Kooperatywa mieszkaniowa to grupa osób fizycznych, które decydują się kupić działkę i wspólnie wybudować na niej domy jednorodzinne lub budynek wielorodzinny z mieszkaniami, w których następnie same zamieszkają.

Dzięki realizacji inwestycji mieszkaniowej w formule kooperatywy mieszkaniowej możesz:

• obniżyć koszty nawet do 20% w stosunku do kupna mieszkania na rynku deweloperskim dzięki wykonaniu części prac we własnym zakresie,
• łatwiej ruszyć z prywatnym projektem mieszkaniowym dzięki zaangażowaniu aktywów i pomocy pozostałych osób współpracujących z tobą przy realizacji wspólnej inwestycji,
• dopasować projekt twojego przyszłego mieszkania lub domu jednorodzinnego do własnych potrzeb, preferencji oraz możliwości finansowych,
• łatwiej kupić od gminy nieruchomość pod inwestycję oraz skorzystać z możliwości rozłożenia w czasie obciążeń finansowych z tego tytułu (np. z rozłożenia ceny nieruchomości na raty, bonifikaty w cenie, alternatywnych metod rozliczenia z gminą),
• liczyć na pomoc gminy przy realizacji tej inwestycji, np. w sprawach organizacyjnych,
• uzyskać rodzinny kredyt mieszkaniowy z przeznaczeniem na tę inwestycję.

Ponadto masz:

• wpływ na dobór sąsiadów,
• silniejszą pozycję w relacjach zewnętrznych, np. z bankiem w celu uzyskania kredytu na inwestycję,
• wpływ na przebieg inwestycji i większą kontrolę nad każdym jej etapem.

Członkowie kooperatywy mieszkaniowej: osoby fizyczne

Kooperatywę mieszkaniową możesz zawiązać z co najmniej 2 osobami fizycznymi (np. krewnymi, przyjaciółmi, znajomymi, członkami lokalnej społeczności). W tym celu zawieracie umowę kooperatywy mieszkaniowej albo umowę spółki cywilnej.

Pamiętaj!

Umowa kooperatywy mieszkaniowej czy umowa spółki cywilnej

Decydując się na realizację inwestycji mieszkaniowej w formule kooperatywy mieszkaniowej, możecie wybrać model współpracy w oparciu o:

1. umowę kooperatywy mieszkaniowej albo
2. umowę spółki cywilnej.

Zaleta pierwszego rozwiązania to większa elastyczność przy ustalaniu zasad waszej współpracy. Tym samym macie większe możliwości dostosowania reguł współdziałania do waszych indywidualnych potrzeb. Drugi model jest oparty na instytucji funkcjonującej od lat w obrocie prawnym, wobec której wykształciły się już gotowe rozwiązania dotyczące wielu wyzwań występujących w praktyce obrotu. Może to usprawnić działanie np. w sytuacjach kryzysowych.

Gdy zawieracie umowę kooperatywy mieszkaniowej, powinniście określić w niej m.in.:

• rodzaj inwestycji mieszkaniowej oraz planowaną liczbę mieszkań lub domów jednorodzinnych,
• zasady finansowania inwestycji (np. udział wkładów własnych i środków z kredytu, terminarz wpłat, zasady finansowania pozyskania nieruchomości pod inwestycję),
• sposób prowadzenia spraw i podejmowania decyzji (np. czy jest potrzebny konsensus, czy decyzje będą podejmowane większością głosów),
• zasady reprezentacji,
• zasady rozwiązania umowy,
• zasady rozliczenia inwestycji (w tym w kontekście nieruchomości nabytej przed zawiązaniem współpracy, a przeznaczonej pod inwestycję),
• zasady dotyczące zmian składu osobowego.

Gdy zawieracie umowę spółki cywilnej, poza spełnieniem wymagań, które wynikają z charakteru tej umowy, powinniście wskazać:

• że waszym wspólnym celem gospodarczym na gruncie tej umowy jest realizacja inwestycji mieszkaniowej w rozumieniu ustawy,
• rodzaj inwestycji mieszkaniowej oraz planowaną liczbę mieszkań lub domów jednorodzinnych,
• wielkości waszych udziałów w majątku wspólnym w przypadku rozwiązania spółki,
• określenie „kooperatywa mieszkaniowa” w nazwie spółki.

Niezależnie od wybranego typu umowy, wasza odpowiedzialność za zobowiązania związane z realizacją inwestycji mieszkaniowej ma charakter solidarny.

Nie wiesz, od czego zacząć? Zajrzyj do przykładowych wzorów umów opracowanych przez ekspertów Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Dzięki nim dowiesz się: 

• co warto zadbać przy negocjowaniu warunków Waszej przyszłej współpracy i projektowaniu postanowień umowy,
• na co warto zwrócić szczególną uwagę i 
• co warto zabezpieczyć.

Wzory nie mają charakteru wiążącego. Nie wyczerpują też katalogu przypadków, jakie mogą wystąpić w praktyce obrotu. Zawierają jednak wiele przydatnych wskazówek, jak wypełnić wymagania ustawowe i zabezpieczyć interesy poszczególnych członków kooperatywy. Możesz sięgnąć po wybrany wzór jako inspirację lub podpowiedź albo skorzystać z niego. Dostosujcie zapisy przykładowych postanowień do potrzeb i uwarunkowań Waszej przyszłej współpracy.

Pamiętaj!

Cel współpracy: własny dom jednorodzinny lub mieszkanie

W ramach formuły kooperatywy mieszkaniowej:

• wspólnie realizujecie inwestycję mieszkaniową w celu zaspokojenia:
  • własnych potrzeb mieszkaniowych oraz potrzeb mieszkaniowych osób z wami zamieszkujących (np. członków najbliższej rodziny) albo
  • potrzeb mieszkaniowych waszych dzieci oraz osób z nimi zamieszkujących,
• w zależności od rodzaju inwestycji mieszkaniowej, po jej zakończeniu występujecie o wyodrębnienie mieszkań lub podział nieruchomości zabudowanej domami jednorodzinnymi w celu zniesienia współwłasności nieruchomości,
• dokonujecie rozliczeń wynikających z zawartych umów, np. umowy kupna nieruchomości od gminy,
• dopełniacie pozostałych formalności wynikających ze współpracy na zasadach ogólnych.

Pamiętaj!

Wasza inwestycja mieszkaniowa może polegać na:

• kupnie działki niezabudowanej i wybudowaniu na niej co najmniej jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych,
• kupnie działki zabudowanej co najmniej jednym budynkiem i przeprowadzeniu robót budowlanych (np. remontu, przebudowy) umożliwiających zamieszkanie.

Liczba mieszkań lub domów jednorodzinnych objętych waszą inwestycją nie może być niższa niż trzy.

W ramach jednej inwestycji mieszkaniowej możecie łączyć:

• różne typy przedsięwzięć (np. budowę i remont) oraz
• różne typy budynków (np. budynek jednorodzinny z dwoma lokalami mieszkalnymi i budynek jednorodzinny, w którym nie wyodrębniono lokalu).

Pamiętaj!

Współpraca i zaangażowanie członków kooperatywy szansą na wymarzony dom

Już na początku współpracy powinniście określić wasze indywidualne wkłady we wspólną inwestycję mieszkaniową. Takim wkładem mogą być nie tylko środki pieniężne, nieruchomość pod inwestycję czy materiały budowlane. Równie ważne są wasze aktywa niematerialne. Zaliczamy do nich między innymi know-how, czyli wiedzę i doświadczenie w budownictwie. Liczą się także  kompetencje lub uprawnienia pomocne przy realizacji inwestycji mieszkaniowej. Dużą wartością jest także baza kontaktów ułatwiająca działania inwestycyjne. Kluczowe jest także wasze zaangażowanie na różnych etapach realizacji inwestycji, np. czas, praca, inne zasoby.

Pamiętaj!

Szczególne zasady nabywania nieruchomości gminnych

Jako członkowie kooperatywy mieszkaniowej możecie nabyć nieruchomość pod inwestycję mieszkaniową od gminy na szczególnych zasadach.

Sprzedaż tej nieruchomości odbywa się w drodze przetargu. Jest to przetarg pisemny i  ograniczony. Mogą w nim wziąć udział wyłącznie członkowie kooperatyw mieszkaniowych i nowo powołane spółdzielnie mieszkaniowe. Konkretne nieruchomości przeznaczone do zbycia członkom kooperatyw lub nowym spółdzielniom są wskazywane w uchwale rady gminy. Aby kupić nieruchomość od gminy pod swoją inwestycję:

• wybierz gminę na terenie której planujecie inwestycję,
• skontaktuj się z urzędem gminy.

Możecie wziąć udział w przetargu na sprzedaż nieruchomości gminnej, jeżeli:

• działacie w ramach formuły kooperatywy mieszkaniowej,
• żaden z członków waszej grupy nie jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości nabytej w ramach planowanej przez was inwestycji mieszkaniowej,
• spełniacie inne wymogi uczestnictwa (np. wiekowe), jeżeli takie zostały wskazane przez gminę,
• jesteście w stanie złożyć wymaganą w ramach tego przetargu dokumentację, w tym spełniającą warunki ofertę oraz oświadczenie o wielkości planowanej inwestycji.

W uchwale rady gminy są określane również szczegółowe preferencje związane ze sprzedażą. Nabywając nieruchomość od gminy, w zależności od wybranego przez nią modelu rozliczenia, możecie liczyć na:

• rozłożenie ceny nieruchomości na raty,
• alternatywne formy rozliczenia, tj. zaliczenie na poczet ceny nieruchomości:
  • ceny mieszkania lub domu jednorodzinnego pochodzącego z inwestycji, jeżeli planujecie go sprzedać gminie,
  • czynszu najmu mieszkania lub domu jednorodzinnego pochodzącego z inwestycji, jeżeli planujecie go wynająć gminie,
• bonifikatę w cenie nieruchomości w przypadku rozłożenia przez gminę ceny nieruchomości na raty.

W przypadku waszej wygranej w przetargu, sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz wszystkich członków waszej grupy.

Bonifikata w cenie nieruchomości nabytej od gminy

Gdy kupujesz nieruchomość od gminy wraz z pozostałymi członkami kooperatywy mieszkaniowej, możesz ubiegać się o bonifikatę. Bonifikata dotyczy części ceny nieruchomości przypadającej na ciebie w ramach współpracy w tej formule. Warunki ubiegania się o bonifikatę są następujące:

• jesteś pierwszym właścicielem mieszkania lub domu jednorodzinnego objętego inwestycją mieszkaniową zrealizowaną w formule kooperatywy mieszkaniowej albo jego spadkobiercą,
• nieruchomość pod tę inwestycję została nabyta od gminy na zasadach ustawowych,
• cena tej nieruchomości została rozłożona na raty,
• upłynęło co najmniej 2/3 okresu spłaty rat za nieruchomość, a spłata objęła co najmniej 2/3 przypadającej na ciebie części ceny nieruchomości,
• możliwość uzyskania bonifikaty została przewidziana przez gminę w uchwale o zbyciu tej nieruchomości.

O taką bonifikatę może ubiegać się zamiast ciebie twoje dziecko, jeśli to ono jest pierwszym właścicielem tego mieszkania lub domu.

Pamiętaj!

Warunkiem uzyskania bonifikaty jest m.in.:

• zakończenie inwestycji mieszkaniowej przed upływem 5 lat od kupna nieruchomości,
• objęcie inwestycją wyłącznie mieszkań lub domów jednorodzinnych,
• przeznaczenie mieszkania lub domu jednorodzinnego objętego inwestycją na własne potrzeby,
• nienastawione na zysk użytkowanie mieszkania lub domu przez określony czas (np. niewynajmowanie, niewydzierżawianie i nieużyczanie osobom trzecim).

Gmina, która udziela zgody na przyznanie wam w przyszłości bonifikat może liczyć na bezzwrotne finansowe wsparcie w realizacji inwestycji. Polega ona na tworzeniu infrastruktury technicznej lub społecznej na terenie gminy (tzw. Grant na Infrastrukturę). Jej wysokość to nawet 1/3 ceny nieruchomości.

Finansowanie inwestycji mieszkaniowej

Koszty realizacji inwestycji mieszkaniowej są finansowane:

• ze środków pozyskanych przez was na zasadach ogólnych lub
• wniesionych przez was jako wkład we wspólną inwestycję.

W celu sfinansowania inwestycji możecie ubiegać się m.in. o rodzinny kredyt mieszkaniowy na ogólnych zasadach. Szczegółowe informacje o tym rozwiązaniu dostępne są w zakładce Mieszkanie bez wkładu własnego, czyli rodzinny kredyt mieszkaniowy.

Przykładowy model współpracy

Więcej informacji o formule kooperatywy mieszkaniowej znajdziesz w zakładce Kooperatywy mieszkaniowe.