{"register":{"columns":[{"header":"Numer projektu","value":"UD90","registerId":20476989,"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Rodzaj dokumentu","value":"projekty ustaw","registerId":20476989,"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Typ dokumentu","value":"D – pozostałe projekty","registerId":20476989,"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Informacje o przyczynach i potrzebie wprowadzenia rozwiązań planowanych w projekcie","value":"Projekt został przygotowany jako element pakietu działań mieszkaniowych, które z jednej strony mają wpłynąć na realizację celów zawartych w Narodowym Programie Mieszkaniowym związanych z poprawą dostępności mieszkań dla osób i rodzin o niskich i przeciętnych dochodach, z drugiej zaś strony mają złagodzić niekorzystny wpływ na rynek mieszkaniowy ograniczeń administracyjnych wprowadzonych w związku z walką z epidemią COVID-19. Projekt ustawy zawiera instrumenty mające na celu podtrzymanie funkcjonowania komercyjnego rynku najmu, jednocześnie zwiększając dostępność mieszkań na wynajem dla osób o niskich i przeciętnych dochodach.\nSektor mieszkań na wynajem rozwijał się dynamicznie w ostatnich latach dzięki wzrostowi popytu na tego typu mieszkania oraz wzrostowi stawek czynszów. W polskich warunkach mieszkania na wynajem są oferowane głównie przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, które dochody z najmu mieszkania (często np. odziedziczonego lub darowanego przez członków rodziny) traktują jako dodatkowe źródło dochodów. W ostatnich latach rynek ten ulega jednak przeobrażeniu. Z jednej strony pojawili się inwestorzy instytucjonalni, inwestujący w całe budynki wielorodzinne i wynajmujący znajdujące się w nich mieszkania, traktując je jako źródło uzyskania przychodu (rolę podmiotu inicjującego działania w tym zakresie odegrała spółka BGK Nieruchomości S.A., która następnie przekształciła się w spółkę PFR Nieruchomości S.A.), z drugiej strony pojawili się indywidualni inwestorzy wyspecjalizowani w inwestycjach mieszkaniowych, traktujący je jako alternatywę inwestycyjną, szczególnie atrakcyjną w sytuacji niskich stóp procentowych. Zyskiem z inwestycji mogą być dochody z najmu oraz wzrost wartości nabytego mieszkania.\nW kontekście rynku najmu warto zauważyć, że obok najmu długoterminowego (najczęściej umowy zawierane na okres roku akademickiego) pojawił się dynamicznie rosnący rynek najmu krótkoterminowego, nastawiony na obsługę rynku turystycznego. Według analiz Narodowego Banku Polskiego na największych rynkach mieszkaniowych przed epidemią COVID-19 ok. 60-70% mieszkań kupowanych było za gotówkę z domniemaną motywacją inwestycyjną. Według danych za II kwartał 2020 r. wskaźnik ten obniżył się jednak do ok. 30%.\n\nRynek najmu już w pierwszych tygodniach epidemii został bardzo dotknięty jej skutkami i wprowadzanymi ograniczeniami administracyjnymi w obu głównych segmentach:\n1. zmniejszenie popytu na najem długoterminowy, ze względu na początkowe zamknięcie wyższych uczelni oraz działalności gospodarczych będących tradycyjnym miejscem zatrudnienia studentów\ni młodych osób wynajmujących mieszkania w większych miastach (część osób zakończyła najem\ni wróciła do domów rodzinnych); ponadto do spadku popytu na mieszkania na wynajem przyczynił się wyjazd części pracowników cudzoziemskich (głównie z Ukrainy); w dalszej fazie rozwoju epidemii uczelnie wyższe przeszły na system zdalny lub hybrydowy, co również ogranicza popyt na najem mieszkań;\n2. zmniejszenie popytu na najem krótkoterminowy, ze względu na ograniczenie ruchu turystycznego spowodowane regulacjami administracyjnymi dotyczącymi walki z epidemią (np. nakaz izolacji społecznej).\n\nW ramach walki z epidemią rynek najmu nadal będzie napotykał na barierę popytu, spowodowaną np. przejściem części uczelni wyższych na nauczanie zdalne. Po kilku miesiącach od rozpoczęcia epidemii COVID-19 można zaobserwować spadek stawek czynszowych oraz wzrost ofert sprzedaży mieszkań dostosowanych do celów inwestycyjnych. Można domniemywać, że przynajmniej częściowo do oferty trafiają mieszkania wynajmowane wcześniej przez osoby, które sfinansowały ich zakup z kredytów. Brak spodziewanych wpływów czynszowych oraz konieczność obsługi kredytów hipotecznych niejako wymusza podjęcie decyzji o sprzedaży tych mieszkań i tym samym wycofaniu ich z rynku mieszkań na wynajem.\nW niektórych krajach zachodnioeuropejskich (Belgia, Francja, Wielka Brytania) dynamicznie rozwijają się społeczne agencje najmu (SAN), które wynajmują mieszkania na rynku komercyjnym w celu ich wynajmowania lub podnajmowania osobom fizycznym o dochodach niewystarczających do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na rynku. Jest to użyteczne narzędzie, szczególnie w sytuacji, kiedy na rynku najmu komercyjnego panuje nadpodaż mieszkań. SAN-y mogą je wynajmować na długi okres w zamian za dyskonto (ok. 20%) w czynszu najmu. Dzięki temu oraz dzięki dodatkowemu wsparciu publicznemu SAN-y mogą następnie żądać od najemcy czynszu w wysokości nierynkowej, co wiąże ich działalność z realizacją publicznej polityki mieszkaniowej, w szczególności polityki gminnej nas\nModel SAN był w latach 2015-2020 w Polsce popularyzowany przez fundację Habitat for Humanity, również z wykorzystaniem środków Europejskiego Funduszu Społecznego. Różne modele SAN-ów we współpracy z samorządami gminnymi realizowano m.in. w Poznaniu i w Warszawie. Powstało kilka publikacji opisujących konkretne działania SAN-ów, z których wynikały rekomendacje m.in. dla administracji rządowej i samorządowej. Najważniejszą rekomendacją było zdefiniowanie koncepcji SAN w polskim systemie prawnym, z określeniem sposobu działania SAN oraz roli SAN w prowadzeniu polityki mieszkaniowej gminy. Rekomendowano również zagwarantowanie publicznego wsparcia (finansowego, gwarancyjnego) na prowadzenie działań SAN oraz wprowadzenie możliwości ubiegania się przez najemców SAN o dopłaty do czynszu. W opinii ekspertów brak definicji SAN w polskim prawie stanowi podstawowe ograniczenie dotyczące ich możliwości rozwoju oraz współpracy z gminami przy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób o niskich i przeciętnych dochodach, w tym osób znajdujących się w szczególnie trudnej sytuacji dochodowej.","registerId":20476989,"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Istota rozwiązań ujętych w projekcie","value":"Projekt ustawy zawiera rozwiązania mające na celu złagodzenie negatywnych konsekwencji epidemii COVID-19 dla rynku najmu mieszkaniowego. Uzupełnia inne działania rządu ukierunkowane na rozwój sektora mieszkań komunalnych i społecznych oraz incydentalną pomoc najemcom mającym problem z regularnym opłacaniem czynszu z powodu utraty części dochodów spowodowanej pandemią.\nProjektowana ustawa przewiduje uregulowanie powstawania i działalności społecznych agencji najmu (SAN) jako pośrednika łączącego rynek mieszkań komercyjnych i osoby o dochodach uniemożliwiających wynajem mieszkania na takim rynku. Rozwój tej koncepcji może być szczególnie atrakcyjny w sytuacji nadwyżki podaży na rynku mieszkań na wynajem, spowodowanej zmniejszeniem popytu m.in. ze strony studentów oraz pracowników z Ukrainy.\nZgodnie z projektem SAN-y specjalizują się w dzierżawieniu mieszkań na rynku, głównie od osób fizycznych. Oferując długoletnią dzierżawę z gwarancją czynszu mogą wynegocjować obniżenie stawki czynszu. Jak wskazują doświadczenia zagraniczne (i nieliczne polskie), obniżka może wynieść ok. 20%. Zapewne w sytuacji nadpodaży mieszkań na wynajem przestrzeń do negocjacji obniżki czynszu może być większa.\nDodatkową zachętą dla właścicieli lokali do wynajmowania ich SAN-om i obniżania wyjściowego czynszu dzierżawy są zaproponowane w projekcie zwolnienia dochodów z tego najmu z podatków dochodowych. Proponuje się także, aby usługa polegająca na dzierżawie nieruchomości na rzecz SAN była zwolniona z podatku VAT, co zrównuje tego typu transakcje z transakcjami najmu/dzierżawy dokonywanymi bezpośrednio na rzecz dzierżawców/najemców, które są zwolnione z podatku VAT już w obecnym stanie prawnym.\nPo wydzierżawieniu od prywatnego właściciela mieszkania mogą zostać wynajęte przez SAN osobom, których dochody lub sytuacja życiowa nie pozwala na wynajem mieszkania na zasadach komercyjnych. Wiąże to SAN-y z realizacją polityki mieszkaniowej, szczególnie w skali lokalnej, stąd zawarte w projekcie ścisłe powiązanie działalności SAN z celami mieszkaniowymi samorządów gminnych oraz umożliwienie najemcom spełniającym ustawowe kryteria dochodowe ubiegania się o dopłaty do czynszu.\nProjektowana ustawa, realizując cele gospodarcze w zakresie rozwoju rynku mieszkań na wynajem, realizuje również cele społeczne, zwiększając ofertę mieszkaniową dla osób o niskich i średnich dochodach oraz umożliwiając funkcjonowanie innowacyjnych form rynku mieszkaniowego, jakimi są SAN-y – działające w formie spółek prawa handlowego, stowarzyszeń, fundacji lub spółdzielni socjalnych podmioty współpracujące z gminą, prowadzące w celu tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej działalność polegającą na dzierżawie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowaniu tych lokali lub budynków osobom fizycznym wskazanym przez gminę. Na zasadach ogólnych SAN mogą rozszerzyć swoją działalność o usługi socjalne kierowane do najemców potrzebujących wsparcia w trudnej sytuacji życiowej lub uzyskania stabilności niezbędnej do rozpoczęcia samodzielnego, dorosłego życia (wychowankowie pieczy zastępczej, młode rodziny).\nFunkcjonowanie SAN wiąże się więc z szeregiem korzyści społecznych, przestrzennych i finansowych. Dzięki ich działalności następuje zwiększenie dostępności mieszkań bez konieczności ponoszenia przez władze publiczne wydatków na budowę nowych obiektów (wskutek użytkowania mieszkań istniejących), co przekłada się na lepsze wykorzystanie istniejącej infrastruktury technicznej i społecznej, a także przeciwdziała zjawisku gettoizacji poprzez rozproszenie najemców o różnych możliwościach i różnym statusie w istniejącej zabudowie. Wskutek zawierania wieloletnich umów z właścicielami mieszkań zwiększa się ponadto bezpieczeństwo i stabilność najmu, rozszerza się tym samym oferta mieszkaniowa dla osób o niskich i średnich dochodach, dla których zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na zasadach rynkowych stanowiłoby nadmierne obciążenie.","registerId":20476989,"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Organ odpowiedzialny za opracowanie projektu","value":"MRPiT","registerId":20476989,"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Osoba odpowiedzialna za opracowanie projektu","value":"Anna Kornecka Podsekretarz Stanu","registerId":20476989,"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Organ odpowiedzialny za przedłożenie projektu RM","value":"MRPiT","registerId":20476989,"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Planowany termin przyjęcia projektu przez RM","value":"I kwartał 2021 r. ZREALIZOWANY Rada Ministrów przyjęła 9 marca 2021 r.","registerId":20476989,"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Informacja o rezygnacji z prac nad projektem","value":"","registerId":20476989,"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Status realizacji","value":"zrealizowany","registerId":20476989,"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"}]}}