Projekt jest wynikiem przeprowadzonej przez MRiT analizy dokumentacji tego funduszu po przejęciu jej od Ministra Funduszy i Polityki Regionalnej w połowie 2025 r. Opiera się też na wnioskach sformułowanych przez Najwyższą Izbę Kontroli w wystąpieniu pt. „Wykorzystanie środków Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa”.

Choć znaczna część z utworzonych z wykorzystaniem środków RFRM SIM-ów działa dobrze i z powodzeniem realizuje kolejne inwestycje mieszkaniowe, równie liczne są przypadki nieprawidłowości i zaniedbań

– powiedział Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii.

Do najczęściej stwierdzanych problemów należą: nieterminowa realizacja kolejnych etapów inwestycji, wysokie koszty części inwestycji, niedopełnianie obowiązków dotyczących umarzania udziałów i zawierania umów powierzenia usługi publicznej z gminą, niedostosowanie oferty najmu i wnoszonej partycypacji do możliwości finansowych lokalnej społeczności, a przede wszystkim błędne informowanie najemców o warunkach najmu. 

Raport NIK wyraźnie wykazał, że prowadzony w latach 2021-2024 proces tworzenia spółek SIM realizowano bez jakiejkolwiek analizy zapotrzebowania na mieszkalnictwo społeczne. W wielu miejscach, zamiast realizowanego na siłę budownictwa społecznego, właściwszym byłoby podjęcie przez samorząd inwestycji w mieszkania komunalne lub działań opartych np. o formułę kooperatyw mieszkaniowych w segmencie budownictwa jednorodzinnego. Model spółek SIM, czyli budownictwa opartego o najem z przystępnym czynszem, choć skuteczny w skali kraju, nie jest modelem uniwersalnym, który sprawdzi się w każdych lokalnych uwarunkowaniach. 

– mówi Tomasz Lewandowski, wiceminister w MRiT.

Projektowana ustawa przewiduje z jednej strony wdrożenie efektywniejszych mechanizmów dyscyplinujących SIM do skutecznego prowadzenia prac budowlanych, a z drugiej wzmacnia rozwiązania umożliwiające gminie wycofanie się ze spółki. Nowe przepisy zakładają możliwość kontynuowania inwestycji przez SIM, które w okresie 6 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy uzyskają pozwolenie na budowę, pomimo wcześniejszych uchybień lub opóźnień. Te, które tego warunku nie spełnią, zostaną bezwzględnie zobowiązane do zwrotu uzyskanych z RFRM środków gminie, która będzie mogła je wykorzystać np. na budowę mieszkań komunalnych.  

Projekt przewiduje też ograniczenie uprawnień korporacyjnych Skarbu Państwa, wykonywanych przez Krajowy Zasób Nieruchomości w spółkach SIM. Obecnie przeważająca większość z 50 spółek SIM utworzonych w latach 2021-2024 z udziałem Skarbu Państwa ma w umowach zapis, który zapewnia KZN wyłączne prawo do wskazywania kandydata na prezesa spółki oraz do wyznaczania 3 członków rady nadzorczej. Uprawnienia takie przysługują bez względu na wielkość reprezentowanego udziału, co wspomniany raport NIK uznał za dalece nieprawidłowe. 

Zgodnie z projektem liczba możliwych do wskazania członków rad nadzorczych zostanie ograniczona. Udziałowcy będą mieć prawo do wskazania tylko jednego członka na każde rozpoczęte 25% udziałów. Za nieważne uznane zostaną też postanowienia umów spółek SIM przyznających któremukolwiek z udziałowców wyłączne prawo do wskazywania prezesa zarządu. 

Chcemy zwrócić SIM-y tworzącym je samorządom. Stojąca za działaniami KZN teza o zapewnieniu nowotworzonym spółkom lepszego wsparcia merytorycznego oraz wykwalifikowanych kadr nie potwierdziła się w świetle stwierdzonych nieprawidłowości

– kończy Tomasz Lewandowski, podsekretarz stanu w MRiT.