PKP S.A. sukcesywnie realizuje program modernizacji dworców kolejowych, wykorzystując różne źródła finansowania. Jednocześnie zmieniają się funkcje pełnione przez dworce kolejowe – skraca się czas przebywania tam podróżnych, zmniejsza się zatem zapotrzebowanie na wykorzystanie powierzchni dworca kolejowego w zakresie związanym z obsługą podróżnych. Wolne powierzchnie przeznaczane są na wynajem dla podmiotów komercyjnych.

Nowelizacja ustawy z 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym, która weszła w życie 6 grudnia 2008 r., umożliwiła PKP S.A. ubieganie się o środki publiczne na finansowanie lub współfinansowanie wydatków na budowę lub przebudowę dworców kolejowych w zakresie bezpośrednio związanym z obsługą podróżnych. Obecnie inwestycje polegające na budowie, przebudowie lub modernizacji dworców kolejowych realizowane są: ze środków własnych, ze środków budżetu państwa, ze środków unijnych bądź w systemie deweloperskim przy udziale partnera prywatnego.

Szczegółowe informacje na temat realizowanych oraz zakończonych inwestycji dostępne są na stronie internetowej PKP S.A. 

Od 2015 r. inwestycje dworcowe w systemie deweloperskim są realizowane przez PKP S.A. poprzez spółkę Xcity Investment. Szczegółowe informacje na temat inwestycji łączących funkcje związane z obsługą podróżnych z funkcjami komercyjnymi (galerie handlowe, biura) dostępne są na stronie spółki XCity Investment.