczonych usług w zakresie zarządzania nieruchomościami. \nPowyższe znajduje odzwierciedlenie w zgłaszanych Ministerstwu Rozwoju i Technologii problemach we współpracy z zarządcami nieruchomości. Ze strony członków wspólnot mieszkaniowych, właścicieli nieruchomości oraz innych podmiotów korzystających z usług zarządców nieruchomości płyną głosy świadczące o niskiej jakości świadczonych usług oraz braku kompetencji osób podejmujących się wykonywania czynności zarządzania nieruchomościami. Często podnoszony jest argument, że likwidacja w 2014 roku państwowych licencji zarządcy nieruchomości doprowadziła do braku odpowiedzialności w działaniach podmiotów zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami. Ponadto świadomość, że właściciele mogą dochodzić swoich praw wyłącznie na drodze postępowania sądowego często powoduje, że zarządcy nieruchomości czują się bezkarni. Jako nagminne zgłaszane są sytuacje, w których zarządcy nieruchomości tworzą fikcyjne plany gospodarcze, odmawiają dostępu do dokumentacji finansowej czy księgowej, nie odpowiadają na pytania i sprzeciwiają się wszelkim oddolnym propozycjom działania. Potrzebę profesjonalizacji zawodu dostrzega również branża zawodowa. \nPodkreślenia wymaga, że zakres odpowiedzialności zarządcy nieruchomości jest niezwykle szeroki i obejmuje m.in. dysponowanie znacznymi środkami finansowymi, nadzór nad gospodarką finansową nieruchomości, organizowanie i kontrolę przeglądów technicznych, a także dbałość o właściwy stan techniczny obiektów budowlanych. Zarządcy nieruchomości gospodarują mieniem znacznej wartości. Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego wartość nieruchomości mieszkaniowych w skali kraju na koniec 2024 roku szacowana była na ok. 7,8 bln zł. Do zarządzania takim majątkiem potrzebni są profesjonaliści wyposażeni m.in. w wiedzę na temat eksploatacji budynku, nowoczesnych technologii zarządzania obiektami, posiadający umiejętności oceny potrzeb modernizacyjnych, śledzenia możliwości finansowania inwestycji podnoszących wartość obiektu budowlanego, jak i umiejętności interpersonalnych oraz zdolności elastycznego dostosowywania się do zmieniających się potrzeb. Błędy lub nadużycia popełniane przez zarządców nieruchomości mogą prowadzić do poważnych strat finansowych, degradacji zasobu mieszkaniowego, a w skrajnych przypadkach – do zagrożenia zdrowia lub życia użytkowników nieruchomości.\nZ uwagi na tak odpowiedzialne i doniosłe w skutkach czynności wykonywane przez osoby zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami zasadne jest ponowne uregulowanie zasad wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości oraz przywrócenie systemu odpowiedzialności zawodowej wobec osób zajmujących się tą profesją. \nPodkreślić przy tym należy, że Polska pozostaje obecnie jednym z nielicznych państw europejskich, w których wykonywanie zawodu zarządcy nieruchomości nie jest objęte obowiązkowymi wymogami kwalifikacyjnymi ani systemem nadzoru zawodowego. Stan ten pozostaje w sprzeczności z dominującym trendem europejskim zmierzającym do profesjonalizacji zawodu zarządcy nieruchomości, podnoszenia standardów etycznych i kompetencyjnych oraz zapewnienia skutecznej ochrony interesów właścicieli i użytkowników nieruchomości.","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Istota rozwiązań planowanych w projekcie, w tym proponowane środki realizacji","value":"Rozwiązania przewidziane w projekcie:\n1) utworzenie jednego, ogólnopolskiego rejestru zarządców nieruchomości;\n2) określenie procedury uzyskania wpisu do rejestru niezbędnego do wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości;\n3) skatalogowanie obowiązków zarządcy nieruchomości, a także doprecyzowanie definicji zarządzania nieruchomościami oraz określenie katalogu podstawowych postanowień umownych;\n4) przywrócenie systemu odpowiedzialności zawodowej.\nZgodnie z proponowanymi rozwiązaniami zarządcą nieruchomości będzie osoba fizyczna wpisana do Centralnego Rejestru Zarządców Nieruchomości prowadzonego przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, dalej zwanego „ministrem właściwym do spraw budownictwa”. Uzyskanie wpisu do Centralnego Rejestru Zarządców Nieruchomości następować będzie na wniosek osoby fizycznej za opłatą, po formalnej weryfikacji spełnienia warunków obejmujących posiadanie pełnej zdolności do czynności prawnych oraz niekaralność za określone przestępstwa.\nWyłącznie osoba wpisana do Centralnego Rejestru Zarządców Nieruchomości będzie uprawniona do wykonywania czynności zarządzania nieruchomościami. W przepisach określone zostaną dopuszczalne formy wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości.\nProjektowane przepisy zakładają, że Centralny Rejestr Zarządców Nieruchomości będzie rejestrem publicznie dostępnym, publikowanym na stronie internetowej ministerstwa obsługującego ministra właściwego do spraw budownictwa. \nW rejestrze zamieszczane będą obligatoryjnie m.in. informacje o posiadanej polisie odpowiedzialności cywilnej oraz podmiotach, na rzecz których świadczy usługi dany zarządca nieruchomości. \nProponuje się również doprecyzowanie, na czym polega zarządzanie nieruchomościami oraz wskazanie na poziomie ustawowym czynności, za które obligatoryjnie odpowiada zarządca nieruchomości bez względu na zakres czynności określony w umowie o zarządzanie nieruchomością.\nNa poziomie ustawowym określony zostanie również katalog podstawowych postanowień, które obligatoryjnie będzie musiała zawierać każda umowa o zarządzanie nieruchomością. \nZarządca nieruchomości będzie zobligowany do:\n1) wykonywania zawodu zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością, przy zachowaniu zasady bezstronności;\n2) stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych;\n3) posiadania, tak jak obecnie, ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zawodowych, przy czym przewiduje się docelowo zwiększenie minimalnej sumy gwarancyjnej (obecnie 50 tys. euro), jako nieprzystającej do aktualnych uwarunkowań rynkowych;\n4) bieżącego uzupełniania oraz aktualizowania informacji w Centralnym Rejestrze Zarządców Nieruchomości w zakresie podmiotów na rzecz, których wykonuje czynności zarządzania oraz posiadanej polisie ubezpieczeniowej (bez możliwości usuwania poprzednich wpisów).\nPonadto zakłada się przywrócenie nadzoru nad wykonywaniem czynności zawodowych przez zarządców nieruchomości w ramach systemu odpowiedzialności zawodowej. W tym zakresie przewiduje się m.in. następujące rozwiązania:\n1) zarządca nieruchomości będzie podlegał odpowiedzialności zawodowej od dnia wpisu do Centralnego Rejestru Zarządców Nieruchomości,\n2) postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej będą prowadzone przez ministra właściwego do spraw budownictwa,\n3) co do zasady postępowania wszczynane będą na wniosek podmiotu będącego stroną umowy o zarządzanie nieruchomościami, po uiszczeniu opłaty; jedynie w wyjątkowych sytuacjach (np. gdy zarządca nieruchomości będzie wykonywał czynności zawodowe bez zawartej umowy) przewidziano możliwość wszczęcia postępowania z urzędu przez ministra,\n4) skarżący będzie stroną postępowania dyscyplinarnego, co umożliwi sięganie również po polubowne metody rozwiązywania sporów,\n5) postępowanie wyjaśniające w sprawie przeprowadzać będzie powołana przez ministra właściwego do spraw budownictwa Komisja do spraw Odpowiedzialności Zawodowej Zarządców Nieruchomości; zadaniem Komisji będzie ustalenie, czy zarządca nieruchomości dopuścił się naruszenia przepisów prawa, a następnie wystąpienie z wnioskiem o zastosowanie kary dyscyplinarnej albo o umorzenie postępowania,\n6) postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej zarządcy nieruchomości kończyć będzie decyzja organu, podlegająca zaskarżeniu w trybie administracyjno-sądowym,\n7) katalog proponowanych kar z tytułu odpowiedzialności zawodowej: \n- upomnienie,\n- nagana,\n- czasowe wykreślenie z rejestru,\n- całkowity zakaz wykonywania zawodu, \n- kara pieniężna w maksymalnej wysokości do 6-krotności przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej, ustalonego w roku poprzedzającym orzeczenie kary, przy czym dopuszczalne będzie łączenie kary pieniężnej z innymi karami. \nNiezależnie od systemu odpowiedzialności zawodowej wykreślenie z rejestru następować będzie również w przypadku utraty pełnej zdolności do czynności prawnych lub prawomocnego skazania za przestępstwa.\nPonadto w przypadku zamieszczania w rejestrze nieprawdziwych informacji bądź ich nieuzupełnienie w określonym terminie przewiduje się możliwość nałożenia sankcji administracyjnej przez ministra właściwego do spraw budownictwa w postaci kary pieniężnej w wysokości do 50 tys. zł.\nProponuje się również sankcje finansowe za wykonywanie czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami bez wymaganego wpisu do rejestru, baz zachowania wymaganej formy wykonywania zawodu, jak również bez zawartej umowy o zarządzanie nieruchomością. Utrzymana zostanie również sankcja za brak posiadania aktualnego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej.","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Oddziaływanie na życie społeczne nowych regulacji prawnych","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Spodziewane skutki i następstwa projektowanych regulacji prawnych","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Sposoby mierzenia efektów nowych regulacji prawnych","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Organ odpowiedzialny za opracowanie projektu","registerId":20874195,"dictionaryValues":[{"id":"MFiG","value":"MFiG"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Organ współpracujący przy opracowaniu projektu","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Osoba odpowiedzialna za opracowanie projektu","value":"Tomasz Lewandowski Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Organ odpowiedzialny za przedłożenie projektu RM","registerId":20874195,"dictionaryValues":[{"id":"MFiG","value":"MFiG"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Planowany termin przyjęcia projektu przez RM","value":"IV kwartał 2026 r. ","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Informacja o rezygnacji z prac nad projektem","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Status realizacji","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"}]}}

UD438

Projekty ustaw

D – pozostałe projekty

Celem projektowanych rozwiązań jest wprowadzenie jednolitych, przejrzystych i powszechnie obowiązujących zasad wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości oraz zapewnienie osobom korzystającym z usług tych podmiotów gwarancji należytej ochrony prawnej poprzez wdrożenie instrumentów w realny sposób dyscyplinujących przedstawicieli tej profesji.
Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zarządcą nieruchomości jest obecnie przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w tym zakresie. Do świadczenia usług z zakresu zarządzania nieruchomościami poza obowiązkiem zarejestrowania działalności gospodarczej niezbędne jest jedynie zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością oraz posiadanie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem tych czynności.
Analiza funkcjonujących obecnie przepisów w obszarze zarządzania nieruchomości pozwala dostrzec istotne niedostatki, w szczególności w zakresie braku spójnego mechanizmu uzyskiwania prawa do wykonywania zawodu zarządcy nieruchomościami. Skutkuje to niską przejrzystością rynku oraz ograniczoną możliwością weryfikacji kompetencji zarządców nieruchomości przez uczestników rynku nieruchomości, co istotnie zwiększa ryzyko nieprawidłowego zarządzania nieruchomościami. Dodatkowym czynnikiem destabilizującym rynek zarządzania nieruchomościami jest funkcjonowanie wielu „rejestrów zarządców nieruchomości”, prowadzonych przez różne organizacje branżowe. Wiele osób posługuje się także licencjami państwowymi nadawanymi przed deregulacją zawodu w 2014 roku. Ta sytuacja powoduje chaos informacyjny oraz znaczne trudności w weryfikacji wiarygodności zarządców nieruchomości przez klientów. Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że organizacje zawodowe prowadząc systemy certyfikacji stosują własne, a przy tym niejednolite wymogi oraz programy szkoleniowe.
Istotnym problemem pozostaje również brak wyspecjalizowanej instytucji, do której mogłyby zwrócić się osoby poszkodowane przez nierzetelnego lub nieuczciwego zarządcę nieruchomości. W aktualnym stanie prawnym spory oraz zastrzeżenia wobec działań zarządców nieruchomości rozstrzygane są wyłącznie przez sądy powszechne, co wiąże się z długotrwałością postępowań i wysokimi kosztami. Niektóre kwestie mogą być również zgłaszane Inspekcji Handlowej, która sprawuje kontrolę nad legalnością i rzetelnością działalności przedsiębiorców, jednak zakres jej kompetencji nie odpowiada specyfice wykonywanych przez zarządców czynności i nie obejmuje merytorycznej oceny jakości świadczonych usług w zakresie zarządzania nieruchomościami.
Powyższe znajduje odzwierciedlenie w zgłaszanych Ministerstwu Rozwoju i Technologii problemach we współpracy z zarządcami nieruchomości. Ze strony członków wspólnot mieszkaniowych, właścicieli nieruchomości oraz innych podmiotów korzystających z usług zarządców nieruchomości płyną głosy świadczące o niskiej jakości świadczonych usług oraz braku kompetencji osób podejmujących się wykonywania czynności zarządzania nieruchomościami. Często podnoszony jest argument, że likwidacja w 2014 roku państwowych licencji zarządcy nieruchomości doprowadziła do braku odpowiedzialności w działaniach podmiotów zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami. Ponadto świadomość, że właściciele mogą dochodzić swoich praw wyłącznie na drodze postępowania sądowego często powoduje, że zarządcy nieruchomości czują się bezkarni. Jako nagminne zgłaszane są sytuacje, w których zarządcy nieruchomości tworzą fikcyjne plany gospodarcze, odmawiają dostępu do dokumentacji finansowej czy księgowej, nie odpowiadają na pytania i sprzeciwiają się wszelkim oddolnym propozycjom działania. Potrzebę profesjonalizacji zawodu dostrzega również branża zawodowa.
Podkreślenia wymaga, że zakres odpowiedzialności zarządcy nieruchomości jest niezwykle szeroki i obejmuje m.in. dysponowanie znacznymi środkami finansowymi, nadzór nad gospodarką finansową nieruchomości, organizowanie i kontrolę przeglądów technicznych, a także dbałość o właściwy stan techniczny obiektów budowlanych. Zarządcy nieruchomości gospodarują mieniem znacznej wartości. Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego wartość nieruchomości mieszkaniowych w skali kraju na koniec 2024 roku szacowana była na ok. 7,8 bln zł. Do zarządzania takim majątkiem potrzebni są profesjonaliści wyposażeni m.in. w wiedzę na temat eksploatacji budynku, nowoczesnych technologii zarządzania obiektami, posiadający umiejętności oceny potrzeb modernizacyjnych, śledzenia możliwości finansowania inwestycji podnoszących wartość obiektu budowlanego, jak i umiejętności interpersonalnych oraz zdolności elastycznego dostosowywania się do zmieniających się potrzeb. Błędy lub nadużycia popełniane przez zarządców nieruchomości mogą prowadzić do poważnych strat finansowych, degradacji zasobu mieszkaniowego, a w skrajnych przypadkach – do zagrożenia zdrowia lub życia użytkowników nieruchomości.
Z uwagi na tak odpowiedzialne i doniosłe w skutkach czynności wykonywane przez osoby zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami zasadne jest ponowne uregulowanie zasad wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości oraz przywrócenie systemu odpowiedzialności zawodowej wobec osób zajmujących się tą profesją.
Podkreślić przy tym należy, że Polska pozostaje obecnie jednym z nielicznych państw europejskich, w których wykonywanie zawodu zarządcy nieruchomości nie jest objęte obowiązkowymi wymogami kwalifikacyjnymi ani systemem nadzoru zawodowego. Stan ten pozostaje w sprzeczności z dominującym trendem europejskim zmierzającym do profesjonalizacji zawodu zarządcy nieruchomości, podnoszenia standardów etycznych i kompetencyjnych oraz zapewnienia skutecznej ochrony interesów właścicieli i użytkowników nieruchomości.

Rozwiązania przewidziane w projekcie:
1) utworzenie jednego, ogólnopolskiego rejestru zarządców nieruchomości;
2) określenie procedury uzyskania wpisu do rejestru niezbędnego do wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości;
3) skatalogowanie obowiązków zarządcy nieruchomości, a także doprecyzowanie definicji zarządzania nieruchomościami oraz określenie katalogu podstawowych postanowień umownych;
4) przywrócenie systemu odpowiedzialności zawodowej.
Zgodnie z proponowanymi rozwiązaniami zarządcą nieruchomości będzie osoba fizyczna wpisana do Centralnego Rejestru Zarządców Nieruchomości prowadzonego przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, dalej zwanego „ministrem właściwym do spraw budownictwa”. Uzyskanie wpisu do Centralnego Rejestru Zarządców Nieruchomości następować będzie na wniosek osoby fizycznej za opłatą, po formalnej weryfikacji spełnienia warunków obejmujących posiadanie pełnej zdolności do czynności prawnych oraz niekaralność za określone przestępstwa.
Wyłącznie osoba wpisana do Centralnego Rejestru Zarządców Nieruchomości będzie uprawniona do wykonywania czynności zarządzania nieruchomościami. W przepisach określone zostaną dopuszczalne formy wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości.
Projektowane przepisy zakładają, że Centralny Rejestr Zarządców Nieruchomości będzie rejestrem publicznie dostępnym, publikowanym na stronie internetowej ministerstwa obsługującego ministra właściwego do spraw budownictwa.
W rejestrze zamieszczane będą obligatoryjnie m.in. informacje o posiadanej polisie odpowiedzialności cywilnej oraz podmiotach, na rzecz których świadczy usługi dany zarządca nieruchomości.
Proponuje się również doprecyzowanie, na czym polega zarządzanie nieruchomościami oraz wskazanie na poziomie ustawowym czynności, za które obligatoryjnie odpowiada zarządca nieruchomości bez względu na zakres czynności określony w umowie o zarządzanie nieruchomością.
Na poziomie ustawowym określony zostanie również katalog podstawowych postanowień, które obligatoryjnie będzie musiała zawierać każda umowa o zarządzanie nieruchomością.
Zarządca nieruchomości będzie zobligowany do:
1) wykonywania zawodu zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością, przy zachowaniu zasady bezstronności;
2) stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych;
3) posiadania, tak jak obecnie, ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zawodowych, przy czym przewiduje się docelowo zwiększenie minimalnej sumy gwarancyjnej (obecnie 50 tys. euro), jako nieprzystającej do aktualnych uwarunkowań rynkowych;
4) bieżącego uzupełniania oraz aktualizowania informacji w Centralnym Rejestrze Zarządców Nieruchomości w zakresie podmiotów na rzecz, których wykonuje czynności zarządzania oraz posiadanej polisie ubezpieczeniowej (bez możliwości usuwania poprzednich wpisów).
Ponadto zakłada się przywrócenie nadzoru nad wykonywaniem czynności zawodowych przez zarządców nieruchomości w ramach systemu odpowiedzialności zawodowej. W tym zakresie przewiduje się m.in. następujące rozwiązania:
1) zarządca nieruchomości będzie podlegał odpowiedzialności zawodowej od dnia wpisu do Centralnego Rejestru Zarządców Nieruchomości,
2) postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej będą prowadzone przez ministra właściwego do spraw budownictwa,
3) co do zasady postępowania wszczynane będą na wniosek podmiotu będącego stroną umowy o zarządzanie nieruchomościami, po uiszczeniu opłaty; jedynie w wyjątkowych sytuacjach (np. gdy zarządca nieruchomości będzie wykonywał czynności zawodowe bez zawartej umowy) przewidziano możliwość wszczęcia postępowania z urzędu przez ministra,
4) skarżący będzie stroną postępowania dyscyplinarnego, co umożliwi sięganie również po polubowne metody rozwiązywania sporów,
5) postępowanie wyjaśniające w sprawie przeprowadzać będzie powołana przez ministra właściwego do spraw budownictwa Komisja do spraw Odpowiedzialności Zawodowej Zarządców Nieruchomości; zadaniem Komisji będzie ustalenie, czy zarządca nieruchomości dopuścił się naruszenia przepisów prawa, a następnie wystąpienie z wnioskiem o zastosowanie kary dyscyplinarnej albo o umorzenie postępowania,
6) postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej zarządcy nieruchomości kończyć będzie decyzja organu, podlegająca zaskarżeniu w trybie administracyjno-sądowym,
7) katalog proponowanych kar z tytułu odpowiedzialności zawodowej:
- upomnienie,
- nagana,
- czasowe wykreślenie z rejestru,
- całkowity zakaz wykonywania zawodu,
- kara pieniężna w maksymalnej wysokości do 6-krotności przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej, ustalonego w roku poprzedzającym orzeczenie kary, przy czym dopuszczalne będzie łączenie kary pieniężnej z innymi karami.
Niezależnie od systemu odpowiedzialności zawodowej wykreślenie z rejestru następować będzie również w przypadku utraty pełnej zdolności do czynności prawnych lub prawomocnego skazania za przestępstwa.
Ponadto w przypadku zamieszczania w rejestrze nieprawdziwych informacji bądź ich nieuzupełnienie w określonym terminie przewiduje się możliwość nałożenia sankcji administracyjnej przez ministra właściwego do spraw budownictwa w postaci kary pieniężnej w wysokości do 50 tys. zł.
Proponuje się również sankcje finansowe za wykonywanie czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami bez wymaganego wpisu do rejestru, baz zachowania wymaganej formy wykonywania zawodu, jak również bez zawartej umowy o zarządzanie nieruchomością. Utrzymana zostanie również sankcja za brak posiadania aktualnego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej.

MFiG

Tomasz Lewandowski Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii

MFiG

IV kwartał 2026 r.