Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o dodatkach mieszkaniowych

Informacje o publikacji dokumentu

Pierwsza publikacja:

19.09.2025 13:09 Agnieszka Kowalska

Wytwarzający/ Odpowiadający:

Minister Finansów i Gospodarki

Pokaż historię zmian

Tytuł	Wersja	Dane zmiany / publikacji
Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o dodatkach mieszkaniowych	1.0	19.09.2025 13:09 Agnieszka Kowalska

Aby uzyskać archiwalną wersję należy skontaktować się z Redakcją BIP

{"register":{"columns":[{"header":"Numer projektu","value":"UD313","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"sequence":{"regex":"UD{#UD_1}"},"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Rodzaj dokumentu","registerId":20874195,"dictionaryValues":[{"id":"Projekty ustaw","value":"Projekty ustaw"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Typ dokumentu","registerId":20874195,"dictionaryValues":[{"id":"D – pozostałe projekty","value":"D – pozostałe projekty"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Informacja dodatkowa","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Cele projektu oraz informacja o przyczynach i potrzebie rozwiązań planowanych w projekcie","value":"I. Projekt przewiduje wprowadzenie zmian do ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725). Celem zmian jest usunięcie wątpliwości interpretacyjnych i wprowadzenie poprawek redakcyjnych, a także przyznanie gminom dodatkowych instrumentów regulacyjnych umożliwiających skuteczniejsze zarządzanie posiadanym zasobem mieszkaniowym i poprawę wykorzystania mieszkań w zasobie w celu kierowania pomocy do najbardziej potrzebujących.\nProblemy wymagające rozwiązania w drodze zmiany ustawy o ochronie praw lokatorów:\n1. Ustawa nie określa zasad zwrotu kaucji dla najemców lokali komunalnych, gdy w trakcie trwania stosunku najmu w wyniku weryfikacji dochodów nastąpi wzrost czynszu, a najemca w trakcie obowiązywania zwiększonej stawki czynszu rozwiązuje umowę najmu i opróżnia lokal, co powoduje konieczność zwrotu kaucji. \n2. Należy wprowadzić przepis szczególny określający, jaka jest możliwa wysokość odszkodowania od osoby, która utraciła tytuł prawny do lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Z art. 18 ust. 2 ustawy wynika, że wysokość odszkodowania powinna odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu tego lokalu. Tym samym chodzi o czynsz, jaki w danym czasie można uzyskać wynajmując lokal o takich samych lub zbliżonych cechach. Gminy są w szczególnej sytuacji, gdyż są ograniczone do wysokości czynszu, jaki mogą pobierać zgodnie z uchwałą rady gminy. W konsekwencji osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego płaci za mieszkanie tyle samo, co osoba zamieszkująca lokal na podstawie umowy najmu. \n3. Należy wprowadzić korekty usprawniające stosowanie art. 21b dotyczące uprawnień gmin w zakresie weryfikacji sytuacji dochodowej i majątkowej osób ubiegających się o zawarcie umowy najmu albo podnajmu lokalu albo najmu socjalnego lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy, oraz nałożonego na te osoby oraz najemców obowiązku składania oświadczenia o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu (oraz - zgodnie z projektem - „domu jednorodzinnego”), położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości.\n4. Należy wprowadzić korekty usprawniające stosowanie art. 21c, który dotyczy weryfikacji w trakcie trwania umowy najmu spełniania przez najemców lokali komunalnych kryterium wysokości dochodu uzasadniającej oddanie w najem lub podnajem lokalu.\n5. Obowiązujące przepisy o wstąpieniu w najem po śmierci najemcy powodują w praktyce swoistą „dziedziczność” najmu lokali: uzyskanie prawa do lokalu jest niezależne od sytuacji dochodowej i materialnej osób wstępujących w najem. Zgodnie bowiem z art. 691 K.c. w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują z mocy prawa: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Oznacza to, iż wstąpienie w stosunek najmu ww. osób następuje z mocy prawa, bez konieczności zawierania nowej umowy. W praktyce oznacza to, iż po śmierci najemcy lokale komunalne nie „wracają” do gminnego zasobu mieszkaniowego, co powoduje, że gmina jako właściciel nie ma możliwości dysponowania lokalami „dziedziczonymi” przez najemców. Dlatego konieczne jest wyeliminowanie „automatyzmu” wstępowania w najem po śmierci najemcy. \n6. Wskazane jest zwiększenie elastyczności gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Gminy podejmują działania służące powiększaniu zasobu mieszkaniowego poprzez budowę nowych budynków bądź remont lub przebudowę istniejących budynków, ale jednocześnie obowiązujące przepisy nie pozwalają gminom wynajmować lokali osobom średnio zarabiającym. W ofercie najmu mieszkań dla średnio zarabiających istnieje luka. W związku z tym uzasadnione jest przyznanie gminie możliwości wynajmu części nowo wybudowanych mieszkań lub po kapitalnym remoncie osobom, które osiągają wyższe dochody, z jednoczesną możliwością pobierania od takich osób wyższych czynszów. Dochody uzyskane z wynajmu takich lokali gminy zobowiązane byłyby przeznaczyć na powiększenie mieszkaniowego zasobu gminy oraz na utrzymanie istniejącego zasobu. \n7. Wyeliminowanie luki prawnej dotyczącej wypowiadania umów podnajmu zawartych przez gminę w celu realizacji zadań związanych z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, o których mowa w art. 4 ustawy w przypadku wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela lokalu. \n8. Obecnie gminy mogą weryfikować spełnianie przez najemców lokali komunalnych kryterium dochodowego dla umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony (najmu komunalnego), ale wyłącznie w odniesieniu do umów najmu zawartych od 21 kwietnia 2019 r. Oznacza to, iż umowy zawarte przed tą datą nie podlegają weryfikacji dochodowej, czego skutkiem jest nierówne traktowanie najemców lokali wchodzących w skład gminnego zasobu. Dlatego uzasadnione jest umożliwienie gminom weryfikacji wszystkich umów zawartych na czas nieoznaczony (lokale komunalne) w odniesieniu do dochodów najemców, co spowoduje, iż wszyscy najemcy lokali komunalnych będą traktowani w jednakowy sposób. \nII. Modyfikacje usuwające wątpliwości interpretacyjne należy wprowadzić w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1335). Problemy wymagające rozwiązania:\n1. Wątpliwości interpretacyjne dotyczące wydatków poniesionych przez wspólnoty mieszkaniowe lub spółdzielnie mieszkaniowe na poczet nieruchomości wspólnej z tytułu ubezpieczeń, podatku od nieruchomości, opłat za wieczyste użytkowanie gruntów. W praktyce zdarza się, że te kategorie wydatków ponoszone przez spółdzielnie lub wspólnoty mieszkaniowe są kwestionowane. Niezbędne jest więc wyraźne wskazanie, że wszystkie wydatki, o których mowa w art. 6 ust. 4a, odnoszą się do wydatków ponoszonych przez wnioskodawcę na zajmowany lokal, a nie dotyczą wydatków na te cele (ubezpieczenie, podatki, itp.) ponoszonych przez wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe. \n2. Wątpliwości związane z ustaleniem wysokości dodatku mieszkaniowego przyznanego w związku z zajmowanym lokalem mieszkalnym z zasobu gminnego w przypadku, gdy na skutek weryfikacji dochodów najemcy czynsz uległ znacznemu podwyższeniu, tj. znacznie powyżej stawki standardowej. Obecnie obowiązujące przepisy nie regulują tej kwestii. \n3. Osoba ubiegająca się o przyznanie dodatku mieszkaniowego ma obowiązek dołączyć do wniosku deklarację o dochodach gospodarstwa domowego za ostatnie trzy miesiące poprzedzające dzień złożenia wniosku. Wątpliwości dotyczą sposobu ustalania okresu, o którym mowa w art. 7 ust. 1 zdanie drugie. \n4. Organ odmawia przyznania dodatku mieszkaniowego, jeżeli w wyniku przeprowadzenia wywiadu środowiskowego ustali, że faktyczna liczba osób wspólnie stale zamieszkujących i gospodarujących z wnioskodawcą jest mniejsza niż wykazana w deklaracji dołączanej do wniosku. W praktyce zdarzają się jednak przypadki odwrotne, gdy liczba członków gospodarstwa domowego jest zaniżana przez wnioskodawców - celowo pomijane są osoby, których dochody są na tyle wysokie, że spowodowałoby przekroczenie progu dochodowego i odmowę przyznania dodatku. Aktualnie brak przepisu umożliwiającego organowi wydanie decyzji odmawiającej przyznania dodatku mieszkaniowego w takim przypadku.","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Istota rozwiązań planowanych w projekcie, w tym proponowane środki realizacji","value":"I. W zakresie ustawy o ochronie praw lokatorów: \n1. Wprowadzenie zmian w zasadach zwrotu zwaloryzowanej kaucji, o których mowa w art. 6 ust. 3 ustawy i ustalenia nowych zasad zwrotu zwaloryzowanej kaucji dla najemców lokali komunalnych, gdy po weryfikacji dochodów w oparciu o art. 21c, w wyniku której nastąpił wzrost czynszu, najemca rozwiązuje umowę najmu, co powoduje konieczność zwrotu kaucji\nWprowadzenie regulacji, zgodnie z którą w przypadku publicznego zasobu mieszkaniowego zwaloryzowana kwota zwracanej kaucji nie może być wyższa niż iloczyn kwoty miesięcznego czynszu naliczanego dla danego lokalu według stawki, o której mowa w art. 8, i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji. \n2. Dodanie ust. 2a w art. 18 jako przepisu szczególnego w zakresie ustalania wysokości odszkodowania, którego właściciel publicznego zasobu mieszkaniowego może dochodzić od osoby, która utraciła tytuł prawny do zajmowanego lokalu mieszkalnego.\nProponuje się, aby osoba zajmująca mieszkanie bez tytułu prawnego uiszczała odszkodowanie w wyższej kwocie niż czynsz płacony przed utratą tytułu prawnego do lokalu.\n3. Zmiany w art. 21b dotyczące uprawnień gmin w zakresie weryfikacji sytuacji dochodowej i majątkowej osób ubiegających się o zawarcie umowy najmu albo podnajmu lokalu albo najmu socjalnego lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz nałożonego na te osoby oraz najemców obowiązku składania oświadczenia o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu, położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości:\n- Wydłużenie terminu (z 30 dni do 45 dni) na udostępnienie przez osobę ubiegająca się o pomoc mieszkaniową, na żądanie gminy, dokumentów potwierdzających wysokość dochodów wykazanych w deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego. \n- Nałożenie na najemców oraz osoby ubiegające się o pomoc mieszkaniową obowiązku składania oświadczenia o nieposiadaniu tytułu prawnego nie tylko do innego lokalu, ale także domu jednorodzinnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości. \n- Wprowadzenie możliwości weryfikowania przez gminy prawdziwości złożonych przez najemcę lub osobę ubiegającą się o pomoc mieszkaniową oświadczeń o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu lub domu jednorodzinnego, położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości. \n- Umożliwienie gminom wypowiedzenia umowy najmu także w przypadku posiadania tytułu prawnego do domu jednorodzinnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości.\n- Wprowadzenie dodatkowych przesłanek będących podstawą do odmowy zawarcia umowy najmu albo wypowiedzenia istniejącej umowy w przypadku niezłożenia: 1) oświadczenia o nieposiadaniu tytułu prawnego nie tylko do innego lokalu, ale także domu jednorodzinnego, położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, lub 2) zaświadczenia starosty o niefigurowaniu członków gospodarstwa domowego w ewidencji gruntów i budynków jako właściciel lub współwłaściciel lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości. \n4. Zmiany w art. 21c ustawy o ochronie praw lokatorów, który dotyczy weryfikacji w trakcie trwania umowy najmu spełniania przez najemców (z wyłączeniem umów najmu socjalnego lokalu) kryterium wysokości dochodu uzasadniającej oddanie w najem lub podnajem lokalu:\n- Określenie minimalnej częstotliwości przeprowadzania weryfikacji dochodowej najemców komunalnych nie rzadziej niż co 5 lat. \n- Wydłużenie terminu (z 30 dni na 45 dni) na udostępnienie przez najemcę, na żądanie gminy, dokumentów potwierdzających wysokość dochodów wykazanych w deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego. \n- Dookreślenie, jaki jest termin wypowiedzenia wysokości czynszu i wysokość czynszu w przypadkach niezłożenia deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego, jak również w przypadku nieudostępnienia dokumentów potwierdzających wysokość dochodów wykazanych w tej deklaracji. \n- Zmiana sposobu obliczania nowej wysokości czynszu w wyniku weryfikacji dochodowej najemców po przekroczeniu progu dochodowego na skutek likwidacji aktualnie obowiązującego wzoru wyliczenia podwyższonego czynszu określonego w art. 21c ust. 5 ustawy. \n- Zmiana w art. 21c ust. 6, która dookreśli, jaka jest dolna i góra granica wysokości czynszu po weryfikacji dochodów. \n- Określenie sposobu obliczenia nowej wysokości czynszu, gdy już po przeprowadzeniu weryfikacji i określeniu w jej wyniku wysokości dochodu gospodarstwa domowego oraz określeniu nowej wysokości czynszu, gmina zmieniła stawkę bazową czynszu, o której mowa w art. 7. \n- Umożliwienie gminie wydłużenia w drodze uchwały w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy okresu, za jaki składana jest deklaracja o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego. \nZ weryfikacji dochodowej wyłączeni będą emeryci, renciści oraz osoby, które zawarły z gminą umowę, na podstawie której w zamian za świadczenia na rzecz gminy mogły zawrzeć umowę najmu mieszkania z mieszkaniowego zasobu gminy.\n5. Wprowadzenia w odniesieniu do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego rozwiązań szczególnych w stosunku do przepisów K.c. dotyczących wstąpienia w najem po śmierci najemcy.\nWprowadzenie przepisu szczególnego w stosunku do art. 691 K.c., który wyłączałby jego stosowanie w przypadku śmierci najemcy lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. W przypadku śmierci najemcy lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego umowa najmu będzie wygasać. Małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci, będą mieli roszczenie o zawarcie umowy najmu wskazanego lokalu. \nWynajmujący będzie składał pisemną ofertę zawarcia umowy najmu lokalu w terminie 6 miesięcy od dnia otrzymania oświadczenia woli zawarcia umowy. Jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego najemcy w przyjętym ustawowo okresie w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego będzie wyższy niż kryteria zawarte w uchwale rady gminy dotyczące wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającej oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas oznaczony, wysokość czynszu będzie ustalana zgodnie z nowymi zasadami obliczania podwyższonego czynszu. \nNatomiast osoba, której gospodarstwo domowe osiąga dochód nieprzekraczający stawki określonej przez wynajmującego, będzie uprawniona do zawarcia umowy najmu lokalu z danego zasobu mieszkaniowego nieprzewidującej podwyższonej stawki czynszu. \n6. Umożliwienie gminom wynajmowania 20% lokali wchodzących w skład ich zasobu w budynkach nowo wybudowanych lub w budynkach po kapitalnym remoncie i określenie odrębnych kryteriów oddawania w najem lokali w takich budynkach odmiennie od kryteriów określonych w uchwale rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. \nTe odrębne zasady oddawania w najem 20% lokali będą mogły dotyczyć tylko pierwszych najemców, którzy zawrą z gminą umowę najmu w takich budynkach. Po rozwiązaniu umów najmu z tymi najemcami i opróżnieniu lokali, kolejne umowy najmu lokali będą zawierane na „standardowych” zasadach dotyczących wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. \n7. Wprowadzenie zmian w zasadach wypowiadania umów podnajmu zawartych przez gminę w celu realizacji zadań związanych z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, o których mowa w art. 4, w przypadku wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela lokalu. \nW przypadku wypowiedzenia gminie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez właściciela, gmina wypowiada umowę podnajmu z zachowaniem co najmniej 6 miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, chyba że: 1) umowa podnajmu przewiduje inny okres wypowiedzenia, lub 2) upływ terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego przez właściciela nastąpi wcześniej. W przypadku, o którym mowa w pkt 2, upływ wypowiedzenia umowy podnajmu określa się na dzień upływu terminu wypowiedzenia umowy najmu tego lokalu przez właściciela.\n8. Wprowadzenie obowiązku weryfikacji dochodów wszystkich najemców komunalnych – także w przypadku umów zawartych przed kwietniem 2019 r.\nII. W zakresie ustawy o dodatkach mieszkaniowych:\n1. Dodanie w art. 6 przepisu regulującego kwestię ustalenia dodatku przyznanego w związku z zajmowanym lokalem mieszkalnym z zasobu gminnego, gdy na skutek weryfikacji dochodów czynsz uległ podwyższeniu. Jeżeli czynsz przekracza stawki stosowane w zasobie gminy, dodatek obliczać się będzie przyjmując, jakby czynsz był równy czynszowi, który byłby pobierany gdyby czynsz nie został podwyższony wskutek weryfikacji.\n2. Dodanie w art. 6 ust. 4a we wstępie do wyliczenia zastrzeżenia, że wszystkie wydatki, o których mowa w tym przepisie, odnoszą się do wydatków ponoszonych przez wnioskodawcę za zajmowany lokal. \n3. Doprecyzowanie w art. 7 ust. 1, iż osoba ubiegająca się o przyznanie dodatku ma obowiązek dołączyć do wniosku deklarację o dochodach gospodarstwa domowego za ostatnie trzy miesiące poprzedzające miesiąc złożenia wniosku \n4. Wskazanie w art. 7 ust. 3 pkt 2, iż organ odmawia przyznania dodatku, jeżeli w wyniku przeprowadzenia wywiadu środowiskowego ustali, że faktyczna liczba osób wspólnie stale zamieszkujących i gospodarujących z wnioskodawcą jest inna niż wykazana w deklaracji dołączanej do wniosku.","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Oddziaływanie na życie społeczne nowych regulacji prawnych","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Spodziewane skutki i następstwa projektowanych regulacji prawnych","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Sposoby mierzenia efektów nowych regulacji prawnych","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Organ odpowiedzialny za opracowanie projektu","registerId":20874195,"dictionaryValues":[{"id":"MFiG","value":"MFiG"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Organ współpracujący przy opracowaniu projektu","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Osoba odpowiedzialna za opracowanie projektu","value":"Tomasz Lewandowski Podsekretarz Stanu ","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Organ odpowiedzialny za przedłożenie projektu RM","registerId":20874195,"dictionaryValues":[{"id":"MFiG","value":"MFiG"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Planowany termin przyjęcia projektu przez RM","value":"II kwartał 2026 r.","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Informacja o rezygnacji z prac nad projektem","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Status realizacji","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"}]}}