{"register":{"columns":[{"header":"Numer projektu","value":"UD311","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"sequence":{"regex":"UD{#UD_1}"},"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Rodzaj dokumentu","registerId":20874195,"dictionaryValues":[{"id":"Projekty ustaw","value":"Projekty ustaw"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Typ dokumentu","registerId":20874195,"dictionaryValues":[{"id":"D – pozostałe projekty","value":"D – pozostałe projekty"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Informacja dodatkowa","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Cele projektu oraz informacja o przyczynach i potrzebie rozwiązań planowanych w projekcie","value":"I. Projektowana ustawa ma na celu przywrócenie członkostwa osobom, które je utraciły na skutek wejścia w życie art. 4 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy –Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze (Dz. U. poz. 1596), zwanej dalej „nowelą”. Nowela niesłusznie pozbawiła określone grupy osób członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej odbierając im tym samym możliwość udziału w podejmowaniu decyzji podczas głosowań na walnych zgromadzeniach spółdzielni i wpływu na działania podejmowane przez spółdzielnię, w której zasobach zamieszkują. \nZgodnie z art. 4 noweli członek spółdzielni, któremu w dniu wejścia w życie ustawy nie przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu oraz któremu nie przysługiwało roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, tracił z tym dniem członkostwo w spółdzielni. Na mocy tego przepisu utraciły członkostwo w spółdzielni różne kategorie osób tj.:\n- osoby, z którymi spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu albo dokonała przydziału takiego prawa, lub ich następców prawnych, jeżeli lokal ten znajdował się w budynku posadowionym na gruncie, który posiadał nieuregulowany stan prawny lub spółdzielni nie przysługiwało prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu,\n- członkowie utworzonych na podstawie art. 44 ust. 1 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2024 r. poz. 589, z późn. zm.), tzw. spółdzielni popegeerowskich,\n- tzw. członkowie oczekujący, czyli osoby uprzednio przyjęte w poczet członków spółdzielni i posiadające oszczędnościowe książeczki mieszkaniowe z zawinkulowanym wkładem mieszkaniowym lub budowlanym,\n- członkowie we wspólnotach mieszkaniowych powstałych na skutek wyodrębnienia ostatniego lokalu w budynkach spółdzielczych przed dniem wejścia w życie noweli, \n- małżonkowie osób posiadających prawo do lokalu w zasobie spółdzielczym – co oznaczało, że jeżeli spółdzielcze prawo do lokalu przysługiwało na wyłączność tylko jednemu z małżonków, drugi małżonek utracił członkostwo. \nW wyniku wejścia w życie noweli w szczególnie trudnej sytuacji znalazły się osoby, z którymi spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu albo dokonała przydziału takiego prawa oraz ich następcy prawni, jeżeli lokal ten znajdował się w budynku posadowionym na gruncie, który posiadał nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej u.g.n. lub spółdzielni nie przysługiwało prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu. Wyjaśnić należy, iż spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, jak również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mogło być ustanowione w budynkach, do których spółdzielni przysługiwało prawo własności lub współwłasności. Skoro zatem budynki, o których mowa powyżej, znajdowały się na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym nie mogło dojść do skutecznego ustanowienia praw do lokali, a tym samym osoby w nich zamieszkujące zostały na podstawie przepisów noweli z mocy prawa pozbawione członkostwa spółdzielni. Stosownie bowiem do art. 4 noweli członek spółdzielni, któremu w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nie przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu oraz któremu nie przysługiwało roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, tracił z tym dniem członkostwo w spółdzielni.\nRównież pozostałe opisane powyżej kategorie osób, jako nieposiadające jednego z wymienionych w art. 4 noweli praw, utraciły członkostwo w spółdzielni.\nII. Projektowana ustawa ma na celu wzmocnienie pozycji prawnej członków spółdzielni mieszkaniowych, usprawnienie funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych oraz zwiększenie transparentności funkcjonowania spółdzielni\n1. W spółdzielniach mieszkaniowych problem stanowi bezterminowy wybór członków zarządu. Proponowane rozwiązania mają wyeliminować problem trudności z odwołaniem wieloletnich członków zarządu, którzy pełnią swoje funkcje przez długi czas. Z kolei w radach nadzorczych nie jest zasadne ograniczenie możliwości wybierania na kolejne kadencje. Decydować winna wyłącznie wola członków \n2. Celem projektu jest umożliwienie, aby w spółdzielniach mieszkaniowych można było zastąpić walne zgromadzenie spółdzielni zebraniem przedstawicieli. Do dnia wejścia w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 873), zwanej dalej „nowelizacją z 2007 r.”, zebrania przedstawicieli mogły zastępować walne zgromadzenia. Rozwiązanie takie było dopuszczalne i funkcjonowało w wielu spółdzielniach mieszkaniowych, niemniej intencją ustawodawcy było wprowadzenie demokracji bezpośredniej do spółdzielni mieszkaniowych. Przeprowadzona analiza stosowania przyjętych regulacji wykazała, że pomimo stworzonej możliwości uczestniczenia w walnym zgromadzeniu każdemu członkowi i tym samym wpływania na działalność spółdzielni, niewiele osób korzysta ze swoich uprawnień w zakresie czynnego uczestniczenia w walnym zgromadzeniu. Należy przy tym mieć na uwadze, że organizacja obrad najważniejszego organu wiąże się z kosztami ponoszonymi przez spółdzielnie. Przywrócenie zebrań przedstawicieli spowoduje, że to reprezentanci wybrani w danej nieruchomości, czy też osiedlu będą głosować zgodnie z wolą osób, które ich wyłoniły. Ponadto wskazać należy, że pomimo wyeliminowania zebrań przedstawicieli nowelizacją z 2007 r., istnieją spółdzielnie, których statuty z woli członków, nadal przewidują takie rozwiązanie. Biorąc pod uwagę niską frekwencję na walnych zgromadzeniach zasadnym jest wprowadzenie rozwiązania, z którego wbrew obecnym regulacjom nie chcą zrezygnować najbardziej zainteresowani, czyli członkowie. Powyższe usprawni funkcjonowanie spółdzielni, jak również zmniejszy koszty związane z organizacją obrad walnego zgromadzenia. \n3. Doprecyzowania wymaga również sposób liczenia głosów przy podejmowaniu uchwał na walnym zgromadzeniu. Obecnie, stosownie do art. 83 ust. 9 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 558), zwanej dalej „u.s.m.”, uchwałę uważa się za podjętą, jeżeli była poddana pod głosowanie wszystkich części walnego zgromadzenia, a za uchwałą opowiedziała się wymagana w ustawie lub statucie większość ogólnej liczby członków uczestniczących w walnym zgromadzeniu. W praktyce zachodzą trudności przy podejmowaniu uchwał, gdyż osoby, którym zostały wydane karty do głosowania opuszczają miejsce obrad. W efekcie powyższego liczba głosów oddanych za lub przeciw uchwale oraz wstrzymujących się nie jest równa z liczbie kart wydanych osobom uprawnionym do głosowania. \n4. Kolejną kwestią wymagającą doprecyzowania jest możliwość ustanawiania hipoteki. W obowiązującym stanie prawnym ustanowienie hipoteki na nieruchomości spółdzielczej wymaga pisemnej zgody większości członków lub osób niebędących członkami, uprawnionych z tytułu spółdzielczych praw do lokali, tylko w przypadku, gdy hipoteka ma na celu zabezpieczenie kredytu. Brak jest wymogu uzyskania takiej zgody w przypadku, gdy hipoteka stanowić będzie zabezpieczenie jakiejkolwiek innej wierzytelności wynikającej z umowy. \n5. Uproszczenia wymaga kwestia podejmowania decyzji w sprawie oznaczania najwyższej sumy zobowiązań, jaką może zaciągnąć spółdzielnia. Obecnie podjęcie uchwały w tej sprawie należy do kompetencji walnego zgromadzenia.\n6. Zakłada się zwiększenie uprawnień członków oraz właścicieli lokali niebędących członkami w zakresie dostępu do określonych dokumentów spółdzielni. Obecnie przepisy u.s.m. przewidują, że członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi. W praktyce powyższa regulacja jest niewystarczająca. Ponadto, konieczne jest zagwarantowanie prawa do otrzymania określonych dokumentów właścicielom lokali w spółdzielni, którzy nie są jej członkami. Ponadto zasadne jest wprowadzenie rozwiązań w zakresie dostępu do dokumentów wykorzystujących nowe technologie.\n7. Zasadnym jest wprowadzenie przepisów, które będą chronić członków spółdzielni przed nadmiernym zadłużaniem się przez niektórych członków. Zgodnie z obowiązującym obecnie art. 11 ust. 11 zdanie drugie u.s.m., jeżeli podstawą żądania orzeczenia o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jest zaleganie z zapłatą opłat z tytułu eksploatacji i utrzymania nieruchomości, nie można orzec o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, jeżeli najpóźniej przed zamknięciem rozprawy przed sądem pierwszej instancji, a jeżeli wniesiono apelację – przed sądem drugiej instancji, członek spółdzielni uiści wszystkie zaległe opłaty. Ponadto, zgodnie z art. 161 u.s.m., osobie, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, a której prawo wygasło z powodu nieuiszczania opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem jej lokalu lub eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przysługuje roszczenie do spółdzielni o ponowne ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli spłaci spółdzielni całe zadłużenie wynikające z nieuiszczania tych opłat wraz z odsetkami. Wskazane przepisy stanowią zbyt daleko idącą ochronę dłużnika i mogą wręcz zachęcać do nieuiszczania opłat z uwagi na brak konsekwencji takiego działania. W tym czasie spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązana jest do regulowania faktur np. z tytułu dostawy mediów i odbioru nieczystości z innych środków spółdzielni, natomiast należy pamiętać, iż majątek spółdzielni stanowi majątek jej członków (art. 3 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2024 r. poz. 593), zwanej dalej „u.p.s.”, tym samym spółdzielnia opłaca należne rachunki ze środków wnoszonych przez innych członków. \n8. W obwiązującym stanie prawnym rozliczenie kosztów budowy lokalu następuje w terminie 3 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania. Po upływie tego terminu roszczenie spółdzielni o uzupełnienie wkładu budowlanego wygasa. Istniejący przepis powoduje, że spółdzielnie mieszkaniowe tracą możliwość dochodzenia uzupełnienia wkładu budowlanego przez osobę ubiegającą się o zawarcie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Należy wskazać, że całkowite rozliczenie inwestycji, a tym samym ustalenie kwoty wkładu budowlanego następuje na ogół po upływie 3 miesięcy od oddania budynku do użytkowania, a więc po wygaśnięciu roszczenia o uzupełnienie wkładu budowlanego. Oznacza to, że w momencie ustalenia kwoty do uzupełnienia wkładu budowlanego, nie jest możliwe dochodzenia roszczenia w tym zakresie na drodze sądowej.\n9. Kwestią problematyczną w spółdzielniach mieszkaniowych jest sprawowanie zarządu nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni oraz właścicieli lokali. Aktualnie zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2023 r., poz. 1688 z późn. zm.), zwanej dalej „u.w.l.”. Zastosowanie znajduje odpowiednio art. 22 u.w.l., który nakłada obowiązek uzyskania zgody właścicieli lokali na podjęcie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Jednakże ze względu na specyfikę spółdzielni mieszkaniowych (liczbę nieruchomości znajdujących się w zasobie spółdzielczym, mnogość praw do lokali, jak też liczbę właścicieli lokali), konieczność uzyskania zgody na każdą czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu powoduje paraliż decyzyjny w spółdzielni, a w konsekwencji uniemożliwia jej sprawne funkcjonowanie. \n10. Zagadnieniem wymagającym doprecyzowania jest także dookreślenie dalszego zarządzania przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie przepisów u.s.m. w sytuacji przeniesienia własności ostatniego lokalu w danej nieruchomości. Aktualnie obowiązuje rozwiązanie, zgodnie z którym z chwilą wyodrębnienia własności ostatniego lokalu zarząd nieruchomościami wspólnymi wykonywany przez spółdzielnię ustaje z mocy prawa bez potrzeby podejmowania w tym zakresie uchwały właścicieli lokali – utworzona zostaje wspólnota mieszkaniowa, a właściciele lokali mają możliwość podjęcia w terminie trzech miesięcy od dnia wyodrębnienia ostatniego lokalu uchwały o pozostaniu w zarządzie spółdzielni. Jednakże powyższe rozwiązanie budzi wątpliwości, gdyż w przypadku powstania wspólnoty mieszkaniowej, tj. wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w nieruchomości, nie jest możliwy powrót pod zarząd u.s.m. \n11. Doprecyzowania wymaga zasada partycypowania w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu przez właścicieli lokali w przypadku powstania wspólnoty z mocy prawa, tj. z powodu wyodrębnienia ostatniego lokalu na podstawie umowy. W chwili obecnej brak jest w takiej sytuacji wyraźnej podstawy do żądania przez spółdzielnię partycypowania przez właścicieli lokali w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu. \n12. Problem stanowi zbyt krótki okres, po upływie którego członkowie założyciele tracą członkostwo w przypadku gdy spółdzielnia nie ustanowi na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa odrębnej własności lokalu albo nie dojdzie do zawarcia umowy o budowę lokalu.\n13. Na gruncie obecnych przepisów lustrację spółdzielni mieszkaniowej może prowadzić dowolny związek rewizyjny. Stosownie do art. 240 § 3 u.p.s., do zadań związku rewizyjnego należy: przeprowadzanie lustracji zrzeszonych spółdzielni; prowadzenie na rzecz zrzeszonych spółdzielni działalności instruktażowej, doradczej, kulturalno-oświatowej, szkoleniowej i wydawniczej; reprezentowanie interesów zrzeszonych spółdzielni wobec organów administracji państwowej i organów samorządu terytorialnego; reprezentowanie zrzeszonych spółdzielni za granicą; inicjowanie i rozwijanie współpracy między spółdzielniami oraz współdziałanie z placówkami naukowo-badawczymi; wykonywanie innych zadań przewidzianych w niniejszej ustawie oraz statucie. Mając na uwadze specyfikę zarządzania spółdzielniami mieszkaniowymi zasadnym jest, aby lustrację w spółdzielni mieszkaniowej wykonywał podmiot, który posiada odpowiednią wiedzę i doświadczenie w przedmiotowym zakresie, nie zaś podmiot, który specjalizuje się w lustracji innych branż spółdzielczych. Problem stanowi brak możliwości weryfikacji ustaleń lustracji. \n14. W celu zwiększenia niezależności i obiektywizmu przeprowadzanych badań lustracyjnych spółdzielni mieszkaniowych postuluje się wprowadzenie ograniczeń co możliwości jednoczesnego pełnienia funkcji w spółdzielni mieszkaniowej i związku rewizyjnym, w którym dana spółdzielnia jest zrzeszona. \n15. Zasadne jest wprowadzenie rozwiązania mającego na celu zwiększenie liczby lustratorów.\n16. Postuluje się zwiększenie uprawnień ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa względem związków lustracyjnych. \n17. Konieczne jest wyeliminowanie sytuacji wystąpienia przez spółdzielnię mieszkaniową ze związku rewizyjnego, w przypadku, gdy ustalenia lustracji wykazują nieprawidłowości w funkcjonowaniu spółdzielni i zrzeszenia w innym związku rewizyjnym.\nIII. Pozostałe zmiany:\nObecnie istnieje niewielkie zainteresowanie spółdzielni mieszkaniowych podejmowaniem inwestycji mających na celu ustanawianie lokatorskich praw do lokali. Celem proponowanych zmian jest wprowadzenie rozwiązań prawnych, które zachęcą spółdzielnie do realizacji takich inwestycji, które są dostępne cenowo, zatem szczególnie pożądane na rynku mieszkaniowym. \n","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Istota rozwiązań planowanych w projekcie, w tym proponowane środki realizacji","value":"I. W odniesieniu do osób, z którymi spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu albo dokonała przydziału takiego prawa, lub ich następców prawnych, jeżeli lokal ten znajduje się w budynku posadowionym na gruncie, który posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 u.g.n. lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu, projekt przewiduje przyznanie im członkostwa z mocy prawa.\nPonadto projekt przewiduje, że pozostałym kategoriom osób tj. dotychczasowym członkom w spółdzielniach popegeerowskich, dotychczasowym tzw. członkom oczekującym, dotychczasowym członkom we wspólnotach mieszkaniowych powstałych na skutek wyodrębnienia ostatniego lokalu, małżonkom osób posiadających prawo do lokalu w zasobie spółdzielczym, które utraciły członkostwo na mocy art. 4 noweli, przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.\nTakie rozwiązanie pozwoli przywrócić członkostwo osobom, którym przysługiwał status członka w dniu wejścia w życie noweli, a które statusu tego zostały pozbawione na podstawie art. 4 noweli. Przyznanie takim osobom członkostwa z mocy prawa lub roszczenia o przyjęcie w poczet członków spółdzielni realizuje zasadę ochrony praw nabytych, których dotychczasowi członkowie zostali bezprawnie pozbawieni.\nII.\t\n1. Proponuje się przepis, zgodnie z którym w przypadku lokali znajdujących się w budynku posadowionym na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym w rozumieniu art. 113 ust. 6 u.g.n. lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu, zastosowanie znajdą odpowiednio niektóre z przepisów regulujących spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zastosowanie znajdzie zatem art. 171 ust. 6 u.s.m., stosownie do którego nabywca prawa do takiego lokalu z mocy prawa będzie członkiem spółdzielni. Ponadto projektowany przepis odsyła do stosowania art. 172 u.s.m. stanowiącego, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Zasadnym jest również wprowadzenie przepisu, który nakłada obowiązek ponoszenia opłat związanych z utrzymaniem lokali i mienia spółdzielni wobec spółdzielni na rzecz osób, których lokale znajdują się na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym, na takich samych zasadach jak ponoszą je członkowie oraz właściciele lokali niebędący członkami.\n2. Przewiduje się wprowadzenie obowiązku określenia w statucie wymogów dotyczących kandydata na członka zarządu spółdzielni mieszkaniowej. Takie rozwiązanie ma gwarantować, że prezesem zarządu zostanie osoba posiadająca kwalifikacje do pełnienia takiej funkcji i dająca rękojmię prawidłowego zarządu zasobem spółdzielczym. \n3. Wprowadza się kadencyjność członków zarządu. Od woli członków zależeć będzie czy dana osoba będzie pełnić funkcję członka zarządu przez dowolną liczbę kadencji. Ustawa nie będzie narzucać członkom w tym zakresie ograniczeń. W przypadku kadencyjności rady nadzorczej znosi się ograniczenie dotyczące możliwości bycia członkiem rady nadzorczej dłużej niż przez 2 kolejne kadencje rady nadzorczej, chyba że statut stanowić będzie inaczej. Ustawa zakreśla maksymalny dopuszczalny czas trwania kadencji zarządu i rady nadzorczej na cztery lata. Spółdzielnia ma zatem możliwość określenia w przepisach wewnętrznych czas trwania kadencji uwzględniając górną granicę czasową przewidzianą w ustawie. Długość kadencji obu organów ma być tożsama.\n4. Przywraca się możliwość zastąpienia walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli. Do czasu wejścia w życie noweli z 2007 r., wprowadzającej art. 83 u.s.m., który wykluczył możliwość zastępowania walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli, rozwiązanie takie było dopuszczalne i funkcjonowało w wielu spółdzielniach mieszkaniowych. Przeprowadzona analiza stosowania przyjętej regulacji wykazała, że pomimo stworzonej możliwości uczestniczenia w walnym zgromadzeniu każdemu członkowi i tym samym wpływania na działalność spółdzielni, niewiele osób korzysta ze swoich uprawnień. Decyzja w zakresie zastąpienia walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli winna być podjęta przez członków i zależy od specyfiki konkretnej spółdzielni.\n5. Przewiduje się, że przy podejmowaniu uchwał liczyć się będzie osoby biorące faktycznie udział w głosowaniu, a nie jak obecnie, uczestniczące w walnym zgromadzeniu. Zdarzają się bowiem sytuacje, że osoby biorące udział w posiedzeniach nie biorą udziału w głosowaniach. Wskazuje się jednocześnie, że przy obliczaniu wymaganej większości głosów dla podjęcia uchwały przez walne zgromadzenie uwzględniane będą tylko głosy oddane za i przeciw uchwale. \n6. Wprowadza się możliwość udziału w walnym zgromadzeniu przy pomocy środków bezpośredniego porozumiewania na odległość, w tym zdalnego głosowania nad uchwałami objętymi porządkiem obrad walnego zgromadzenia. W takim przypadku zasady i tryb zdalnego uczestniczenia w walnym zgromadzeniu będzie określał statut. Proponowana zmiana służy jak najszerszej realizacji podstawowego prawa członka spółdzielni, jakim jest udział w walnym zgromadzeniu. Dzięki zmianom podejmowane uchwały będą lepiej odzwierciedlać wolę członków spółdzielni.\n7. Przewiduje się, że ustanowienie hipoteki na nieruchomości spółdzielczej będzie wymagało pisemnej zgody większości członków lub osób niebędących członkami, uprawnionych z tytułu spółdzielczych praw do lokali, nie tylko w przypadku, gdy hipoteka ma na celu zabezpieczenie kredytu, ale również, gdy stanowić będzie zabezpieczenie jakiejkolwiek innej wierzytelności wynikającej z umowy.\n8. Wprowadza się rozwiązanie, że uchwały w sprawie oznaczania najwyższej sumy zobowiązań, jaką może zaciągnąć spółdzielnia stanowić będzie wyłączną właściwość rady nadzorczej, o ile statut nie będzie stanowić inaczej. Ma to usprawnić podejmowanie decyzji we wskazanym zakresie. \n9. Przewiduje się przyznanie właścicielowi lokalu niebędącemu członkiem spółdzielni mieszkaniowej oraz osobie niebędącej członkiem spółdzielni mieszkaniowej, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawa do otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni, faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi, w takim zakresie, w jakim dotyczą one prawa odrębnej własności lokalu. Dotychczas właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni pozbawieni byli podstawy prawnej do żądania udostępnienia dokumentów, pomimo posiadania interesu w tym zakresie. Ponadto przewiduje się, że spółdzielnia nie będzie mogła odmówić członkowi udostępnienia umów zawieranych z osobami trzecimi, jeżeli dotyczą nieruchomości, w której znajduje się lokal, do którego przysługuje członkowi tytuł prawny, mienia spółdzielni, o którym mowa w art. 40 u.s.m., tj. dotyczących m.in. nieruchomości służącej prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej oraz wynagrodzenia członków zarządu. \n10. Wprowadza się rozwiązanie, zgodnie z którym spółdzielnie mieszkaniowe będą zobligowane do prowadzenia strony internetowej, o ile członkowie nie wyłączą w statucie takiego obowiązku. Wprowadzenie obowiązku w tym zakresie ma na celu ułatwienie członkom i właścicielom lokali niebędącym członkami dostępu do dokumentów. Stosownie do obowiązującego art. 81 ust. 3 u.s.m., statut spółdzielni mieszkaniowej, regulaminy, uchwały i protokoły obrad organów spółdzielni, a także protokoły lustracji i roczne sprawozdanie finansowe powinny być udostępnione na stronie internetowej spółdzielni. Dotychczas nie istniał obowiązek posiadania strony internetowej przez spółdzielnię mieszkaniową, ale w przypadku, gdy spółdzielnia posiadała już stronę, to wówczas miała obowiązek zamieszczania na niej określonych przepisami dokumentów.\n11. Wprowadza się przepis doprecyzowujący, że prawo uzyskania odpisów i kopii dokumentów enumeratywnie wymienionych w przepisie obejmuje prawo do wykonania ich fotokopii. Takie rozwiązanie jest zasadne z uwagi na istniejące obecnie możliwości techniczne wykonania kopii, jak również realizuje uprawnienia członka do dostępu do informacji. Dotychczasowe brzmienie przepisu nie było w tym zakresie precyzyjne, co powodowało różnorodne praktyki spółdzielni. \n12. W przypadku odmowy udostępnienia osobie uprawnionej dokumentów przez spółdzielnię mieszkaniową, pomimo spoczywającego na niej obowiązku, uprawniony może wystąpić do sądu rejestrowego o zobowiązanie spółdzielni do udostepnienia tych dokumentów. Rozwiązanie ma na celu wyegzekwowanie prawa do dokumentów w przypadku, gdy spółdzielnia uchyla się od realizacji obowiązku ich udostępnienia. \n13. Proponuje się uchylenie przepisów umożliwiających zadłużanie się kosztem innych mieszkańców spółdzielni bez ponoszenia konsekwencji przez generującego zadłużenie. Oznacza to, że o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w przypadku zalegania z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 u.s.m., tj. opłat z tytułu eksploatacji i utrzymania nieruchomości, orzekał będzie sąd, a jego orzeczenie w konsekwencji będzie kończyło stosunek członkostwa. Uchylone zostaną przepisy ograniczające możliwość sądu do wygaszenia lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu w stosunku do osoby, która obciąża kosztami swojego zamieszkiwania w lokalu innych mieszkańców spółdzielni (tj. przepisy stanowiące, że nie można orzec o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, jeżeli najpóźniej przed zamknięciem rozprawy przed sądem pierwszej instancji, a jeżeli wniesiono apelację – przed sądem drugiej instancji, członek spółdzielni uiści wszystkie zaległe opłaty, a także przepisu stanowiącego, że osobie, której przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, a której prawo wygasło z powodu nieuiszczania opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem jej lokalu lub eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przysługuje roszczenie do spółdzielni o ponowne ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli spłaci spółdzielni całe zadłużenie wynikające z nieuiszczania tych opłat wraz z odsetkami). Nawiązując do tej zmiany proponuje się również uchylenie przepisu przewidującego roszczenie, o którym mowa w art. 7 nowelizacji z 2017 r. Regulacja ta stanowi uzupełnienie przepisu art. 161 u.s.m., tj. art. 7 nowelizacji z 2017 r. i zapewnia możliwość odzyskania prawa do lokalu osobom, które utraciły go ze względu na nieuiszczanie opłat przed dniem wejścia nowelizacji z 2017 r. w życie, tj. przed dniem 9 września 2017 r. Wskazane przepisy mogą wręcz zachęcać do nieuiszczania opłat z uwagi na brak konsekwencji takiego działania. Ze względu na przytoczone okoliczności art. 11 ust. 11 zdanie drugie i art. 161 u.s.m. oraz art. 7 nowelizacji z 2017 r. stanowią naruszenie zasad sprawiedliwości społecznej i godzą w interesy majątkowe ogółu mieszkańców spółdzielni. Zaleganie z opłatami może doprowadzić do utraty płynności finansowej przez spółdzielnię, czego skutki dotkną wszystkich członków tej spółdzielni. \n14. Uchyla się rozwiązanie, zgodnie z którym po upływie trzech miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania, roszczenie spółdzielni o uzupełnienie wkładu budowlanego wygasa (uchylenie art. 18 ust. 4 zdanie 2 u.s.m.). \n15. Proponuje się wymienienie w przepisie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, do podjęcia których wymagana będzie zgoda właścicieli lokali wyrażona w uchwale. W pozostałym zakresie zarząd nieruchomością wspólną będzie wykonywać spółdzielnia mieszkaniowa samodzielnie zarówno w odniesieniu do czynności zwykłego zarządu, jak też czynności przekraczających zwykły zarząd niewymienionych w katalogu czynności wymagających uchwały właścicieli.\n16. Proponuje się, aby powstanie wspólnoty mieszkaniowej z mocy prawa, tj. w przypadku wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w danej nieruchomości, następowało w terminie trzech miesięcy od dnia zawarcia takiej umowy. Projektowany przepis przewiduje termin trzymiesięczny na podjęcie przez właścicieli lokali uchwały o pozostaniu w reżimie spółdzielczym. Aktualnie obowiązuje rozwiązanie, zgodnie z którym z chwilą wyodrębnienia własności ostatniego lokalu zarząd nieruchomościami wspólnymi wykonywany przez spółdzielnię ustaje z mocy prawa bez potrzeby podejmowania w tym zakresie uchwały właścicieli lokali – utworzona zostaje wspólnota mieszkaniowa, a właściciele lokali mają możliwość podjęcia w terminie trzech miesięcy od dnia wyodrębnienia ostatniego lokalu uchwały o pozostaniu w zarządzie spółdzielni. Jednakże wskazać należy, że w przypadku powstania wspólnoty mieszkaniowej w praktyce nie jest możliwy powrót pod zarząd u.s.m.\n17. Doprecyzowuje się zasadę partycypowania w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu przez właścicieli lokali w przypadku powstania wspólnoty z mocy prawa, tj. z powodu wyodrębnienia ostatniego lokalu na podstawie umowy. Projektowane rozwiązania odsyłają do stosowania art. 241 ust. 6 u.s.m., zgodnie z którym, od dnia powstania wspólnoty mieszkaniowej, właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które jest przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy. Obecnie brak jest w takiej sytuacji wyraźnej podstawy do żądania przez spółdzielnię partycypowania przez właścicieli lokali w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonym budynku lub osiedlu.\n18. Wprowadza się dziesięcioletni termin, liczony od chwili wpisania spółdzielni do Krajowego Rejestru Sądowego, po upływie, którego ustanie członkostwo osób będących założycielami spółdzielni w przypadku nieustanowienia przez spółdzielnię na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa odrębnej własności lokalu albo niezawarcia umowy o budowę lokalu.\n19. Wprowadza się obowiązek zrzeszania się spółdzielni mieszkaniowych w związkach rewizyjnych, których przedmiot działalności statutowej dotyczy spółdzielni mieszkaniowych. Ponadto wprowadza się rozwiązanie polegające na możliwości złożenia wniosku, popartego przez co najmniej 10% członków spółdzielni mieszkaniowej, o weryfikację określonych ustaleń z lustracji wykonanej przez związek rewizyjnych, w którym spółdzielnia jest zrzeszona. Termin na złożenie wniosku wynosi trzy miesiące od otrzymania listu polustracyjnego przez spółdzielnię mieszkaniową Wniosek rozpatrywany będzie przez Krajową Radę Spółdzielczą, która zbada ponownie określone zagadnienie. W przypadku stwierdzenia przez KRS zasadności wniosku, KRS może z własnej inicjatywy pozbawić uprawnień lustratora, który przeprowadził lustrację, w której dokonano ustalenia, które po zweryfikowaniu przez KRS, okazało się nieprawidłowe. \n20. Wprowadza się zakaz łączenia funkcji członka zarządu spółdzielni mieszkaniowej i członka organu w związku rewizyjnym, w którym ta spółdzielnia jest zrzeszona. Takie rozwiązanie ma na celu zapewnienie niezależności i bezstronności lustracji przeprowadzanych przez lustratorów, których wyznacza związek rewizyjny, w którym spółdzielnia jest zrzeszona.\n21. Usunięciu podlega zakaz pełnienia funkcji lustratora przez osobę będącą członkiem zarządu jakiejkolwiek spółdzielni mieszkaniowej, prokurentem, likwidatorem, a także zatrudnionym lub świadczącym usługi na rzecz jakiejkolwiek spółdzielni mieszkaniowej głównym księgowym, radcą prawnym, adwokatem oraz osobę podlegającą członkowi zarządu, likwidatorowi lub głównemu księgowemu. Jednocześnie lustrator nie może prowadzić lustracji w spółdzielni, w której pełni funkcję lub jest zatrudniony.\n22. Wprowadza się możliwość delegowania przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa przedstawiciela do rady nadzorczej związku rewizyjnego. Rozwiązanie ma na celu zwiększenie transparentności funkcjonowania związków rewizyjnych.\n23. Proponuje się, aby uchwałę o zrzeszeniu w konkretnym związku rewizyjnym walne zgromadzenie mogło podjąć nie częściej niż raz na sześć lat. \nIII.\t \nProjektowana ustawa ma na celu eliminację barier w budowaniu nowych mieszkań w segmencie spółdzielczych praw lokatorskich. Projekt przewiduje, że w przypadku nowych umów o budowę lokalu, zawieranych po wejściu życie projektowanej ustawy, między spółdzielnią a członkiem ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu lub umów o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wskazywany będzie termin, po upływie którego członkowi spółdzielni przysługiwać będzie roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu na zasadach określonych w art. 12 ust. 1 u.s.m., albo wskazywane będzie, że lokal ten nie będzie podlegał zbyciu na rzecz członka. \n\n\n","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Oddziaływanie na życie społeczne nowych regulacji prawnych","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Spodziewane skutki i następstwa projektowanych regulacji prawnych","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Sposoby mierzenia efektów nowych regulacji prawnych","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Organ odpowiedzialny za opracowanie projektu","registerId":20874195,"dictionaryValues":[{"id":"MFiG","value":"MFiG"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Organ współpracujący przy opracowaniu projektu","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Osoba odpowiedzialna za opracowanie projektu","value":"Tomasz Lewandowski Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Organ odpowiedzialny za przedłożenie projektu RM","registerId":20874195,"dictionaryValues":[{"id":"MFiG","value":"MFiG"}],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Planowany termin przyjęcia projektu przez RM","value":"II kwartał 2026 r.","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":true,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Informacja o rezygnacji z prac nad projektem","value":"","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"},{"header":"Status realizacji","registerId":20874195,"dictionaryValues":[],"nestedValues":[],"showInContent":false,"positionSelector":".article-area__article h2","insertMethod":"after"}]}}